【文 件 號】法（民）復［１９８５］１７號

【頒布部門】最高人民法院

【頒布日期】1985年03月15日

【實施日期】1985年03月15日

【正　　文】

最高人民法院關于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店房產(chǎn)糾紛案的批復

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院：

你院（８４）法民字第１０號關于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店房產(chǎn)糾紛案處理意見的請本報告及補充調查材料收悉。根據(jù)報告的材料，經(jīng)研究我們認為，你院第一種意見，即將此房做為吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店雙方共有較為妥當。希望你院在確認共有和保護雙方合法權益的基礎上，從有利于團結，有利于生產(chǎn)出發(fā)，多做各方工作，爭取調解解決。

附一：

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院關于吳天爵等與

新賓集體飲食服務店房產(chǎn)糾紛案處理意見的請示報告

最高人民法院：

我院審理吳天爵等與新賓集體飲食服務店房產(chǎn)糾紛案中，遇到一個政策問題，由于把握　不準，特請示如下：

原告吳天爵，男，６６歲，賓陽縣百貨公司退休工人，住蘆圩鎮(zhèn)紅旗街２１２號；黃萬　靈，女，６９歲，賓陽縣百貨合作店退休工人，住新賓鎮(zhèn)仁愛街１３８號，與吳天爵系叔嫂　關系；被告新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店。爭訟房屋座落賓陽縣新賓鎮(zhèn)仁愛街１３４號鋪屋（平房　，面積４６．２５平方米、另前騎樓面積１５．１９平方米，總價值２７５１元），現(xiàn)是被　告營業(yè)使用。

訟爭房屋的基地上原有原告父親吳惠泰（１９５６年去世）的房屋一排三間，門牌為１?。常刺?、１３６號和１３８號，１９３９年１３６號房屋被日本飛機炸毀，１３４號被震塌　，剩余斷墻高者一米，低者幾寸，１３８號房屋完好無損，吳惠泰家（下簡稱吳家）為居住　安全，將炸塌的磚塊在１３４號、１３６號東面斷墻和１３４號南面斷墻上壘起約２米高的　壘墻，成為自家的一個院子。１９４７年林世布、肖其祥二人征得吳惠泰同意，在其１３４　號基地的前座搭蓋一間簡易房屋作修補皮鞋鋪面使用，建屋材料及資金是林、肖各投資谷子　六擔，購買木料、木皮、灰沙和雇工一人，并直接參加建房勞動，還使用了吳家的桁條五根　和六千多塊磚。建屋時就地利用吳家原來壘起來的１３４號南面的壘墻加高成峰山墻，拆掉?。保常刺枛|面壘墻，改為木板門面，另壘了西面和北面兩幅墻，搭蓋成一間面積約３０平方　米、山墻高４米、屋檐墻高２．５米，木皮天面結構的房屋。林、肖二人當年搬入使用，由　于建屋時林、肖、吳三方對于使用吳家之宅基地、磚塊、桁條，沒有言明系租用、借用或投　資，林、肖二人每年自動地給吳家一或二擔谷子。１９４８年下半年肖被國民黨征兵走后，　該屋由林世布一人使用。１９５１年９月２８　日林世布立字據(jù)將該房的上蓋（不含壘墻）折價２０萬元賣給黃玉全（字據(jù)全文：“本人目　前修建新市場仁愛街２７號門牌木皮屋一間，所有修建費經(jīng)本街農(nóng)會調解，由黃玉全補出人　民幣２０萬元。上蓋即歸黃玉全管業(yè)，已于１９５１年９月２８日如數(shù)交本人收訖，今后該　屋一概與本人無關，恐后糾紛，特立此條交黃玉全收執(zhí)”）。吳惠泰對此無異議。于１９５　２年１月７日吳惠泰向人民政府辦理領取了該號宅基地的《房基地契證》；因為該號房屋天　面不是吳家所蓋，吳惠泰所以不能領取該屋的《房產(chǎn)契證》，而黃玉全亦因為只有該屋天面　材料所有權，而磚墻卻是吳家的，所以同樣不能領取該號房屋的《房產(chǎn)契證》。黃玉全買下　該屋上蓋后，經(jīng)營車縫業(yè)，每年照樣給吳家交谷子一擔。１９５２年黃玉全經(jīng)吳惠泰同意，　自行投資、投料，對該屋進行修建，添泥磚、更換木料，把原房屋升高、伸長二米，木皮蓋　改為瓦蓋，以后每年交吳家二擔谷子。１９５５年黃把房屋出租給新賓供銷社，年租四擔谷　子交給黃，再由黃轉交二擔給吳家，１９６０年吳家要求該二擔谷子由自己直接收取。供銷　社租用期間對房屋作了些修理，添磚加瓦等。１９６２年黃又將屋轉租新賓鎮(zhèn)集體飲食服務　店，年租金２４元，由店方分別交吳家、黃家　各一半，１９６６年“文革”開始后，店方以土地是國家的為理由，停止了給吳家交租，只　交黃家一方的租。

