廣西壯族自治區(qū)高級人民法院

民 事 判 決 書

　?。?002）桂民二終字第21號

　　上訴人（一審被告）：梧州文華投資開發(fā)有限公司。住所地：梧州市西江一路17號。

　　法定代表人：曹民強，該公司董事長。

　　委托代理人：何鴻添，該公司副總經(jīng)理。

　　委托代理人：莫國勝，正立律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（一審原告）：梧州港航集團有限公司。住所地：梧州市西江二路3號。

　　法定代表人：蘇志敏，該公司董事長。

　　委托代理人：李耘，該公司法律事務(wù)科科長。

　　委托代理人：李左，通途律師事務(wù)所律師。

　　上訴人梧州文華投資開發(fā)有限公司（以下簡稱文華公司）因租賃合同糾紛一案，不服梧州市中級人民法院（2002）梧民初字第114號民事判決，向本院提出上訴。本院2003年2月17日立案受理后，依法由審判員管小平擔(dān)任審判長，與審判員鮑容琴、代理審判員張輝組成合議庭，書記員張英倫、速錄員勞曉蕓擔(dān)任記錄工作，于2003年3月17日公開開庭進行了審理。上訴人文華公司的委托代理人何鴻添、莫國勝，被上訴人梧州港航集團有限公司（以下簡稱港航公司）的委托代理人李耘、李左到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上訴人與被上訴人訟爭一案，經(jīng)一審法院審理認為：原告港航公司與被告文華公司所簽訂的租賃合同及修改協(xié)議，是雙方的真實意思表示，雙方應(yīng)按約定履行。修改協(xié)議對原租賃合同第三條第一到二十行的內(nèi)容作了修改，港航大廈臨街900平方米的場地不列入租賃的范圍。被告主張其不得使用該場地屬原告首先違約，沒有合同依據(jù)，理由不成立。被告不按合同約定交租，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鴛江大橋的通車和河?xùn)|防洪堤的修建對被告經(jīng)營造成的影響，屬于市場風(fēng)險。其據(jù)此請求減租40％缺乏法律根據(jù)，理由不足。因此按合同約定，被告應(yīng)清償拖欠的租金 1017742.70元給原告。被告未按期交租，應(yīng)支付逾期交租的利息，原告主張從本判決生效之日起計付利息應(yīng)予照準(zhǔn)，即利息從本案判決生效之日起按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計算。原告訴請理由成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條的規(guī)定，判決：被告梧州文華投資開發(fā)有限公司應(yīng)清償拖欠原告梧州港航集團有限公司的租金1017742.70元及其利息（利息從本案判決生效之日起至規(guī)定的履行期限最后一日止，按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計付）。本案受理費15100元，其他訴訟費3021元，由被告負擔(dān)。

