廣東省江門市中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

　?。?001）江中法民終字第297號(hào)

　　上訴人（原審被告）陳飛舟，男，1967年8月20日出生，漢族，住江門市美景街9號(hào)202房。

　　訴訟代理人潘啟銳，廣東東方大衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）江門市安夏實(shí)業(yè)發(fā)展總公司（以下簡(jiǎn)稱“安夏公司”）。住所地：江門市環(huán)市三路48號(hào)。

　　法定代表人黃家本，總經(jīng)理。

　　訴訟代理人劉棉春、梁慧華，廣東巨信律師事務(wù)所律師。

　　上訴人陳飛舟因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服蓬江區(qū)人民法院（2001）江蓬法民初字第275號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　本院查明：2000年10月28日，被上訴人安夏公司（甲方）與上訴人陳飛舟（乙方）簽訂了〔2000〕江安夏字第15＃01鋪號(hào)《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》，約定：乙方向甲方購(gòu)買坐落于江門市好景花園盈翠苑第15幢商鋪首層H軸至V軸交1至1/5軸，建筑面積210平方米，單價(jià)6500元/平方米，房屋價(jià)款為1365000元；二層H軸至V軸至樓邊交1軸至16軸至樓邊（包括206、207住宅和二樓辦公室），建筑面積 560平方米，單價(jià)1500元/平方米，房屋價(jià)款840000元；首層小車房一個(gè)，價(jià)款65000元；以上房款合計(jì)2270000元，交款時(shí)間為第一次簽約首期付款67萬(wàn)元，余下160萬(wàn)元實(shí)行銀行供樓付清；乙方如逾期付款，甲方則根據(jù)乙方應(yīng)付欠款額按月息20‰另向乙方收取罰息；逾期付款超過(guò)三個(gè)月，甲方則視作乙方違約取消本協(xié)議。

　　2000年12月28日，甲方安夏公司與乙方陳飛舟簽訂〔2000〕江安夏字第15＃202號(hào)《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》，約定乙方向甲方購(gòu)買好景花園住宅第15幢202房，建筑面積90.08平方米，單價(jià)1550元/平方米，房屋價(jià)款139624元，交款時(shí)間為第一次簽約首期付款29624元，余下11萬(wàn)元實(shí)行供樓付清；其他條款與前一份協(xié)議基本相同。

　　甲方代表（經(jīng)辦人）陳適芳與乙方陳飛舟均在上述兩份協(xié)議上簽名。簽約后，上訴人分別于2000年10月31日支付好景花園15幢01鋪首期房款114000元，于2000年11月29日支付好景花園15幢01鋪部分房款6萬(wàn)元，于2001年2月13日支付好景花園 15幢首層01鋪部分房款5萬(wàn)元及202、206房首期房款5萬(wàn)元，但余款至今未付，被上訴人亦一直未予催告。被上訴人安夏公司收款后，由其出納陳適芳開(kāi)具四張收據(jù)給上訴人。

　　2001年3月5日，上訴人陳飛舟在被上訴人安夏公司的簽約代表陳適芳的協(xié)助下，前往中國(guó)建設(shè)銀行江門市分行辦理樓宇按揭貸款的有關(guān)手續(xù)。陳飛舟與建設(shè)銀行簽訂了抵押貸款合同后，建設(shè)銀行代房產(chǎn)監(jiān)理所收取了備案費(fèi)300元。同年4月12日，江門市地稅局對(duì)建設(shè)銀行與陳飛舟達(dá)成的抵押貸款合同征收了印花稅，陳飛舟就好景花園15幢202、206、207房向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司江門分公司投保個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)，并繳納了保險(xiǎn)費(fèi)共2771.93元。

　　2001年4月16日，安夏公司向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求判決解除雙方于2000年10月28日簽訂的《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》，并判令上訴人支付違約金5萬(wàn)元及本案訴訟費(fèi)用。