１９７２年黃玉全要賣房屋上蓋材料，吳家提出異議，責令黃將其材料拆走，最后黃玉　全背著吳家于１９７２年４月４日立字據(jù)將該屋面全部材料折價１７５元賣給新賓鎮(zhèn)集體飲　食服務店（立字全文：“《賣屋說明書》現(xiàn)將本人勞動建在新賓紅衛(wèi)街７號門牌的一間屋面　全部材料賣給新賓鎮(zhèn)飲食服務店，全部屋面材料是指屋瓦、桁條仁皮、門口等，不包括墻根　、燒磚、泥墻。經(jīng)雙方同意按折舊作價，議定價格為１７５元，自１９７２年４月４日交款　之日起，全部為飲食店所有。關于該屋燒磚原屬吳惠泰家的，泥磚是１９５７年供銷社租做　書店時添補下去的，今后對這些燒磚、泥磚如何處理，均由飲食合作店負責”）。該字據(jù)并　有新賓鎮(zhèn)革委會財務服務組和新賓鎮(zhèn)紅衛(wèi)街革委會簽章。吳家獲悉后，曾向黃玉全提出異議　。

１９７９年原告吳天爵、黃萬靈向賓陽縣蘆圩人民法庭起訴稱：此屋是其家老人交錢給　林世布、肖其祥買木料在其圍墻基礎上蓋成木皮房屋，出租與林、肖二人的，屬其家的房產(chǎn)　，并要飲食店補交１６年租金。被告方答辯稱，此屋曾經(jīng)合法手續(xù)買得，宅基地是國家的，　屋屬店方財產(chǎn)。訴訟期間，原告黃萬靈于１９８１年１月持吳惠泰１９５２年領取的該號宅　基地的《屋基地契證》到新賓鎮(zhèn)地財處申請換取房屋契證，由于地財處工作失誤，給予其換　發(fā)了《房屋產(chǎn)權證》。吳家領得該房屋契證后，遂于１９８２年１月２９日強行搬入該屋居　住，并毀壞店方營業(yè)設施，拆毀灶臺、洗碗池，把全部營業(yè)用具、燃材料搬出大街甚至打爛　部分用具，鳴放鞭炮，給圍觀群眾發(fā)香煙糖果等。致使店方停止營業(yè)７７天。

原審賓陽縣人民法院于１９８２年４月２１日（８２）民字第６號判決書認定：雙方爭　執(zhí)的地方，原告人的父親于解放前雖建有房屋，但后來已被飛機炸塌成了基地，現(xiàn)在此基地　上的房屋，不是原告人也不是原告人父親所建，故該屋產(chǎn)權不是吳家的。判決：一、新賓鎮(zhèn)　仁愛街１３４號房屋屬新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店所有；二、新賓地財處發(fā)給吳天爵等人的新賓　鎮(zhèn)仁愛街１３４號房屋契證無效；三、吳天爵等人強行侵占該屋７７天，給該店造成損失計?。罚罚霸龑︿N原屬吳家的舊火磚價值６８５元外，吳家還要賠償８５元。

原告吳天爵等不服第一審判決，持原訴理由上訴。

第二審南寧地區(qū)中級人民法院于１９８３年１月２８日（８３）南地法民字第２號判決　書認定，上訴人說該屋是其父親１９４７年建造沒有事實根據(jù)；上訴人以該屋房產(chǎn)證為據(jù)，　查新賓地財處已于１９８２年２月２３日通知此證作廢，不能作為證據(jù)，吳家給該店造成的　損失應負責賠償，屬借用吳家的火磚應按價折款償還。判決：一、上訴無理，予以駁回。維　持原審判決第一和第二項（即爭議房屋屬新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店所有；新賓地財處１９８１　年１月２６日發(fā)給吳天爵等人仁愛街１３４號房屋契證無效）；二、撤銷第三項；三、改判　吳天爵等人強行侵占１３４號房屋造成飲食店營業(yè)損失７７０元和毀壞灶臺等設施損失計款?。保矗霸獞蓞翘炀舻热素撠熧r償；吳惠泰以前借以使用的火磚計折款６６１元，由飲食服　務店償還。賠償款與償還款相抵銷，吳天爵等人應補償飲食服務店２５８元。

