一、什么是商品房？
依據(jù)我國(guó)的國(guó)情，目前我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋。
一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的商品房；
另一種是政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房；
還有一種是公房改制出售給個(gè)人的房改房；
另外一種是公民私有的房屋。
那么什么是商品房呢？不能說(shuō)所有作為商品上市交易的房屋都是商品房。
專家認(rèn)為，法律意義上的商品房指的是：有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開出售房屋。

二、什么是住宅用房和商業(yè)用房；什么是現(xiàn)房和期房？
1，根據(jù)商品房的用途商品房可分為：住宅用房和商業(yè)用房。
住宅用房是指專供家庭、個(gè)人生活居住使用的房屋；
商業(yè)用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋。
2，根據(jù)房屋存在狀態(tài)，商品房又可分為：現(xiàn)房和期房。
現(xiàn)房是指已經(jīng)建成并能夠居住、使用的房屋，買賣現(xiàn)房的行為成為現(xiàn)售。
期房是尚未建成正在建設(shè)中的房屋，買賣期房的行為稱為預(yù)售。

三、在簽訂商品房買賣合同前應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)注意哪些法律問(wèn)題？
一是防止商品房的虛假?gòu)V告；二是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資格審查；三是了解商品房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利；四是了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格；五是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時(shí)提供正式合同文本和商品房銷售發(fā)票。
1，怎樣防止商品房的虛假?gòu)V告？
目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬(wàn)不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說(shuō)，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補(bǔ)充協(xié)議中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房你可以通過(guò)對(duì)房屋的實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍?br/>2，怎樣對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資格審查？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”。
（1）、“一照”既《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商（售房人）是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。
（2）、“五證”既《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。 上述證照不全則容易引發(fā)糾紛。因此，購(gòu)房前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況，或者要求開發(fā)商出示相關(guān)證件。
3，“五證”的用途是什么？
（1）《國(guó)有土地使用權(quán)證》是單位或個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過(guò)國(guó)家征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋才能正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家繳納土地出讓金，開發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無(wú)法取得土地使用權(quán)證。
（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房證）。
（3）《建設(shè)工程開工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工許可證的建設(shè)工程，均屬于違章建筑，不受法律保護(hù)。
（4）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是商品房銷售或預(yù)售的憑證。沒有此證，房屋不能銷售或預(yù)售。購(gòu)房人應(yīng)將“五證”結(jié)合起來(lái)查看，才能確保萬(wàn)無(wú)一失?！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這“兩證”表明購(gòu)房人所購(gòu)商品房屬于合法交易。
4，查審“五證”時(shí)需要注意些什么問(wèn)題？
在審查“五證”時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購(gòu)買的房屋。目前有些開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購(gòu)房人應(yīng)著重審查所購(gòu)房屋是否在預(yù)售或銷售的范圍之內(nèi)。許可證上售房單位與購(gòu)房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應(yīng)查驗(yàn)“五證”原件，以防開發(fā)商利用復(fù)印件欺騙購(gòu)房人。
5，如果商品房設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，將產(chǎn)生怎樣的后果？
我們說(shuō)，購(gòu)房之前應(yīng)了解開發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，如是否設(shè)定了抵押等情況也應(yīng)了解。是因?yàn)樯唐贩克?xiàng)權(quán)利主要是指抵押權(quán)，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請(qǐng)求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購(gòu)買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)很大的麻煩，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購(gòu)買。如果不清楚你所購(gòu)買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中注明。
6，怎樣了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格？
如果你購(gòu)買的是現(xiàn)房，再簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，你可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的驗(yàn)收合格證明。銷售住宅用房的開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
7，什么是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》？
《住宅質(zhì)量保證書》市房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文書，可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的承諾承擔(dān)保修責(zé)任。商品房售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出注意事項(xiàng)。
8，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》主要內(nèi)容有哪些？
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
第一，工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；
第二，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；
第三，正常情況下各部位保修內(nèi)容和保修期：
屋面防水3年；
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、以及管道滲漏、
墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂、
門窗翹裂、五金件損壞、衛(wèi)生潔具1年；
供熱系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期；
燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；
管道堵塞2個(gè)月；
其他部位、部件的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產(chǎn)開發(fā)商與用戶自行約定。
《住宅使用說(shuō)明書》一般包括以下內(nèi)容：
第一，開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
第二，結(jié)構(gòu)類型；
第三，裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
第四，上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；
第五，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；
第六，門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
第七，賠點(diǎn)負(fù)荷；
第八，承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等應(yīng)注意事項(xiàng)的說(shuō)明；
第九，其他需說(shuō)明的問(wèn)題。
9，為什么一定要開發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票。
正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是目前我市的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時(shí)要求的。所以作為購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否為吉林省建設(shè)廳和吉林省工商行政管理局監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒有涉及的問(wèn)題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。

四、有些開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同之前，要求購(gòu)房人簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，那么什么是《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》？
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中一般確認(rèn)認(rèn)購(gòu)人打算購(gòu)買的商品房的位置、朝向、樓層、房?jī)r(jià)及簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間。認(rèn)購(gòu)人在購(gòu)房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，而承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式是定金。
由于《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對(duì)于開發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購(gòu)書在內(nèi)容上通常存在缺陷。
A開發(fā)商事先制訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》通常存在那些缺陷？
1、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單。實(shí)踐中有一部分認(rèn)購(gòu)書僅包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng)，而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能全面了解交易條件。一旦購(gòu)房人在與開發(fā)商就正式合同條款進(jìn)行談判過(guò)程中遇有分歧，往往會(huì)使購(gòu)房人陷入困境。認(rèn)購(gòu)書應(yīng)看作是一個(gè)購(gòu)房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認(rèn)購(gòu)書來(lái)決定購(gòu)房，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常不合理。
2、約定不明確。一部分認(rèn)購(gòu)書中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購(gòu)書后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金?！钡捎谡J(rèn)購(gòu)書對(duì)房屋買賣合同內(nèi)容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。 房屋買賣合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購(gòu)房人的體會(huì)是：一旦簽了認(rèn)購(gòu)書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，購(gòu)房者在對(duì)欲購(gòu)的商品房的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購(gòu)房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。
B、簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》將產(chǎn)生怎樣的后果？
鑒于《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》獨(dú)特的法律地位，在實(shí)際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是購(gòu)房過(guò)程中值得重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。
一旦你與開發(fā)商簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，就會(huì)產(chǎn)生以下后果：
1、如果你應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就不能將《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》所確認(rèn)的房子再承諾給其他購(gòu)房人了。假如你無(wú)故拒不按約定的時(shí)間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商則有權(quán)將《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》確認(rèn)的商品房另行出售給他人，而且你無(wú)權(quán)收回你交付的定金；如果在約定的簽訂合同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購(gòu)書確認(rèn)的商品房出售，則應(yīng)當(dāng)雙倍返定金給你，但你無(wú)權(quán)請(qǐng)求開發(fā)商必須將房屋銷售給你；
2、在約定的時(shí)間，雙方就《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》確認(rèn)的商品房的買賣達(dá)成協(xié)議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認(rèn)購(gòu)書》約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購(gòu)房款的一部分；
3、《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款中的一部分。
對(duì)超出《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達(dá)成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還給你。
如果《商品房買賣合同》簽訂成功，你從認(rèn)購(gòu)人變成了購(gòu)房人，購(gòu)銷雙方就形成了商品房買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
C、簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)注意些什么？
盡管認(rèn)購(gòu)協(xié)議書還存在諸多問(wèn)題，但根據(jù)目前的司法實(shí)踐，只要開發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購(gòu)書中確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購(gòu)書即對(duì)雙方具有約束力。因?yàn)椤斗课菡J(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。通常情況下開發(fā)商提供的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對(duì)于《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中沒有的內(nèi)容你有權(quán)要求補(bǔ)充。
