訂金、定金與違約金如何選擇

房屋買(mǎi)賣(mài)中，有意買(mǎi)方通常會(huì)先交給售房者一定數(shù)額的金錢(qián)或者約定一定數(shù)額的違約金，以希望最后成交。但是，這些預(yù)交的金錢(qián)到底是“定金”與“訂金”，一定要約定清楚，以及在發(fā)生糾紛時(shí)與違約金如何選擇適用。

【案情介紹】：

王某于2006年3月12日與李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定: “李某將自己所有的坐落于××市××號(hào)房屋出賣(mài)給王某，總面積103平方米，，每平方米2200元共計(jì)226600元，由王某負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶所需的費(fèi)用，李某應(yīng)在合同簽訂之日起一星期內(nèi)協(xié)助王某辦理完過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂之日王某給付李某三萬(wàn)元作為購(gòu)房訂金，如一方違約，違約方將賠償違約金二萬(wàn)元整?！焙贤炗喓笸跄嘲醇s給付了三萬(wàn)元訂金，但李某卻以種種接口拖延辦理故戶手續(xù)。 后王某得知李某已將該房屋以254000元價(jià)款賣(mài)給他人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

王某認(rèn)為李某在與其簽訂合同后又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人并辦理了產(chǎn)權(quán)，以構(gòu)成違約，雙方在合同中既約定了訂金又約定了違約金，其可以選擇適用違約金或者訂金，由于訂金是雙倍返還，比違約金賠償數(shù)額多一萬(wàn)元，故王某將李某訴至法院請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并雙倍返還訂金六萬(wàn)元整。

起訴后王某向律師進(jìn)行咨詢(xún)，律師告訴他在舉證期限屆滿前需要變更訴訟請(qǐng)求為：解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并返還已付的購(gòu)房款三萬(wàn)元，并賠償違約金二萬(wàn)元整。最后法院判決支持了王某變更后的訴訟請(qǐng)求。

【解析】：

我國(guó)《合同法》及《擔(dān)保法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

法律規(guī)定當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。該案中如果適用定金雙倍返還是六萬(wàn)元，適用違約金是二萬(wàn)元加上給付的訂金（此頂金應(yīng)當(dāng)視為合同的預(yù)付款，在合同解除時(shí)予以返還）三萬(wàn)元共計(jì)五萬(wàn)元，選擇適用定金罰則比適用違約金多一萬(wàn)元。故王某在起訴時(shí)選擇了適用定金雙倍返還。但是因?yàn)椤岸ń稹迸c“訂金”讀音相同使當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)很容易混淆。為此，《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?本案中王某與李某在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中使用的是訂金，并且對(duì)訂金的性質(zhì)沒(méi)有明確，因此其不具有定金的性質(zhì)，也就不適用定金雙倍返還原則。王某將此“訂金”當(dāng)成彼“定金”認(rèn)為。王某起訴時(shí)的雙倍返還定金的訴求沒(méi)有法律依據(jù)將不會(huì)得到法庭的支持。如果不變更訴訟請(qǐng)求是一定會(huì)敗訴的，故其律師要求變更訴訟請(qǐng)求，并且是在舉證期限屆滿前提交法院。理由是《最高人民法院關(guān)于

【相關(guān)法律連接】

《合同法》

第一百一十四條　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　第一百一十六條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

第九十條　定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

　第九十一條　定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。

最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋

　第一百一十九條　實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條 當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

【律師提醒】

正是定金與訂金的法律性質(zhì)和法律后果截然不同，一些賣(mài)方就故意設(shè)下陷阱讓消費(fèi)者鉆。有的故意不明確買(mǎi)方所交款項(xiàng)的性質(zhì)，一旦買(mǎi)方不與賣(mài)方簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方就以所交款項(xiàng)為“定金”而不予返還；有的賣(mài)方故意將“定金”寫(xiě)成“訂金”或預(yù)付款，再將同類(lèi)商品以同樣的手段向其他人推銷(xiāo)，最終以最高價(jià)位賣(mài)出。無(wú)法購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)商品的買(mǎi)方，也僅僅是收回賣(mài)方退回的“訂金”，既得不到商品，也不能要求賣(mài)方雙倍返還定金。例如：有的開(kāi)發(fā)商在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確該款項(xiàng)為“訂金”，但其出具給買(mǎi)方的收據(jù)上卻記載為“定金”，以此來(lái)混淆款項(xiàng)的性質(zhì)，一旦買(mǎi)方因種種原因放棄購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商就會(huì)以收據(jù)上為“定金”而不予退還，而一旦自己不與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，則以認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明的是“訂金”而不予雙倍返還。 因此，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、預(yù)訂合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真考慮簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的可能性，正確選擇適用“訂金”還是“定金”，最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而避免掉入賣(mài)方故意混淆的“訂金”或“定金”陷阱。如果你還拿不定主意，就不要急于交錢(qián)，即使交錢(qián)，則可盡量與賣(mài)方協(xié)商為“訂金”，這樣一旦在約定期限內(nèi)沒(méi)有簽署正式購(gòu)房合同，買(mǎi)方還可以收回“訂金”。如果你覺(jué)得賣(mài)方的房子值得購(gòu)買(mǎi)，害怕賣(mài)方一房?jī)少u(mài)，就要讓賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明為“定金”，一旦賣(mài)方不與你簽訂合同，你就可以要求賣(mài)方雙倍返還“定金”。