廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　?。?003）佛中法民一終字第1964號

　　上訴人（原審被告）佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司，住所：佛山市禪城區(qū)建新路103號。

　　法定代表人劉繼生，經(jīng)理。

　　委托代理人陳嘉偉，該公司職員。

　　委托代理人黃毅杰，廣東金信方正律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）黃偉雄，男，1966年10月16日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)汾水西路1號2座204房。

　　委托代理人尹慶球，廣東正承律師事務(wù)所律師。

　　上訴人佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原、被告于2000年4月15日簽訂商品房購銷合同，約定原告向被告購買佛山市鉆石苑A座403房（含夾層64號單車房），建筑面積 115.24平方米（其中實(shí)得建筑面積91.82平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e23.42平方米），該房屋按實(shí)得建筑面積計算，每平方米 4116.61元，總房款377987元。合同第十一條交付期限約定：被告應(yīng)于2000年9月15日前，將竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須綜合驗(yàn)收）合格，并符合合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付原告使用。逾期交付，原告有權(quán)按已付房款向被告追究違約利息，逾期超過2個月，則視被告不履行合同，原告有權(quán)終止合同，被告按原告已付款5％向其支付違約金。而該合同第十九條還約定原告在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向該機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，被告給予協(xié)助。如因被告過失造成原告不能在雙方實(shí)際交接之日起400天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告有權(quán)提出退房，并按已付款的5％賠償原告損失。合同簽訂后，原告于2000年8月13日支付房款377987元給被告，被告依合同約定（即于2000年9月30日前）交付房屋給原告，但訟爭房屋于2001年12月7日才通過建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收，2002年11月28日被告才協(xié)助原告辦理了商品房過戶證明書。原告認(rèn)為被告不依合同約定將經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的房屋交付其使用，其行為已構(gòu)成違約，起訴至原審法院請求解決。另查明：訟爭房屋于2001年12月7日通過規(guī)劃驗(yàn)收，被告于 2002年4月30日向佛山市房地產(chǎn)部門申請對上述房屋進(jìn)行測繪，測繪報告于同年8月28日出具，同年8月30日被告向佛山市登記機(jī)關(guān)申請商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記，并于同年9月2日向登記機(jī)關(guān)遞交了有關(guān)辦證的相關(guān)資料。

　　原審判決認(rèn)為：本案爭議的焦點(diǎn)是：一、被告是否已完成了其協(xié)助辦證的義務(wù)；二、被告的免責(zé)理由是否成立。原、被告于2000年4月15日簽訂的商品房購銷合同，主體合格，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容形式并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法、有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。原告依約支付了全部購房款，被告理應(yīng)將全部驗(yàn)收合格的房屋交付原告，并協(xié)助辦理契證。但被告在2000年9月30日交付房屋時，尚未通過規(guī)劃驗(yàn)收，導(dǎo)致原告未能在合同約定的期限內(nèi)（即應(yīng)于 2001年10月5日前）領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被告違反了合同約定，存在過錯，構(gòu)成違約。原告要求被告以房屋總價款按商業(yè)銀行同期貸款利率的4.875‰ 計算違約金，無違反法律規(guī)定，予以許可。但雙方對計算起始日期有爭議，原告要求以其提供的交接通知書確定的時間計算，被告認(rèn)為該交接通知書并未加蓋公司公章，不予確認(rèn)。原審法院認(rèn)為，該證據(jù)無法證明原告之主張，真實(shí)性難于確認(rèn)，不予采信。雙方對在合同約定的時間即2000年9月30日交付商品房使用無異議，故違約金應(yīng)從此之后計算至被告為原告辦妥商品房過戶證明書為止。關(guān)于被告免責(zé)是否成立問題。訟爭樓盤于2001年12月27日通過工程規(guī)劃驗(yàn)收，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件”的規(guī)定，被告直到2002年4月30日才向房地產(chǎn)有關(guān)部門申請測繪商品房面積，很顯然是被告不及時遞交相關(guān)證件材料，導(dǎo)致原告不能依時辦理權(quán)屬登記，因此，被告的抗辯理由不成立。原告要求被告協(xié)助其辦理商品房權(quán)屬證書，由于被告實(shí)際已于2002年11月28日協(xié)助原告辦理了商品房過戶證明書，被告的協(xié)助義務(wù)已履行完畢，同時亦符合雙方合同之約定。因此，原告該項(xiàng)請求無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：一、被告于本判決發(fā)生法律效力之日始10日內(nèi)一次性支付原告違約金47909.85元（2000年10月1日至2002年11月28日，即26個月 377987×4.875‰/月×26個月=47909.85元）。二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2000元，由原告承擔(dān)84元，被告承擔(dān) 1916元。

