婚前合資購房 以誰的名買房歸誰
2008-8-18 來源：哈爾濱日報

黑龍江啟凡律師事務(wù)所婚姻法專門律師王麗麗向記者介紹了她正代理的幾個婚前購房糾紛案件，她借此向廣大讀者提醒，在婚前購房的人一定要做好充分的法律準備，以免在意外情況發(fā)生時連個補救的辦法都沒有。

案例一：房產(chǎn)證證明不了當初購房誰出資

雙方婚前出資購房，但房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？黃先生與章小姐在談戀愛時雙方感情不錯，想想以后反正要結(jié)婚，不如趁著房價還不是很高時雙方共同出資購房。當時，婚前取得的房產(chǎn)證上只寫了黃先生一個人的名字。如今，兩人商量離婚，黃先生不承認章小姐購房時出過資。面對這種情況，章小姐一籌莫展。

婚前雙方共同出資買房子，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，房子怎么分成了讓人頭疼的事。在不能證實自己有出資且不是贈與另一方的前提下，章小姐的權(quán)益法院是無力保護的。也就是說，即使她真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償。

案例二：婚前“按揭”一旦分手房歸誰

唐先生與張女士于2006年4月8日登記結(jié)婚。婚前，唐先生在開發(fā)區(qū)購買了一套商品房。該房合同價為120萬元，由唐先生以一人名義簽訂購房合同，并繳納36萬元首付款，其余房款由唐先生向銀行按揭貸款30年，每月還貸7000元左右。2005年2月，唐先生取得了該房的產(chǎn)權(quán)證書。2007年4月，由于雙方婚后感情不和，均同意離婚，但對房屋是否是夫妻共同財產(chǎn)存在分歧。唐先生認為該房為其個人財產(chǎn)，理由是該房系其與張女士結(jié)婚之前所購，且首付款都是其個人婚前財產(chǎn)；張女士認為該房為夫妻共同財產(chǎn)，理由是產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)取得的法定憑證，該房產(chǎn)證取得時間在婚后，自然該房為夫妻共同財產(chǎn)。

唐先生與房產(chǎn)公司簽訂購房合同時，即取得了要求房產(chǎn)公司交付房屋以及產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)益。而房地產(chǎn)管理部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證，實際上是唐先生婚前債權(quán)變成物權(quán)的實證。在這種情況下，一般是以合同簽訂的時間作為購房時間，并以婚姻登記時間的先后來確定產(chǎn)權(quán)歸屬。根據(jù)相關(guān)法律，此爭議房屋應(yīng)屬唐先生的婚前個人財產(chǎn)。但對于婚后共同還貸資金，其中屬于張女士清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當返還給張女士。

目前，通過銀行貸款支付房款，是大多數(shù)購房人的首選。購房之后貸款人都承擔著每個月向銀行還貸的義務(wù)。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，一般夫妻婚后所得均屬于夫妻共同財產(chǎn)，所以，婚后的還貸幾乎都是以夫妻共同財產(chǎn)來承擔的。在這種情況下，通常大部分人認為，房屋是以夫妻共同財產(chǎn)還貸的，非產(chǎn)權(quán)人一方也應(yīng)當享有部分產(chǎn)權(quán)。

其實，這里涉及到民法理論中物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系。夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)、個人名義購買房產(chǎn)之后即成為產(chǎn)權(quán)人，對于其所購房屋依法享有所有權(quán)權(quán)益。其用于支付房款的銀行按揭貸款，實際上是與銀行之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻，但從法律層面來分析，婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務(wù)，與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個不同的法律關(guān)系，并不改變房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未償還的貸款屬于其個人債務(wù)，對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。

案例三：婚前合資購房，以誰的名買房歸誰

李姍和傅俊原本是一對戀人，畢業(yè)后便在一起居住。2003年初，“小兩口”看中了一套商品房，計劃用兩人共同的儲蓄10萬元支付首付。傅俊因工作忙，李姍獨自一人辦理好了所有的購房手續(xù)，并支付了10萬元的首付。讓人意外的是，沒過多久傅愛上別人，并決定和李姍分手，出售兩人合買的房子折現(xiàn)。

傅俊提出變賣房產(chǎn)的要求自然得不到李姍的同意。無奈之下，傅俊只好偷偷地拿出購房合同到中介公司出售。但由于合同書上寫的是李姍的名字，沒有一家中介公司能受理。傅俊只好訴諸法律?？墒怯捎谫彿亢贤习准埡谧謱懙氖抢願櫟拿?，而且傅俊又難以拿出有力的證據(jù)，證明房子是他和前女友共同的積蓄買的，法院最終判房產(chǎn)歸李姍一人所有。

本案的關(guān)鍵是房產(chǎn)證上所署的購房人的名字到底是誰。如果是兩個人合買的(即購房合同上簽署了雙方的名字)，就共同享有，應(yīng)屬于共有財產(chǎn)的分割問題。按我國現(xiàn)行法律規(guī)定，共有財產(chǎn)分為兩種：一種是共同共有，即共有人對共有財產(chǎn)不分份額地共同享受權(quán)利和承擔義務(wù)，共同共有多存在于具有特殊關(guān)系的人之間，如夫妻、家庭之間；另一種是按份共有，即共有人按各自享有的份額對共有財產(chǎn)享受權(quán)利和承擔義務(wù)。分割共有財產(chǎn)，首先應(yīng)判斷共有關(guān)系的類別，即是共同共有還是按份共有，如不能證明共有關(guān)系為按份共有的，應(yīng)當認定為共同共有。能夠證明按份共有關(guān)系的證據(jù)有共有人之間簽訂的協(xié)議、權(quán)屬證書上記載的份額等。

本案中所涉及房屋是以李姍個人名義買的(即購房合同上只有一個人的簽名)，那么房產(chǎn)就歸個人所有。按照情理來說，如果另一方也出錢了，應(yīng)該歸還另一方錢財，但前提條件是未簽署購房合同書的一方必須拿出有力的證據(jù)證明其支付了其中的費用。如果沒有證據(jù)的話，就無法收回房產(chǎn)(或錢物)。

律師提醒：未婚同居最好簽署財產(chǎn)協(xié)議

在有關(guān)同居期間的財產(chǎn)糾紛中，如果僅僅是要求解除同居關(guān)系的話，法院是不會受理的。如果中間牽涉房產(chǎn)糾紛，比如說兩人分手后，一方一直賴著居住而不走的話，可以從居住權(quán)的角度向法院訴訟，要求騰房。如果兩人未婚同居的話，最好能簽署一份同居協(xié)議或者同居期間財產(chǎn)協(xié)議。如果不能提供上述協(xié)議的話，最好是能在發(fā)生糾紛時及時找出證據(jù)來證明，而且在買房的時候也可以同時簽署兩人的姓名，或是進行公證來避免今后的房產(chǎn)糾紛。

此外，在我國，同居是不受法律保護的。按照我國法律規(guī)定，只有1994年2月1日之前以夫妻名義同居形成的事實婚姻受法律保護，1994年2月1日之后的同居，不受法律保護。