廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第654號(hào)

　　上訴人（原審原告）易亨，男，1928年1月1日出生，漢族，住順德區(qū)大良紫微前街1巷5號(hào)。

　　委托代理人白詠春，廣東順暉律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人易觶男，1938年3月6日出生，漢族，住順德區(qū)大良高坎上街60號(hào)，系易亨的弟弟。

　　上訴人（原審被告）李綺平，女，1923年10月20日出生，漢族，住順德區(qū)大良高坎上街20號(hào)。

　　委托代理人李新良、蔣靖怡，廣東天倫律師事務(wù)所律師。

　　上訴人易亨、李綺平因財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第02415號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年 3月7日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年4月11日詢問了上訴人易亨的委托代理人白詠春、易齪蛻纖呷死鉉財(cái)降奈托代理人李新良、蔣靖怡。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原告因賠償獲得順德區(qū)大良南三四區(qū)（升平居委會(huì)）高坎上街20號(hào)（60號(hào)）的產(chǎn)權(quán)。在原告取得該房產(chǎn)權(quán)前，被告因當(dāng)時(shí)街區(qū)安排居住于該房。1982年11月，原告與被告的丈夫何華達(dá)成將訴爭房屋售于何華的協(xié)議，原告于1983年農(nóng)歷二月對(duì)外發(fā)出售房聲明，要求第三人如對(duì)銷售訴爭房屋有爭議，請(qǐng)于一個(gè)月內(nèi)提出。后原告與被告的丈夫何華因房屋價(jià)款未達(dá)成一致意見，以至房屋買賣未能履行，被告按每月租金2元向原告繳納租金至1984年。因被告未繳納租金，原告要求被告搬出所居住的房屋，因雙方經(jīng)協(xié)商未果，原告遂于2002年8月向本院起訴。

　　原審判決認(rèn)為：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。原告依法取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)，原告依法可行使對(duì)該房屋的買賣、出租的權(quán)利。原告與被告的丈夫何華雖曾于1982年、1983年對(duì)訴爭房屋有進(jìn)行交易的意思表示，但雙方因房屋價(jià)款未達(dá)成一致而房屋交易未能最終履行。被告雖因街區(qū)安排居住于訴爭房屋，但在房屋買賣交易未能履行后，只向原告交納租金至1984年，原告為此向本院起訴，請(qǐng)求判令被告遷出，返還居屋給原告的訴請(qǐng)，合法有理，本院予以支持。被告辯稱已于原告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，但當(dāng)時(shí)未辦理過戶手續(xù)，雙方所簽訂的合同是有效的抗辯主張，因從被告所提交證據(jù)材料可證實(shí)原告與被告丈夫雖有房屋買賣的意思表示，但事后被告又向原告繼續(xù)交納租金，可認(rèn)定原、被告之間的房屋買賣合同未成立，故對(duì)被告的抗辯理由，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第七十一條第一款，《中華人民共和國民法通則》第五條、第七十一條、第七十二條的規(guī)定，判決：被告李綺平應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)搬出順德市大良南三四區(qū)（升平居委會(huì)）高坎上街20號(hào)（60號(hào)）（該房所有權(quán)證號(hào)：粵房字第0202095號(hào)），將該房交還給原告易亨。本案受理費(fèi)100元由被告負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，易亨不服，向本院提起上訴認(rèn)為：本人原有一間座落順德區(qū)大良紫薇前街六號(hào)的房屋，由于1958年政府要建豬場(chǎng)，征用我該房屋，1961年將大良高坎上街20號(hào)房屋作為賠償。當(dāng)時(shí)何放堅(jiān)在此屋居住沒有遷出，我仍按政府牌價(jià)收租。后何放堅(jiān)愿意購買，但因價(jià)格問題達(dá)不成協(xié)議而放棄，繼續(xù)收取2元／月租金至1984年，之后沒有再交納租金。在繼續(xù)租用期間，對(duì)方?jīng)]有征得我方同意私自在我屋旁另建一屋，借用我屋的墻架梁和開窗，并且屋頂也遮蓋了我屋屋頂。請(qǐng)求被上訴人按照一審判決依時(shí)遷出，將房屋完好地交還給我方，并拆除借用我屋架設(shè)的屋梁和遮蓋我屋的瓦面。1985年至1990年每月租金按50元計(jì)算，共3600元，1991年至1995年每月租金按100元計(jì)算，共6000元，1996年至2002年每月租金按150元計(jì)算，共12600元。總計(jì) 22200元應(yīng)予補(bǔ)交。另外，我由于沒有房屋居住，共搬了6次屋，幾年來兒子無法結(jié)婚，迫使我到處借錢維修爛屋居住，精神上蒙受很大損失，要求賠償精神損失費(fèi)30000元。

　　李綺平答辯認(rèn)為：李綺平在一審提供的證據(jù)只是要證明其在1981年房屋買賣協(xié)議達(dá)成之前一直有交納租金。易亨在上訴中提出的請(qǐng)求屬于二審增加的訴訟請(qǐng)求，依照法律規(guī)定，應(yīng)另案起訴。