　　上訴人文華公司不服一審判決，上訴稱：一、一審判決認定“修改協(xié)議對原租賃合同第三條第一到二十行的內(nèi)容作了修改，港航大廈臨街900平方米的場地不列入租賃的范圍”，不符合客觀實際，嚴重曲解了我公司與被上訴人之間的租賃合同及修改協(xié)議。雙方于1995年12月12日所簽訂的《大南超級市場租賃合同》第三條約定了首層4185平方米（內(nèi)附夾層不計面積，大樓臨街長100米，寬9米的場地，歸承租人使用，該場地原有臨街鋪面，圍墻全部拆除），而雙方1997年8月23日所簽的《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》中對于“內(nèi)附夾層、大樓臨街長100米、寬9米的場地”并沒有提及。如果被上訴人要收回所出租的“大樓的夾層、大樓臨街長100米、寬9米的場地”，應(yīng)該在修改協(xié)議中明確，但修改協(xié)議中并沒有涉及該部分出租的場地。一審判決完全違背了雙方當(dāng)事人的意思表示，同時又違背了《中華人民共和國合同法》第七十八條“當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更”的法律規(guī)定。因此被上訴人應(yīng)將“大樓夾層、大樓臨街長100米、寬9米的場地”交與我公司使用。實際上被上訴人在2000年5月起就無法將上述場地交給我公司使用，已違反了合同的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于被上訴人無法將上述場地交給我公司使用，致使我公司所承租的大樓整體功能下降，所承租的大樓鋪面無法出租，原承租戶亦聯(lián)名要求退租，以致我公司處于兩難境地，損失慘重，為此被上訴人要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。二、一審判決認定了市場風(fēng)險對我公司的經(jīng)營產(chǎn)生影響是不爭的事實，對此被上訴人亦承認。但一審判決將“市場風(fēng)險”造成的影響全部由我公司承擔(dān)，違背了法律規(guī)定的公平原則。我公司與被上訴人簽訂《大南超級市場大樓租賃合同》及《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》，當(dāng)時所承租的大樓人流、物流暢順、市場旺盛，后由于出現(xiàn)“市場風(fēng)險”，被上訴人又無法按約定將“臨街長100米、寬9米的場地”交付我公司使用，再加上交通封閉，以致我公司所承租的大樓環(huán)境發(fā)生重大變化，從2000年5月份以來，我公司一直是虧本經(jīng)營。出現(xiàn)以上的原因我公司沒有任何過錯，但一審判決卻以“市場風(fēng)險”為由把全部損失責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到我公司頭上，而對于被上訴人增加租金的請求繼續(xù)支持，顯然違背公平原則。應(yīng)按照公平原則，由被上訴人承擔(dān)部分的市場風(fēng)險責(zé)任。因此我公司要求被上訴人減少40％的租金有客觀事實依據(jù)和法律依據(jù)。故請二審法院撤銷原判，依法改判。

　　被上訴人港航公司答辯稱：一、一審判決認定“修改協(xié)議對原租賃合同第三條第一到二十行的內(nèi)容作了修改，港航大廈臨街900平方米的場地不列入租賃的范圍”的事實清楚，證據(jù)充分。上訴人的上訴理由純屬無理取鬧。一審判決認定是完全符合客觀事實，符合當(dāng)事人真實意思表示的。修改協(xié)議對原租賃合同第三條第一到第二十行的內(nèi)容作了修改，港航大廈臨街900平方米場地不列入租賃的范圍，我公司就沒有義務(wù)交付上述場地給上訴人使用，更談不上違約。二、上訴人以我公司“無法將臨街長100米、寬9米的場地”交付給其使用、梧州市鴛江大橋通車、防洪堤工程修建影響其經(jīng)營收益為由，要求減少40％租金，沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。因為臨街長100米、寬9米的場地不是雙方租賃合同的范圍，更不是租賃物，我公司無須向上訴人交付該場地。上訴人租賃經(jīng)營純屬商業(yè)行為，投資經(jīng)營必有風(fēng)險，其經(jīng)營上虧損是一種市場風(fēng)險，應(yīng)自行承擔(dān)。請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，合議庭歸納本案的爭議焦點為：1、被上訴人港航公司有無違約行為（即應(yīng)否將港航大廈臨街長100米、寬9米的場地交付給上訴人使用）；2、一審法院的審理有無程序違法；3、本案應(yīng)否調(diào)減上訴人應(yīng)交租金的問題。

　　二審期間，雙方當(dāng)事人均無新的證據(jù)向合議庭提交。

　　案經(jīng)審理查明：經(jīng)過協(xié)商，被上訴人港航公司（作為出租方）與上訴人文華公司（作為承租方）于1995年 12月12日簽訂了《大南超級市場大樓租賃合同》，由上訴人租賃被上訴人的大南超級市場大樓（后更名為港航大廈）。該合同第三條中約定：各層出租面積及每月租金標(biāo)準(zhǔn)如下：首層4185平方米（內(nèi)附夾層不計面積，大樓臨街長100米、寬9米的場地，歸承租人使用，該場地原有臨街鋪面、圍墻全部拆除）；二層 3845平方米；四層3060平方米；五層3059平方米；四、五層及夾層旅宿部4298平方米。上述面積按月均價15元每平方米計，一定五年不變。第六年調(diào)至18元每平方米計租，第七年遞增8％，以后兩年遞增一次，遞增率為8％。承租方于每月15日前將應(yīng)付租金轉(zhuǎn)入出租方帳戶。如遇洪水浸入首層（梧州市水位19米視同浸入首層）。從洪水進入首層的前七天至洪水退出后十五天內(nèi)，首層免收租金，二層以上面積按均價標(biāo)準(zhǔn)的20％交納租金。若第一次洪水進入的前七天至后一次洪水退出首層的后十五天內(nèi)按以上辦法減免租金，如有多次洪水，如此類推。承租方逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時如數(shù)補交外，每逾期一天應(yīng)支付欠交租金總額1‰的違約金。該合同有效期至2012年1月1日。

