1．2003年12月1日建設(shè)部發(fā)布

2．建住房〔2003〕234號

第一條　為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，制定本意見。

第二條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。

第三條　本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

第四條　拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第五條　拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。

第六條　市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條　拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

第八條　受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條　拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

第十條　受托估價機(jī)構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條　拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。

拆遷估價時點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價時點(diǎn)。

拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條　委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

第十三條　市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條　拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條　拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

第十六條　拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

第十七條　拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條　估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

第十九條　拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條　拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。

第二十一條　拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

第二十二條　拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。

第二十三條　估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

第二十五條　受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

原估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條　估價專家委員會成員、估價機(jī)構(gòu)、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。

拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條　對有下列行為之一的估價機(jī)構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實(shí)估價報告的；

(二)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

(三)以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

(五)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

(六)違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條　以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估，參照本意見執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，參照本意見執(zhí)行。

第二十九條　本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷估價不適用本意見。