　　原審被告李綺平也不服原判，向本院上訴認(rèn)為：一、被上訴人取得本案訴爭房屋所有權(quán)的來源違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，其不是合法的所有權(quán)人，（一）被上訴人持有房產(chǎn)證并不等于就是訴爭房屋的合法所有權(quán)人。 1、本案訴爭房屋原是一古廟，不是普通房屋建筑，政府把該房屋賠償給原告，違反國家對(duì)古廟的所有權(quán)管理的相關(guān)政策規(guī)定。2、被上訴人盡管辦理了房產(chǎn)證，但是沒有辦理相關(guān)的土地使用權(quán)登記，其房產(chǎn)證權(quán)利是有瑕疵的。（二）上訴人居住在前，街區(qū)未經(jīng)通知上訴人并安排上訴人居住地方，就將上訴人居住的房屋賠償給被上訴人，已損害了上訴人的合法權(quán)利。1、在被上訴人取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)之前，上訴人已經(jīng)在該房屋居住，并進(jìn)行管理和修繕。2、即使街區(qū)把該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給被上訴人，也損害了上訴人的優(yōu)先購買權(quán)。3、街區(qū)無權(quán)決定把該房屋產(chǎn)權(quán)賠償給被上訴人。（三）被上訴人取得產(chǎn)權(quán)之前，上訴人使用時(shí)對(duì)該房屋進(jìn)行了修繕、重建，現(xiàn)在的房屋已經(jīng)不是原來街區(qū)賠償給易亨的房屋。綜上所述，被上訴人雖有該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但其產(chǎn)權(quán)來源不合法并損害了上訴人的利益，所以，被上訴人不是訴爭房屋的合法所有權(quán)人。二、即使被上訴人是合法所有權(quán)人，該房屋亦已賣給了上訴人。（一）上訴人與被上訴人就該房屋買賣已經(jīng)達(dá)成協(xié)議。1、上訴人與被上訴人已就該訴爭房屋達(dá)成買賣協(xié)議。2、在被上訴人對(duì)外發(fā)出賣屋聲明之前，雙方已經(jīng)就該房屋買賣的一切事項(xiàng)達(dá)成一致并申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)。（二）房屋已經(jīng)實(shí)際交付，買賣行為成立并生效。（三）被上訴人單方違約反悔，致使房屋產(chǎn)權(quán)一直未過戶。三、—審判決認(rèn)定的事實(shí)沒有充分的證據(jù)，并且沒有考慮被告的實(shí)際情況，于理不合。（一）一審認(rèn)定被上訴人取消買賣行為，沒有證據(jù)。（二）被上訴人取得該古廟產(chǎn)權(quán)沒有依據(jù)。（三）上訴人居住于訴爭房屋的原因是無房可供居住。請(qǐng)求：1、依法撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；2、由原告承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。

　　易亨答辯認(rèn)為：訴爭房屋屬于易亨所有，房產(chǎn)證可以證實(shí)。如果李綺平認(rèn)為房產(chǎn)證發(fā)放有誤侵犯其權(quán)利，應(yīng)當(dāng)向房管局提出異議或提起行政訴訟，不應(yīng)在本案的民事訴訟中處理。

　　上訴人、被上訴人在二審期間沒有提交新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，上訴人易亨對(duì)原審確認(rèn)的事實(shí)無異議，上訴人李綺平對(duì)原審認(rèn)定“原告因賠償獲得順德區(qū)大良南三四區(qū)（升平居委會(huì)）高坎上街20號(hào)（60號(hào)）的產(chǎn)權(quán)?！?、“后原告與被告的丈夫何華因房屋價(jià)款未達(dá)成一致意見，以至房屋買賣未能履行，被告按每月租金2元向原告繳納租金至1984年?！庇挟愖h，其余事實(shí)無異議。對(duì)雙方無異議的部分事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人二審提出的關(guān)于要求李綺平拆除借用其房屋架設(shè)的屋梁和遮蓋其房屋的瓦面、補(bǔ)交租金22200元、賠償精神損失費(fèi)30000元的請(qǐng)求，屬于二審程序中增加的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第184條的規(guī)定，本院不予審查，當(dāng)事人可以就此另行起訴。

　　訴爭房屋雖然原本是古廟，但李綺平也承認(rèn)經(jīng)過其修繕和重建，現(xiàn)在的房屋已經(jīng)不是原來街區(qū)賠償給易亨的房屋，即已經(jīng)不是古廟，而且易亨就訴爭房屋已經(jīng)領(lǐng)取了房產(chǎn)證，人民政府發(fā)放的房產(chǎn)證是具有公信力的房屋權(quán)屬證明，故本院予以采信。由此可以認(rèn)定，易亨是訴爭房屋的所有權(quán)人。李綺平對(duì)訴爭房屋房產(chǎn)證的發(fā)放有異議應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)職能部門提出。至于訴爭房屋是否領(lǐng)取了土地使用權(quán)證，與本案沒有直接聯(lián)系，不能以此否定易亨對(duì)訴爭房屋的所有權(quán)。雖然雙方曾就房屋買賣進(jìn)行過協(xié)商，但沒有證據(jù)證明雙方就合同主要條款之一的價(jià)款達(dá)成一致意見，因此協(xié)議未成立。即使協(xié)議成立，李綺平也未曾支付過房款，雙方也未辦理過戶手續(xù)，而且李綺平仍繼續(xù)繳納租金，故協(xié)議并沒有實(shí)際履行，訴爭房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，雙方仍保持房屋租賃關(guān)系。李綺平在居住訴爭房屋時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行過管理和修繕，并在旁加建了房屋，但這些行為均未征得出租人的同意，不符合《中華人民共和國合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定，更不能以此為由主張?jiān)V爭房屋的所有權(quán)。易亨在取得房屋所有權(quán)時(shí)，雖然李綺平已經(jīng)租住此屋，但李綺平得知房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后沒有主張優(yōu)先購買權(quán)，并轉(zhuǎn)向易亨交納租金，說明李綺平已經(jīng)放棄了優(yōu)先購買權(quán)。因此，街區(qū)把房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給易亨沒有損害李綺平的權(quán)利。綜上，李綺平的上訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審受理費(fèi)200元，由上訴人易亨、李綺平各負(fù)擔(dān)100元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 黃 學(xué) 軍

　　代理審判員 羅 睿

　　代理審判員 奉 慕 明

　　二○○三年六月六日

　　書 記 員 王 志 恒