　　鑒于實際情況的變化，經(jīng)過商定，被上訴人（作為甲方）、上訴人（作為乙方）1997年 8月23日又簽訂《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》，對1995年12月12日的租賃合同作了一些修改。該協(xié)議第5條中約定：原租賃合同第三條的第一至第二十行修改為：甲方將大樓的一到三層（不含一層至三層旅宿大堂及電梯間、人行樓梯通道）租賃給乙方經(jīng)營，總建筑面積為12255平方米。其中一層的面積為3985平方米，二層的面積為4226平方米，三層的面積為4044平方米；年總租金為280萬元，各樓層租金按建筑面積分攤。租金一定五年不變，第六年提高到336萬元；第七年遞增8％，以后每兩年遞增一次，遞增率為8％。同時約定該協(xié)議作為原租賃合同的補充，具有同等的效力。

　　上述修改協(xié)議簽訂后，上訴人即正式開始營業(yè)。港航大廈的首層主要經(jīng)營家用電器，二層主要經(jīng)營成衣服裝，三樓經(jīng)營酒家和娛樂業(yè)。大樓前臨街長100米、寬9米的場地由租戶、顧客用于停車、上下貨物等。開業(yè)的前幾年，該商場的經(jīng)營狀況良好，首層的出租率達80％，二層鋪面出租率高達90－100％。上訴人均能按時交納租金。后來，2000年5月梧州鴛江大橋正式通車，梧州市政府有關(guān)部門將港航大廈臨街的長100米、寬9米的場地改造為非機動車道和人行道，并在大廈前面馬路設(shè)置鐵護欄，使該場地?zé)o法供大廈的租戶、客戶作停車使用。2001年9月份梧州市開始修建河?xùn)|防洪堤，該防洪堤亦剛好經(jīng)過港航大廈旁邊，為了方便施工及安全考慮，政府有關(guān)部門將大廈的西面通道用墻封死，并對西江一路的部分交通走向?qū)嵤┙煌ü苤?，禁止一切機動車輛通行。由于整個商場變成了半封閉狀態(tài)，車輛及顧客的進出極不方便，使商業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)的經(jīng)營額大幅下滑。各層租戶紛紛要求減租或退租，使一層出租率下降約30％，二樓出租率則降至61％。

　　鑒于這種情況，上訴人從2000年7月份起至2002年8月份，多次派人或去函與被上訴人協(xié)商，要求減低、下調(diào)租金。但被上訴人不同意減租，并在2002年 7月17日的復(fù)函中告知上訴人，要從2002年6月1日起按合同增加場地租金。由于交涉不成，上訴人遂單方?jīng)Q定降低所要交納的租金。2002年1－2月份，上訴人按合同約定租金的八成左右交納（即每月交18600元）；2002年3－5月份，上訴人按合同租金的七成左右交納（即每月交163000元）。 2002年6月1月以后，被上訴人按合同約定將每月租金提到280000元。2002年9月4日，上訴人交納了6月份租金69000元；9月18日，上訴人又交納7月份租金 72000元。而2002年 8－10月份的租金上訴人則未交納。到2002年10月為止，按照合同約定的每月租金計算，上訴人共拖欠租金1017742.70元。被上訴人因追索無果，遂于2002年9月訴至一審法院。

　　本院認為：上訴人與被上訴人所簽訂的《大南超級市場大樓租賃合同》及《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》，雙方主體合格，協(xié)議內(nèi)容合法，是當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)確認為合法、有效的協(xié)議。各方當(dāng)事人應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。

