二手房在房產(chǎn)交易的市場(chǎng)中占有者重要的位置。畢竟房產(chǎn)價(jià)值大，但并不是現(xiàn)金，大家想要變現(xiàn)就需要出手。買(mǎi)房者也會(huì)考慮到二手房的價(jià)格、地理位置、房產(chǎn)價(jià)值等因素來(lái)購(gòu)買(mǎi)二手房。最近，就有不少向律霸網(wǎng)小編咨詢(xún)二手房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的。有位咨詢(xún)者就表示，自己最近看中了一套二手的學(xué)區(qū)房，但是之前沒(méi)買(mǎi)過(guò)二手房，想知道里面有哪些坑，需要怎么防范二手房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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那么，律霸網(wǎng)小編就來(lái)說(shuō)一說(shuō)二手房法律風(fēng)險(xiǎn)的防范吧。

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一、注意出賣(mài)人的主體資格。

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首先要審查出賣(mài)房屋一方的主體資格，也就是看看他有沒(méi)有權(quán)利賣(mài)房子。在實(shí)踐中往往有這樣幾種誤解：

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1.“他是房主的親屬，他當(dāng)然有權(quán)賣(mài)這個(gè)房子”

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不一定。在法律上，對(duì)于民事主體表達(dá)意志、行使權(quán)利有嚴(yán)格的規(guī)定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房產(chǎn)的所有權(quán)人，也沒(méi)有權(quán)利賣(mài)房子，也就是說(shuō)，只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)利賣(mài)房。如果房主是未成年人，他的財(cái)產(chǎn)由他的監(jiān)護(hù)人(一般是其父母)代為管理，但是如果出賣(mài)未成年人名下的房子，只有未成年人的簽字或者監(jiān)護(hù)人的簽字都是不能賣(mài)房的。這一點(diǎn)是特別需要注意的。

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2.“他雖然不是房主，但是房主說(shuō)委托他賣(mài)房子”

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委托只是說(shuō)說(shuō)是不行的。法律是允許委托代理人代為賣(mài)房的，但是應(yīng)當(dāng)注意委托人應(yīng)當(dāng)持有房屋產(chǎn)權(quán)人親筆書(shū)寫(xiě)的委托書(shū)。有時(shí)候賣(mài)房子的人手里確實(shí)拿著一份委托書(shū)，乍一看上面也簽著房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的簽名?所以，最好是看著委托人簽名，或者讓賣(mài)房的人拿一份經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)，否則你最好是等到真正的房主來(lái)再訂立合同，交付房款。

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3.“讓房產(chǎn)證上署名的人簽字賣(mài)房就行了”

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這也是不對(duì)的。在我國(guó)，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)制度沒(méi)有作出明確完整的規(guī)定，所以，雖然登記在房產(chǎn)證上的只是一個(gè)人，可能這份房產(chǎn)還有另外的財(cái)產(chǎn)共有人!如果你只讓產(chǎn)權(quán)證上的人簽字賣(mài)房，其他共有人有可能提出無(wú)效之訴，要求宣告房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效!到時(shí)候如果交了房款，合同又無(wú)效，那可就“叫天天不應(yīng)，叫地地不靈”了。例如張某經(jīng)人介紹買(mǎi)房，與王某訂立合同后交付了房款，但是去辦理手續(xù)時(shí)得知王某早就與妻子感情不合，房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，妻子不同意賣(mài)房。張某找王某要錢(qián)時(shí)，王某早已把錢(qián)還債了。在現(xiàn)實(shí)中，一般的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有權(quán)人要一致同意才可以轉(zhuǎn)讓房屋。所以最好讓所有的共有人都在合同及其他過(guò)戶(hù)手續(xù)上簽字，以防有的共有人不同意賣(mài)房。

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4.“如果房主去世了，他的孩子有權(quán)出賣(mài)他的房屋”

