開發(fā)單位已于合同約定的交房期限屆滿之前將涉案房屋交付購房人，所交付的涉案房屋雖并未滿足合同約定的交付條件即取得竣工驗(yàn)收合格證明和竣工驗(yàn)收備案表，但購房人未根據(jù)合同約定在交付房屋當(dāng)日拒絕接收的，視為開發(fā)單位已按合同約定日期履行交付房屋，購房人亦已實(shí)際接收，不存在逾期交付的事實(shí)基礎(chǔ)，購房人無權(quán)要求開發(fā)單位就此承擔(dān)違約責(zé)任。

【基本事實(shí)】

2016年4月29日，羅三、楊六(乙方)與大亨公司(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》約定，乙方向甲方購買位于上海市嘉定區(qū)勝辛北路1888弄《嘉隆國際廣場》3號16層1606室的房屋(以下稱“涉案房屋”)，總房價款702,000元，涉案房屋的交付條件為甲方已通過竣工驗(yàn)收并取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，甲方應(yīng)于2016年12月31日前將涉案房屋交付乙方，除不可抗力外。甲方如未在合同約定期限內(nèi)將涉案房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計(jì)算，自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。該房屋符合本合同約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前3天書面通知乙方辦理交付涉案房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起5天內(nèi)，會同甲方對涉案房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為甲方取得竣工備案證明。合同附件一約定房款支付方式為分期付款，貸款方式為商業(yè)貸款，乙方應(yīng)于2016年4月29日與甲方簽約并付首付房款100,000元，于2016年5月22日前支付房款252,000元，于2016年5月28日前支付房款350,000元。合同另對雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。

合同簽訂后，羅三、楊六按約支付了房款。

2016年12月29日，羅三、楊六簽署嘉隆國際精裝修房屋交付驗(yàn)收表及交房資料簽收表，大亨公司將涉案房屋交付羅三、楊六使用。

大亨公司于2017年12月5日就系爭房屋所在項(xiàng)目取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》。

【核心焦點(diǎn)】

大亨公司交付的涉案房屋并未滿足合同約定的交付條件即取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，是否構(gòu)成涉案房屋的逾期交付？

【焦點(diǎn)分析】

一審法院認(rèn)為：

羅三、楊六與大亨公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。合同簽訂后，羅三、楊六已履行了全部付款義務(wù)，大亨公司亦在約定的交房期限屆滿前將涉案房屋交付羅三、楊六。對于羅三、楊六稱大亨公司交付的涉案房屋并未滿足交付條件即取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書，因羅三、楊六已于大亨公司通知交房后實(shí)際接收了涉案房屋，表明其已對收房事實(shí)予以確認(rèn)，大亨公司交房義務(wù)已經(jīng)完成，羅三、楊六現(xiàn)據(jù)此向大亨公司主張逾期交房違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

二審法院認(rèn)為：

預(yù)售合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。根據(jù)預(yù)售合同約定，大亨公司應(yīng)于2016年12月31日之前交付涉案房屋。根據(jù)查明的事實(shí)，大亨公司已于合同約定的交房期限屆滿之前將涉案房屋交付羅三、楊六。羅三、楊六認(rèn)為大亨公司交付的涉案房屋并未滿足合同約定的交付條件即取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，羅三、楊六可以根據(jù)合同約定在大亨公司交付房屋當(dāng)日拒絕接收?，F(xiàn)大亨公司已按合同約定日期交付房屋，羅三、楊六亦已實(shí)際接收。羅三、楊六要求追究大亨公司逾期交房違約責(zé)任的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)。

【小編寄語】

1、購房人在收到開發(fā)單位的入住通知書時，應(yīng)當(dāng)及時核對預(yù)售合同或者買賣合同中約定的交付條件，尤其是竣工驗(yàn)收合格證明和竣工驗(yàn)收備案表以保障涉案房屋的質(zhì)量不存在重大瑕疵，如未滿足合同約定的交付條件時，應(yīng)當(dāng)及時拒絕接收，并拒絕在入住確認(rèn)書上簽字，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

2、開發(fā)單位對于已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋或者雖當(dāng)時未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格事后取得竣工驗(yàn)收合格證明或者竣工驗(yàn)收備案表的，按照合同約定時間進(jìn)行交付，購房人實(shí)際接收的，開發(fā)單位已完全履行交付涉案房屋的義務(wù)，無須承擔(dān)逾期交付竣工驗(yàn)收備案表等的違約責(zé)任

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