　　關(guān)于被上訴人應(yīng)否將港航大廈臨街長100米、寬9米的場地交付給上訴人使用的問題。從本案證據(jù)來看，雖然被上訴人與上訴人1995年 12月12日簽訂的《大南超級市場大樓租賃合同》第三條中有“大樓臨街長100米、寬9米的場地歸承租人使用”的內(nèi)容，但這是基于上訴人租賃了整棟大廈的情況來約定的。而雙方1997年8月23日簽訂了《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》，則是因為上訴人改為只承租大廈的一至三層，故對包括“大樓臨街長100米、寬9米的場地歸承租人使用”在內(nèi)的有關(guān)條款作了修改，即該部分場地不再約定歸上訴人使用。事實上上訴人開始經(jīng)營后，已經(jīng)與大廈的四、五層租戶共同使用了這一900平方米的場地，這種情形一直持續(xù)到2000年5月后梧州鴛江大橋通車、梧州市政府有關(guān)部門將該場地改造為非機動車道和人行道為止?？梢哉J定，港航大廈臨街長100米、寬9米的場地已不屬于1997年8月23日《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》所約定租賃物的范圍，被上訴人不存在違約的行為，一審對此認定是正確的。因此，上訴人的這一上訴觀點無事實根據(jù)，本院不予采納。

　　關(guān)于一審法院審理程序有無違法的問題。上訴人在二審?fù)徶刑岢?，一審法院?002年12月17日作出一審判決并在同月25日送達上訴人后，在2002年12月27日、2003年1月7日分別又作出兩份民事裁定，查封其有關(guān)財產(chǎn)及出租收益，這一做法有偏袒被上訴人之嫌，且程序不合法。經(jīng)查，上訴人所述的一審法院在本案判決書送達后又下達民事裁定查封上訴人的財產(chǎn)，情況屬實。但是，案件材料反映，在一審判決作出之前，被上訴人已于2002年11月28日向一審法院提交了《財產(chǎn)保全申請書》，請求對上訴人的財產(chǎn) “在本案訴訟標(biāo)的范圍內(nèi)采取財產(chǎn)保全措施”。一審法院經(jīng)審查認為暫時難以作出財產(chǎn)保全，要求被上訴人撤回申請。而被上訴人在2002年12月3日給一審法院的一份《報告》中，表示堅持財產(chǎn)保全的申請。在此情況下，一審法院經(jīng)過調(diào)查，確認了上訴人的有關(guān)財產(chǎn)后，于2002年12月27日、2003年1月7日分別制作兩份民事裁定書，并采取了相應(yīng)的財產(chǎn)保全措施。對此，本院認為，一審法院的財產(chǎn)保全是在當(dāng)事人簽收判決書后、案件處于法定上訴期間作出的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第103條的規(guī)定，一審法院對上訴人采取的保全措施，程序上并無不當(dāng)。