（一）認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容有哪些？
認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：
1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話等；
2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等；
3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等；
4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認(rèn)購(gòu)書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。
一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書即告成立。
應(yīng)當(dāng)注意的是，目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
（二）、“定金”與“訂金”有什么不同？
在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個(gè)名詞，雖然只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的主要在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍喗鸩痪邆涠ń鹦再|(zhì)，一般情況下，訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的時(shí)候，一定要認(rèn)真識(shí)別“定金”和“訂金”。實(shí)踐中，在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中多數(shù)是以“定金”方式進(jìn)行約定。
（三）、一般情況下認(rèn)購(gòu)書對(duì)定金的處理是怎樣約定的？
由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中就簽訂正式合同過(guò)程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益?，F(xiàn)列舉幾種情形作為一個(gè)參考：
1、如果消費(fèi)者沒有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬消費(fèi)者違約，定金不予返還；如果開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬開發(fā)商違約，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者雙倍返還定金。
2、如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約。如果消費(fèi)者違約的，定金不予返還；如果開發(fā)商違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在消費(fèi)者履約后，可抵作房款或退回消費(fèi)者；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
4、如果由于開發(fā)商本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書無(wú)效，由開發(fā)商向消費(fèi)者返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
5、如果由于開發(fā)商向消費(fèi)者提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，開發(fā)商應(yīng)把定金全數(shù)返還消費(fèi)者。
6、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售(銷售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，開發(fā)商應(yīng)把定金全數(shù)返還消費(fèi)者。
總而言之，在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

五、購(gòu)房人如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
從三個(gè)方面談，一是開發(fā)商違約行為都有哪些？二是購(gòu)買商品房怎樣避免和減少糾紛？三是購(gòu)買商品房遇到糾紛怎么辦？
（一）、常見的商品房開發(fā)商違約行為有哪些？
常見的商品房開發(fā)商違約行為主要有以下幾個(gè)方面：
第一，房屋質(zhì)量不合格，主要是建筑質(zhì)量不合格，開發(fā)商違反國(guó)家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，偷工減料，以次充好，使房屋處于無(wú)法正常居住，甚至危及人身安全的狀態(tài)。其次是，配套設(shè)施不全，給購(gòu)房人居住帶來(lái)一定的困難。
第二，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積出入過(guò)大，也就是說(shuō)開發(fā)商交付給購(gòu)房人的房屋使用面積過(guò)小，公攤面積過(guò)大。實(shí)際測(cè)量面積與合同約定的面積不符等。
第三，房屋不能按期交付。
第四，由于開發(fā)商的原因?qū)е率官?gòu)房人不能如期辦理房屋所有權(quán)證。
第五，在簽訂商品房合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或者商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購(gòu)房人又將該房屋抵押給第三人。
第六，在簽訂商品房合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)或者商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人。也就是通常說(shuō)的一房?jī)少u。（用老百姓的話就是一個(gè)姑娘許了兩個(gè)婆家）
（二）、購(gòu)買商品房怎樣避免和減少糾紛。
第一是應(yīng)當(dāng)注意開發(fā)商銷售的是“期房”還是“現(xiàn)房”。
第二是設(shè)法了解房地產(chǎn)開發(fā)商。
第三是簽訂合同之前最好找律師進(jìn)行咨詢。
1，在選購(gòu)商品房時(shí)最好選“期房”還是選“現(xiàn)房”？
我們認(rèn)為在選擇購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)首選“現(xiàn)房”?！捌诜俊庇腥吮扔鳛檠簩殻袝r(shí)候很難知道結(jié)果會(huì)怎樣，這話有一定的道理?，F(xiàn)在許多房屋買賣糾紛的原因是房屋質(zhì)量、面積，以及不能及時(shí)辦理房證等問(wèn)題，但最多的糾紛是開發(fā)商不能按合同約定的時(shí)間交付房屋。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，就某一項(xiàng)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，你很難預(yù)料一、兩年以后的情況。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商還是政府行為，都有一些不規(guī)范的地方，這些現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題都會(huì)給你購(gòu)買的“期房”帶來(lái)不確定的因素。而目前可供購(gòu)房人選購(gòu)的現(xiàn)房越來(lái)越多，“現(xiàn)房”無(wú)論是面積、質(zhì)量、戶型等等都是實(shí)實(shí)在在的東西，交錢就拿鑰匙多省心。
2，怎樣了解房地產(chǎn)開發(fā)商？
一般來(lái)說(shuō)，有一定的知名度、資質(zhì)等級(jí)高、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較注重企業(yè)的形象，出現(xiàn)問(wèn)題也會(huì)認(rèn)真處理；而對(duì)于一些現(xiàn)存問(wèn)題和糾紛較多，信譽(yù)又較差的不知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。購(gòu)買商品房也許是許多人一生中的最大消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)盡量選擇信譽(yù)好的企業(yè)，最好請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)人士和律師事務(wù)所的律師作參謀，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。（房地產(chǎn)法律網(wǎng)）
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