如今有很多的朋友們都有買房子的打算，如果要買房的話，很多的朋友們可能會(huì)考慮購(gòu)買二手房。有些房子在銀行進(jìn)行了貸款抵押，但是卻出現(xiàn)了預(yù)期不還款的情況，對(duì)于這種情況，銀行是可以向法院申請(qǐng)查封房屋并進(jìn)行拍賣的，那么拍賣時(shí)二手房買賣注意事項(xiàng)是有哪些？下面律霸小編為大家具體介紹一下。

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一、拍賣時(shí)二手房買賣注意事項(xiàng)

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1、房屋所有權(quán)證辦理問(wèn)題

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因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

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2、注意檢查房屋的質(zhì)量問(wèn)題

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因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。

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3、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)

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《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。

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4、購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)

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這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。

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5、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋

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如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。

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6、房屋附帶的相關(guān)欠費(fèi)問(wèn)題

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該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。

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7、戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒(méi)保障

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現(xiàn)在除非達(dá)成協(xié)議，否則法律并沒(méi)有條款，可以強(qiáng)制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，則買主是無(wú)法享受到的。

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二、法院拍賣的房子怎么過(guò)戶

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1、首先確認(rèn)法院是否解除了對(duì)該房產(chǎn)的查封；

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2、材料準(zhǔn)備好，用書(shū)面方式寄給有關(guān)部門；

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3、當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過(guò)戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理過(guò)戶；

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4、可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國(guó)體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

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三、司法拍賣房貸款流程

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1、競(jìng)買者一般要首先向指定單位或者機(jī)構(gòu)繳納一定的保證金，保證金的金額大體上就是首付款。

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2、取得競(jìng)拍資格后，競(jìng)買人要及時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款，填寫相關(guān)貸款申請(qǐng)表等待銀行審批。銀行在收到貸款申請(qǐng)資料后進(jìn)行申請(qǐng)，并把結(jié)果及時(shí)告知申請(qǐng)者。

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3、法院知悉競(jìng)買人貸款意愿后在法定的工作日內(nèi)，指定聯(lián)系人告知貸款銀行拍賣成交信息，并附成交確認(rèn)書(shū)復(fù)印件，協(xié)助競(jìng)買者辦理房貸。

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4、銀行在收到法院出具的證明文件后，再次進(jìn)行相關(guān)信息核對(duì)，并確定貸款期限、貸款額度等，并通知競(jìng)買者。

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5、競(jìng)買者確認(rèn)相關(guān)信息無(wú)誤后，銀行會(huì)將貸款部分金額直接打入法院指定的賬號(hào)。

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6、法院向貸款銀行提供拍賣成交確認(rèn)書(shū)、拍賣成交裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，同競(jìng)買人一起到當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T辦理房屋過(guò)戶相關(guān)手續(xù)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

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7、在完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，銀行完成全部貸款發(fā)放并將剩余款項(xiàng)全部支付給法院，整個(gè)貸款全部完成。

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以上就是律霸小編為大家整理的關(guān)于拍賣時(shí)二手房買賣注意事項(xiàng)的相關(guān)法律規(guī)定。如果現(xiàn)實(shí)生活中您或您的家人朋友們遇到類似的問(wèn)題，可以直接找所在地人民法院或公安機(jī)關(guān)，或者在第一時(shí)間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問(wèn)題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。