　　關(guān)于本案應(yīng)否調(diào)減上訴人應(yīng)交租金的問題。上訴人認為，出現(xiàn)“鴛江大橋的通車和河?xùn)|防洪堤的修建”等情況后，造成其經(jīng)營狀況惡化，被上訴人仍然要求其按照協(xié)議約定來履行支付租金的義務(wù)，違背公平原則。一審法院則認為，此種情況“屬于市場風(fēng)險”，上訴人出現(xiàn)的損失自行承擔(dān)。本院認為，從本案的事實來看，上訴人與被上訴人簽訂《大南超級市場大樓租賃合同》、《關(guān)于修改大南市場大樓租賃合同的協(xié)議》后，在雙方切實履行的過程中，先后有梧州鴛江大橋的建成通車和河?xùn)|防洪堤開始修建的事件出現(xiàn)?？陀^地說，鴛江大橋的建成通車和河?xùn)|防洪堤的修建，是梧州市人民政府造福于民的舉措，長遠來看有利于對整個港航大廈的經(jīng)營，亦不會成為影響上訴人的承租利益的因素。但是，2000年5月鴛江大橋通車后，政府有關(guān)部門為規(guī)范交通管理，在港航大廈的西江一路設(shè)置了鐵護欄，并將原歸大廈使用的臨街長100米、寬9米的場地改造為非機動車道和人行道。這樣，原來可以輕易越過馬路到達港航大廈的車輛或行人就受到了嚴格限制，也使港航大廈的租戶及客商沒有場地停車或裝卸貨物。另一方面，從2001年9月開始，梧州市政府部門組織修建的防洪大堤動工（工程預(yù)計2003年5月竣工），該大堤恰好又從港航大廈旁經(jīng)過，為保證施工，政府有關(guān)部門將大廈西面的通道進行封閉，同時對西江一路實行車輛單向行駛管理。出現(xiàn)上述情況后，港航大廈的人流銳減，經(jīng)營額急劇下降，原來成為旺鋪的一、二層攤位租戶，由于無法維持經(jīng)營，紛紛要求降低租金或退租（經(jīng)一審實地調(diào)查，退租率高達40％），繼而引起上訴人亦無法收足租金來向被上訴人履行合同義務(wù)。這與上訴人承租經(jīng)營前期形成重大反差。在上訴人承租經(jīng)營前期，港航大廈一層的出租率為80％、二層出租率為90－100％，上訴人能夠按合同履行交付租金的義務(wù)。由于鴛江大橋的通車和河?xùn)|防洪堤的修建，港航大廈前的西江一路受到嚴格的交通管制，原有的停車場被改造，西面通道又被堵封，港航大廈處于一個半封閉狀態(tài)，此期間引起了港航大廈的整個承租環(huán)境發(fā)生重大變化。根據(jù)租賃合同的特點，承租環(huán)境應(yīng)為履行租賃合同的基礎(chǔ)。這種變動的情況在當(dāng)事人訂立合同時是無法預(yù)料的，其變化足以致使訂立租賃合同的基礎(chǔ)動搖，如果仍然要求上訴人繼續(xù)按照原合同約定支付租金，將顯失公平。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六條規(guī)定的“誠實信用原則”，應(yīng)對上訴人向被上訴人交納的租金數(shù)額予以適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。鑒于被上訴人僅就2002年1－10月份尚欠的租金1017742.70元主張權(quán)利，上訴人對該欠款事實又無異議，那么本院在本案中只處理該部分的欠款糾紛。根據(jù)一審法院調(diào)查的情況，可以確認港航大廈目前的出租率平均下降了40％，其租金損失應(yīng)為原租金的40％。由于該部分損失是雙方均無過錯，根據(jù)公平原則，應(yīng)由上訴人與被上訴人各承擔(dān)20％。因此，上訴人應(yīng)交租金可以調(diào)減20％。本案中，上訴人向被上訴人支付的租金應(yīng)為814194.16元（1017742.70元 ×80％），并負擔(dān)該款的逾期付款違約金。一審法院認為租賃客觀環(huán)境變化屬市場風(fēng)險不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　綜上，上訴人上訴要求按照公平原則來降低租金的理由充足，且有事實根據(jù)，本院予以支持。一審按照“市場風(fēng)險”來認定、處理本案有誤，本院應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

　　變更梧州市中級人民法院（2002）梧民初字第114號民事判決主文為：上訴人梧州文華投資開發(fā)有限公司應(yīng)向被上訴人梧州港航集團有限公司支付尚欠的租金 814194.16元及該款利息（利息計算，從2002年11月1日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的逾期付款違約金計付）。

　　一審案件受理費18121元（被上訴人已預(yù)交）、二審案件受理費18121元（上訴人已預(yù)交），合計36242元，由上訴人負擔(dān)28993.6元，被上訴人負擔(dān)7248.4元。被上訴人多交的10872.6元，上訴人在履行義務(wù)時一并給付。

　　上述債務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決送達之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，權(quán)利人可在本判決規(guī)定的履行期限最后一日起六個月內(nèi)，向一審法院申請執(zhí)行。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 管 小 平

　　審 判 員 鮑 容 琴

　　代理審判員 張 輝

　　二OO三年六月十六日

　　書 記 員 張 英 倫