終審判決后，飲食服務店對房屋作了較大的修理，投資千元左右。該店在買得天面產(chǎn)權　之后，還擴建了騎樓。

吳天爵等對第二審判決仍然不服，提出申訴。我院經(jīng)調第一、二審案卷審查，認為案件　事實清楚，吳天爵等人所訴“該屋是１９４７年其父給錢林、肖建造后出租給他們的”一節(jié)　，無事實根據(jù)，但是對爭訟房屋產(chǎn)權的認定，有如下意見：

一、林世布１９５１年言明將該屋上蓋（不含壘墻）賣給黃玉全，以及黃玉全１９７２　年將天面材料賣給飲食店，手續(xù)清楚，言明買賣關系應承認其有效，但賣天面材料不等于賣　房屋，房屋是由吳家的宅基地（產(chǎn)權當年系吳家所有）、磚塊（其中有一幅墻是吳家原來所　壘）和黃玉全的天面材料所構成，按價值吳家比黃家價值高數(shù)倍，雖未言明共建，但實際上　是房屋構成不可缺少的部分。原建房屋應屬于雙方共同所有，各占一半產(chǎn)權。調解解決由吳　家將產(chǎn)權部分折價歸飲食店所有。

二、１９３９年吳家原屋被炸毀后，長期不建筑上蓋，當時僅剩下很矮的殘墻，已屬宅　基地，不是房屋，是別人借用地基、出勞力，利用原來的磚塊搭蓋了簡易之木皮屋，原交租　也是屬于交地租，后林世布轉賣黃家，再經(jīng)黃家出資改建為磚墻，瓦面結構房屋，吳家沒有　投資，也沒有言明為共有，因此，房屋產(chǎn)權不應吳家所有；但當時搭蓋木皮房屋及黃家改造　時均系用原來被飛機炸毀房屋剩下的磚塊，因此，應承認原磚塊是屬于吳家的。

三、承認宅基地原屬于吳家所有，但新憲法已宣布城鎮(zhèn)所有土地屬國家所有，因此，該　宅基地產(chǎn)權已歸國家。當前吳家已有房屋居?。矗保常短柡停保常柑杻砷g房屋以及１３４　號后座還有一片宅基地），飲食服務店無鋪屋營業(yè)，該店又經(jīng)正式手續(xù)買得天面，磚墻是由　黃家請工砌成，不能承認吳家所說是其家房屋，只承認吳家是建筑材料（即磚塊），所以房　屋產(chǎn)權應屬飲食服務店，由該店補給吳家的磚錢。

我院本著第一點意見精神于今年５月２８日裁定中止原判決執(zhí)行，并于６月到當?shù)卦囆小≌{解，飲食店可以接受房屋產(chǎn)權屬于雙方共同所有，各占一半的意見。并要求以１５００元　價格買下吳家產(chǎn)權部分。而且對原屬吳家所有的磚塊予以折價補償。可是吳家仍然堅持房屋　產(chǎn)權完全屬其所有，店方可將其天面材料拆走，拒絕調解。

鑒于本案情況復雜，政策性強，特此請示。

１９８４年８月２４日

附二：

廣西壯族自治區(qū)高級人民法院關于吳天爵等與

新賓集體飲食服務店房產(chǎn)糾紛案調查情況的補充報告

最高人民法院：

最高法院民庭（８４）民他字第１５號函收悉。關于要求補充吳天爵等與新賓集體飲食　服務店房產(chǎn)糾紛案的有關情況，我們已到當?shù)卦俅巫髁苏{查，現(xiàn)將情況補充報告如下：

一、關于１９４７年在搭蓋簡易房屋時，林世布、肖其祥與吳惠泰沒有言明是租用、借　用或投資，但當時是怎樣說的，有否約定？

經(jīng)反復向林世布、肖其祥調查，林、肖兩人均說，在搭蓋該房屋前和后，都未與吳惠泰　協(xié)商過什么協(xié)議、合同、約定或立什么字據(jù)等之類的東西，不但他們兩人沒有提出條件，而　且吳惠泰也始終沒有提出過任何條件。據(jù)林、肖提供稱，他們兩人是在吳家鄰居的一家皮鞋　廠打工，與吳惠泰往來關系較好，當時社會有些動蕩，皮鞋廠因生意冷淡而解雇了他們，為　尋找生活，見吳家有兩塊空屋地長期不建筑，而吳惠泰又是個很講義氣的人，兩人交談決定　一起去問吳惠泰，說：“五叔（吳惠泰）我們想在你的這塊空屋地上搭一間小屋作修補皮鞋　用，找兩餐飯食，得不得？”吳惠泰即滿口答應：“得呀！得呀！搭就搭啦！”就這樣，他　們立即在兩三天內(nèi)買完材料，五、六天時間就把房屋搭蓋起來了。