　　宣判后，佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司不服，向本院提起上訴認(rèn)為：一、原審判決認(rèn)定上訴人在合同約定的400天辦證免責(zé)期內(nèi)仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。被上訴人起訴時是要求上訴人承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，但雙方在《商品房購銷合同》第19條已明確約定上訴人自交樓之日起有400天的辦證期間，該400天屬于辦證免責(zé)期，當(dāng)上訴人確實(shí)存在過失的情況下造成被上訴人不能在400天內(nèi)辦妥房產(chǎn)證的，才自交樓后第 401天承擔(dān)違約責(zé)任。但原審判決卻在未分清被上訴人請求內(nèi)容的情況下，錯誤認(rèn)為上訴人自交樓之日起承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，顯然沒有事實(shí)和法律依據(jù)。二、根據(jù)上訴人與被上訴人雙方簽訂的合同，只有上訴人存在過失而導(dǎo)致遲延辦證才承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收通知后，即將有關(guān)辦證材料向有關(guān)主管部門遞交，但有關(guān)主管部門多達(dá)251天不能辦好房產(chǎn)證，并非上訴人的過失造成。因此原審判決對有關(guān)主管部門超期辦公和新增程序而造成遲延辦證期間的過失，由上訴人承擔(dān)違約責(zé)任是錯誤的。請求二審法院撤銷原審判決第一項(xiàng)；改判由上訴人向被上訴人承擔(dān)違約金8405元；本案訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。

　　上訴人在二審期間沒有提供新證據(jù)。

　　被上訴人答辯認(rèn)為：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《商品房購銷合同》第十九條“被上訴人在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向該機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，上訴人給予協(xié)助。如因上訴人過失造成被上訴人不能在雙方實(shí)際交接之日起400天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被上訴人有權(quán)提出退房，并由上訴人按已付款的5％賠償損失”的約定，上訴人需在2000年9月30日前交付商品房給被上訴人，并在交付商品房后400天內(nèi)（即2001年11月5日前）協(xié)助被上訴人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，但上訴人于2000年9月30日前交房后，沒有在合同約定的400天內(nèi)協(xié)助被上訴人辦好房地產(chǎn)權(quán)證，直到2002年11月28日才協(xié)助被上訴人取得商品房過戶證明書，上訴人已構(gòu)成違約，依法上訴人應(yīng)從2001年11月6日起至2002年11月28日止依照合同的約定，即按已付房款 377987元的5%支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金給被上訴人。但被上訴人請求按商業(yè)銀行同期貸款月利率4.875‰計付違約金，上訴人沒有就此違約金計算問題提出上訴，且上訴人一審時對此利率計付利息沒有提出異議，故本院對被上訴人的該違約金請求，予以采納。亦即上訴人應(yīng)從2001年11月6日起至 2002年11月28日止按已付房款377987元的商業(yè)銀行同期貸款月利率4.875‰計付違約金23463.54元給被上訴人。上訴人上訴主張交樓后 400天內(nèi)屬于免責(zé)期間，理由成立，本院予以采納。但上訴人認(rèn)為逾期辦證是有關(guān)主管部門的責(zé)任所造成，不應(yīng)由其承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決計付違約金從上訴人交付商品房之日起至其辦妥商品房過戶證明書之日止不當(dāng)，本院予以更正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號民事判決第二項(xiàng)。

　　二、變更佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號民事判決第一項(xiàng)為：佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司應(yīng)從2001年11月6日起至2002年 11月28日止，按本金377987元的商業(yè)銀行同期貸款月利率4.875‰計付違約金23463.54元給黃偉雄。上述債務(wù)，佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決送達(dá)之日起10日內(nèi)給付，逾期給付，則按上述利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息給黃偉雄。

　　一、二審案件受理費(fèi)各2000元，合計4000元，由佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)1900元，黃偉雄負(fù)擔(dān)2100元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年十月十四日

　　書 記 員 邱 雪 碧