　　另查明：被上訴人安夏公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并依法取得了好景花園的國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證及預(yù)售商品房許可證。

　　案經(jīng)原審法院審理認(rèn)為：雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》，意思表示真實(shí)，沒(méi)有違反法律規(guī)定，是有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格按約定的權(quán)利義務(wù)履行合同。被告無(wú)依期將首期購(gòu)房款在約定的期限內(nèi)全部支付給原告，已違反了雙方在合同中約定的逾期付款罰息和取消協(xié)議的條款，其行為已構(gòu)成違約。按違約條款計(jì)算被告應(yīng)支付給原告的違約金為53296元（從簽約之日至起訴之日止，按月息20‰，分段計(jì)算所得），現(xiàn)原告要求解除合同以及由被告支付違約金50000元的請(qǐng)求，沒(méi)有超出雙方在合同中約定的范圍，應(yīng)予支持。據(jù)此，作出判決如下：一、解除原、被告雙方于2000年 10月28日簽訂的（2000）江安夏字NO15＃01鋪《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》。二、原告應(yīng)將原收取被告交付屬NO15＃01鋪號(hào)的購(gòu)房款244376元退回給被告。三、被告應(yīng)支付給原告違約金50000元。四、上述第二、第三項(xiàng)自本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)執(zhí)行完畢。五、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)23370元，由被告負(fù)擔(dān)。

　　上訴人陳飛舟不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：一、一審判決書(shū)遺漏了被上訴人協(xié)助上訴人辦理房產(chǎn)備案、銀行按揭手續(xù)、房產(chǎn)保險(xiǎn)合同和上訴人已繳納有關(guān)費(fèi)用等內(nèi)容。二、雙方在《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》中約定了合同解除的條件，到2001年1月28日止上訴人逾期交付首期款已達(dá)三個(gè)月，那么被上訴人此時(shí)被上訴人主張解除合同的條件就完全成立了，其可以行使解除權(quán)，以通知形式告知上訴人解除合同。但是，被上訴人不僅不通過(guò)通知、聲明、催告等形式行使解除權(quán)，而且以自己的實(shí)際行動(dòng)（在2001年2月23日繼續(xù)收取上訴人支付的10萬(wàn)元和在3、4月份協(xié)助上訴人辦理按揭貸款等手續(xù)）表明放棄這一權(quán)利，從而使合同解除權(quán)歸于消失。三、被上訴人從未作出解除合同的意思表示，沒(méi)有書(shū)面或口頭的通知，所以并未發(fā)生解除合同的效果，因此被上訴人請(qǐng)求法院確認(rèn)解除合同的效力不符合程序。而且，只能是對(duì)解除合同有異議的上訴人才有權(quán)向法院請(qǐng)求確認(rèn)解除合同的效力，本案中被上訴人無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)解除合同的效力。四、即使解除合同，被上訴人亦無(wú)權(quán)就2001年1月28日以后的擴(kuò)大損失部分請(qǐng)求賠償和支付違約金。五、一審判決解除合同，卻仍然判決上訴人支付5萬(wàn)元違約金于法無(wú)據(jù)。六、被上訴人協(xié)助上訴人辦理按揭貸款等手續(xù)，上訴人因此交納了若干費(fèi)用，由于被上訴人的故意行為導(dǎo)致上訴人的經(jīng)濟(jì)損失，被上訴人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　被上訴人安夏公司答辯稱：一、雙方在合同中約定的只是解除合同的條件，而非解除合同的行使期限。二、被上訴人的解除權(quán)只能在上訴人催告后在合理期限內(nèi)不行使才消失，這是被上訴人解除權(quán)消失的唯一條件。而上訴人從未向被上訴人催告行使解除權(quán)，且提起訴訟的時(shí)間 2001年4月16日，距離2001年1月28日不到三個(gè)月時(shí)間，也應(yīng)認(rèn)定為合理期限。因此，被上訴人的解除權(quán)依法并未消失。三、上訴人主張被上訴人在 2001年1月后仍收取房款及3、4月份協(xié)助上訴人辦理按揭手續(xù)的行為是默許其延遲付款，已喪失了解除權(quán)，沒(méi)有法律依據(jù)。四、通知解除合同并非提起訴訟的前置程序，被上訴人有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)解除合同的效力。五、因上訴人的違約導(dǎo)致解除合同，全部責(zé)任在于上訴人，應(yīng)對(duì)造成被上訴人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償損失須以過(guò)錯(cuò)為要件，而被上訴人在本糾紛中無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，故無(wú)須對(duì)上訴人的損失承擔(dān)任何責(zé)任。