二、關于１９５２年黃玉全經(jīng)吳惠泰同意對該屋進行修建，當時有否約定，是怎么具體　商量的問題。

經(jīng)查，黃玉全對該屋進行修建系經(jīng)征求吳惠泰同意的，但是雙方并沒有約定；只是黃玉　全講明把屋擴建之后每年增加一擔谷的租。黃玉全具體是這樣講的：“我對吳惠泰說，我嫌　此屋太小太矮，杉木皮做天頂，經(jīng)不起大雨和暴日曬，居住很熱很難受的，我想在有錢時買　點瓦片，給我在此地再往內(nèi)伸長些，以后每年增加一擔谷租。吳惠泰說你修就修吧。我修建　好以后，每年就交兩擔租谷給吳惠泰，他也不提出什么”。

三、１９５１年林世布將該房屋的上蓋賣與黃玉全，并注明不含壘墻，這里的房蓋指的　是什么，包括哪些結構？

經(jīng)再次查對林世布、肖其祥和黃玉全，林世布說：房屋是用杉樹皮蓋頂?shù)?，約用二十條　桁條，椽子是用小杉木做的，全部是杉樹皮蓋頂，沒有瓦蓋，我所賣給黃玉全的上蓋材料是　指杉樹皮、桁條、椽子和門板（約十塊）。

肖其祥講：“我們搭屋共用去十八條桁條，用杉木樹皮蓋屋頂（用竹片來夾），用小竹　子做椽子，樹皮當瓦頂，門是用幾塊板合做成拖龍門。磚墻磚柱全部用吳家的。

黃玉全說：“林世布賣給我的房屋上蓋是指桁條、椽子、門板、蓋屋頂?shù)纳紭淦?。不包　括磚墻”。

四、黃玉全與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店所立《賣屋說明書》講明屋面材料是指屋瓦、桁條　、仁皮、門口等，其中仁皮具體是指什么？

經(jīng)查黃玉全說，他所寫的仁皮就是指椽子。

五、按規(guī)定新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店買置房屋是否要經(jīng)政府批準？該批準權由哪一級政府　主管？

我們走訪了自治區(qū)城建局房產(chǎn)管理處、賓陽縣財政局、賓陽縣稅務局、賓陽縣財政局新　賓鎮(zhèn)地財處等房地產(chǎn)管理部門和查找有關規(guī)定，國家沒有專門關于集體單位不得購買城市、　鎮(zhèn)私有房屋的規(guī)定，也沒有規(guī)定集體單位購買城市、鎮(zhèn)私有房屋由哪一級政府批準。廣西和　賓陽縣人民政府也沒有類似規(guī)定。解放以來，廣西和賓陽縣對于集體單位購買城市、鎮(zhèn)私有　房屋須辦理的手續(xù)，與人民群眾間私有房屋買賣須辦理之手續(xù)相同。即：第一、賣方須持房　屋所有權證和身分證明，買方須持購買房屋證明信和身分證明；第二、私有房屋必須是無所　有權糾紛；第三、買、賣房屋當事人自愿商定合理價格，訂立買賣契約并經(jīng)所在街道居民委　員會或農(nóng)村生產(chǎn)大隊審查同意；第四、到房屋所在地房管機關辦理房產(chǎn)轉移手續(xù)。

按上述規(guī)定，查黃玉全出賣該房屋時，未持有該號房屋所有權證，據(jù)黃玉全說：“土改　時，房屋換發(fā)新契時，我當時認為這間房屋不是我的，所以我不理睬，沒有去辦理房屋契證　，因我考慮到自己每年還要交租給吳惠泰，所以我一貫都認為這房屋不是我自己的，房屋的　磚是吳家的，我自己只有天面材料”。黃玉全賣該屋天面材料給新賓鎮(zhèn)集體飲食服務店，雖　經(jīng)所在街道居民委員會和店方之上一級主管部門審查同意，但黃玉全是背著吳家出賣的，吳　家事前事后都對此提出異議。店方購買之后，至１９８０年因新賓鎮(zhèn)房管部門停止辦理私有　房屋買賣產(chǎn)權轉移手續(xù)，店方未能辦理到房屋產(chǎn)權證，１９８０年房管部門恢復辦理手續(xù)后　，店方前往辦理房屋所有權證時，由于吳家提出異議而不能辦理，１９８３年１１月２日店　方持南寧地區(qū)中級人民法院（８３）南地法民字第２號民事判決書，到賓陽縣新賓地財處辦　理了該屋的所有權證。

以上僅就來函所提問題作補充調查報告。現(xiàn)隨報告報上案卷三宗，請審查批示。

１９８５年１月４日

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