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在這種房主去世的情況下，要注意兩個(gè)問(wèn)題：一是，如果房主去世，首先要看遺囑，有遺囑的按照遺囑。沒(méi)有遺囑的法定繼承人繼承遺產(chǎn)。法定繼承人不但包括房主的子女，還應(yīng)當(dāng)包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子賣(mài)房是不行的。二是，房主去世后，買(mǎi)賣(mài)之前，應(yīng)當(dāng)就原房主的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)分家析產(chǎn)，訂立分家析產(chǎn)協(xié)議并公證，才可以根據(jù)分家析產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。

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5.“公司的房子加蓋公司的公章就可以賣(mài)了”

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錯(cuò)!根據(jù)規(guī)定，如果是國(guó)有公司的房屋，應(yīng)該有國(guó)資管理部門(mén)的審批才可以出售。如果是民營(yíng)公司，房屋的出售還要根據(jù)公司章程的規(guī)定，由股東會(huì)或者董事會(huì)決議才可以出售。

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二、注意訂立合同之前，最好查看一下對(duì)方的房產(chǎn)證，并到市房產(chǎn)局了解房產(chǎn)的狀況以及抵押、查封情況。

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在市面上，曾經(jīng)多次出現(xiàn)過(guò)假造的房產(chǎn)證件。有人持假造的房產(chǎn)證件，訂立合同，收取房款，結(jié)果到房產(chǎn)局一查，證是假的。也有的人拿的是真房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證卻是公告作廢的。所以，在查看對(duì)方的房產(chǎn)證件時(shí)，要記住房主姓名、坐落位置、房產(chǎn)證號(hào)、面積等信息，最好是向?qū)Ψ揭环輳?fù)印件，然后到房產(chǎn)局查一查該房屋是否屬實(shí)，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

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三、注意你買(mǎi)的房子是不是正在出租。

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1.“我的房子我作主，沒(méi)必要告訴承租人”

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根據(jù)法律規(guī)定，如果房主賣(mài)房，同等條件下，房屋承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房主賣(mài)房時(shí)，沒(méi)有告知承租人，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求撤銷(xiāo)房主與他人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

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2.“我買(mǎi)了房子，租房子的人就得搬走”

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如果房屋租賃期限不滿，這種看法這是不對(duì)的。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，幾乎都存在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。也就是說(shuō)，雖然你買(mǎi)了房子，法律仍然保護(hù)承租人的權(quán)利，原房主早已經(jīng)訂立的房屋租賃合同對(duì)新房主仍然是有效的，你作為新房主仍然必須遵守原來(lái)的租賃合同的規(guī)定，除非你協(xié)商與承租人解除合同。在實(shí)踐中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齊，然后把房子賣(mài)了。買(mǎi)房的人如果不查清出租的事實(shí)，就容易上當(dāng)受騙了——買(mǎi)了房子，還要損失很多年的使用權(quán)。

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四、注意你的付款方式——最好分幾次付款。

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由于二手房是舊房，出賣(mài)前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過(guò)戶(hù)的時(shí)候缺少這樣那樣的手續(xù)。所以，在付款問(wèn)題上，最好在訂立合同時(shí)約定，訂立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，辦理完畢房產(chǎn)登記手續(xù)后付清余款。

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想必大家看了上面的說(shuō)明之后，對(duì)二手房法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有了一定的了解。大家在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候一定要多多注意以上的幾點(diǎn)問(wèn)題，不要因?yàn)橘u(mài)家的言辭就輕易地做出購(gòu)買(mǎi)的決定。大家一定要在多方考察之后，再下手，保證自己買(mǎi)到的房子又對(duì)又好。

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以上內(nèi)容就是關(guān)于防范二手房的法律風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)回答，如果現(xiàn)實(shí)生活中您或您的家人朋友們遇到了這方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機(jī)關(guān)，直接起訴或報(bào)警立案，或者在第一時(shí)間找律霸網(wǎng)專(zhuān)業(yè)律師在線圖文咨詢(xún)或電話咨詢(xún)。