　　上訴人及被上訴人在二審中均未提供新證據(jù)。

　　根據(jù)上述當(dāng)事人確認(rèn)的證據(jù)、事實(shí)以及對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)議的證據(jù)的認(rèn)證，本院因此確認(rèn)了本院以上查明的事實(shí)。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人于2000年10月28日簽訂的《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，依法應(yīng)受法律保護(hù)。雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

　　雙方在合同中約定乙方（上訴人）逾期付款超過(guò)三個(gè)月，甲方（被上訴人）則視作乙方違約取消本協(xié)議，亦即雙方當(dāng)事人約定被上訴人解除合同的條件為：上訴人違約（逾期付款超過(guò)三個(gè)月）。該合同約定上訴人應(yīng)在2000年10月28日簽約時(shí)一次性支付首期房款67萬(wàn)元，但直至2001年1月28日止上訴人僅支付了174000元，此時(shí)解除合同的條件因上訴人違約而成就，發(fā)生了約定解除權(quán)，被上訴人即有權(quán)解除合同，只需將解除合同的意思表示通知對(duì)方，則合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除人可以解除合同。”這是一個(gè)選擇性規(guī)定，在此情況下解除權(quán)人可以有兩種選擇，一是選擇繼續(xù)履行合同（有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任），二是解除合同，終止合同的權(quán)利和義務(wù)，不再接受對(duì)方的履行。此時(shí)解除權(quán)人只能選擇其一，作出任何一種選擇，都等于表明對(duì)另一種選擇的放棄。在本案中，解除權(quán)人即被上訴人在解除合同條件成就后沒(méi)有通知對(duì)方，作出解除合同的意思表示，反而在其后的2001年2月13日繼續(xù)接受上訴人支付的部分首期購(gòu)房款，又于2001年3月和4 月期間協(xié)助上訴人辦理銀行按揭貸款等手續(xù)，被上訴人用實(shí)際行為表明其愿意繼續(xù)履行合同。既然被上訴人作出繼續(xù)履行的選擇，那么就等于放棄了約定解除權(quán)。如今被上訴人訴請(qǐng)法院解除合同，理?yè)?jù)不足，不予支持。涉案的合同依法成立，對(duì)雙方具有法律約束力，在沒(méi)有解除情況下當(dāng)然繼續(xù)有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)全面履行。原審判決解除合同，處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　該協(xié)議約定上訴人應(yīng)在簽約時(shí)一次性支付首期房款67萬(wàn)元，但上訴人除在2000年10月31日、11月29日及 2001年2月13日三次共支付244376元外，首期房款余額425624元至今未付，上訴人逾期付款的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行和賠償損失的違約責(zé)任。被上訴人請(qǐng)求上訴人支付違約金理由充分，應(yīng)予支持，但具體數(shù)額應(yīng)按照有關(guān)法律的規(guī)定和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　上訴人在簽約三個(gè)月后只向被上訴人支付部分首期購(gòu)房款，其違約行為導(dǎo)致了約定解除權(quán)的發(fā)生。在上訴人違約的情況下，被上訴人可以采取適當(dāng)措施立即行使約定解除權(quán)，防止損失的擴(kuò)大；但事實(shí)上被上訴人沒(méi)有行使解除權(quán)，也一直沒(méi)有催告上訴人履行債務(wù)，放任其損失擴(kuò)大；就擴(kuò)大的損失部分來(lái)說(shuō)，雖由上訴人的違約行為所引起，但終究屬于債權(quán)人對(duì)自己權(quán)利或事務(wù)的疏怠，因此其結(jié)果不可歸責(zé)于債務(wù)人，而應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人自己承擔(dān)；所以本案的債權(quán)人安夏公司無(wú)權(quán)就因未盡減損義務(wù)而擴(kuò)大的損失部分請(qǐng)求違約方承擔(dān)責(zé)任。上訴人的相關(guān)主張理由充分，本院依法予以采納。換言之，上訴人的違約責(zé)任只能計(jì)至2001年1月28日約定解除權(quán)發(fā)生之日止。

　　雙方在合同中已約定了因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法：如逾期付款，甲方則根據(jù)乙方應(yīng)付欠款額按月息20‰另向乙方收取罰息。據(jù)此將2001年1月28日之前上訴人的應(yīng)付欠款額分批分段按約定利率進(jìn)行計(jì)算：①67萬(wàn)×（20‰÷30日）×3日＝0.134萬(wàn)元； ②（67萬(wàn)－11.4萬(wàn)元）×（20‰÷30日）×29日＝1.075萬(wàn)元；③（67萬(wàn)－11.4萬(wàn)元－6萬(wàn)元）×（20‰÷30日）×60日＝ 1.984萬(wàn)元；由此可以得出上訴人應(yīng)支付的違約金為0.134萬(wàn)元＋1.075萬(wàn)元＋1.984萬(wàn)元＝3.193萬(wàn)元。原審判決違約金計(jì)至起訴之日已屬欠妥，在解除合同后仍判決上訴人須支付違約金，更屬嚴(yán)重不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　本案屬于財(cái)產(chǎn)案件，法院應(yīng)按爭(zhēng)議的價(jià)額或金額，參照《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》確定的標(biāo)準(zhǔn)收取受理費(fèi)。本案爭(zhēng)議的金額實(shí)際上只是上訴人陳飛舟至今未付的首期房款425624元和被上訴人請(qǐng)求上訴人支付的違約金50000元，共計(jì)475624元。參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算本案的受理費(fèi)應(yīng)為9644.36元，原審法院以2320000元為爭(zhēng)議金額而收取受理費(fèi)23370元違反收費(fèi)規(guī)定，多收款項(xiàng)應(yīng)予退回。

　　此外，原審法院對(duì)被上訴人曾協(xié)助上訴人辦理銀行按揭貸款手續(xù)等事實(shí)沒(méi)有認(rèn)定，遺漏了關(guān)系到本案實(shí)體處理的有關(guān)重要事實(shí)，亦屬不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)及《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、一百一十四條、第一百一十九條的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷江門市蓬江區(qū)人民法院（2001）江蓬法民初字第275號(hào)民事判決。

　　二、雙方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)全面履行于2000年10月28日簽訂的《購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》。上訴人陳飛舟應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)支付購(gòu)房款425624元給被上訴人江門市安夏實(shí)業(yè)發(fā)展總公司。

　　三、上訴人陳飛舟應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)支付違約金31930元給上訴人江門市安夏實(shí)業(yè)發(fā)展總公司。

　　四、被上訴人江門市安夏實(shí)業(yè)發(fā)展總公司應(yīng)在上訴人陳飛舟清償上述款項(xiàng)完畢之日起十五日內(nèi)，協(xié)助上訴人陳飛舟辦妥涉案商品房的銀行按揭貸款等手續(xù)。

　　五、駁回被上訴人江門市安夏實(shí)業(yè)發(fā)展總公司其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案一、二審受理費(fèi)共19288.72元，由上訴人陳飛舟負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 林 其 俊

　　審 判 員 陳 耀 強(qiáng)

　　代理審判員 曹 富 榮

　　二○○一年十一月二日

　　書(shū) 記 員 尹 煥 好