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[2005]沈中民二房初字第212號

原告：朱亞娟，女，1968年5月11日出生，漢族，無職業(yè)，住址：沈陽市沈河區(qū)文藝路順發(fā)巷14號222室。
委托代理人：胡明哲、王屹，系遼寧法意衡平律師事務所律師。

被告：沈陽華新國際城市發(fā)展有限公司，住所地：沈陽市東陵區(qū)桃仙鎮(zhèn)荒山子村。

法定代表人：鄭郭碧蘭，系董事長。

委托代理人：李振革，系遼寧法信律師事務所律師。

被告：沈陽華新國際實業(yè)有限公司，住所地：沈陽市沈河區(qū)青年大街219號。

法定代表人：鄭郭碧蘭，系董事長。

委托代理人：劉宏，系遼寧同方律師事務所律師。

原告朱亞娟訴被告沈陽華新國際城市發(fā)展有限公司（以下簡稱華新城市公司）、沈陽華新國際實業(yè)有限公司（以下簡稱華新實業(yè)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2005年10月25日受理后，依法由審判員張卓琦擔任審判長并主審，與審判員常振明、代理審判員李倩組成合議庭，2007年1月16日開庭，公開進行了審理，朱亞娟的委托代理人胡明哲、王屹、被告華新城市公司的委托代理人李振革、華新實業(yè)公司的委托代理人劉宏到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱，2003年10月29日與華新城市公司簽訂一份《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)的位于沈陽市東陵區(qū)鳳凰大街99號錦繡山莊商品房一棟（A35幢），建筑面積413.57平方米，總價款3,506,164元。合同簽訂后，原告支付首付款1,056,164元，余款辦理了銀行按揭貸款。入住后，發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴重的質量問題，房屋多處滲水、墻體受潮發(fā)霉、墻皮開裂、室內積水等。尤其嚴重的是，設計圖紙關于車庫進深標注的長度為5.30米，而實際測量為4.90米，被告未按圖紙施工。同時按照合同約定，華新城市公司應當于房屋交付使用后180日內報產權登記機關備案，但事實上一直未能辦理房地產權屬證書。2004年8月，為解決上述問題，華新城市公司、華新實業(yè)公司共同向朱亞娟做出承諾。約定：房屋的土地使用權證書、房屋產權證書等手續(xù)應于承諾書做出之日起一年內辦理完畢，否則，朱亞娟有權退房，華新公司返還房款并承擔總房款30%的違約金。并承諾于承諾書做出之日起三個月內完成房屋質量維修工作，否則，每逾期一天按總房款的千分之一承擔違約金。華新公司沒有履行承諾義務，給原告造成了經濟損失，故訴訟來院，請求：1、判令被告給付原告逾期辦理房地產權屬證書的違約金1,051,849.20元。2、判令被告給付原告至起訴之日止，因未履行維修承諾應支付的違約金1,223,651.23元，保留至判決之日止的違約金，待審理后補交訴訟費。3、判令被告繼續(xù)履行房屋維修義務。4、由被告承擔本案訴訟費用、鑒定費用。

被告華新國際城市公司辯稱，原告用于起訴的承諾書系被告原法定代表人在被原告等業(yè)主挾持的情況下作出的違背真實意思表示的承諾，被告行使撤銷權后，東陵區(qū)法院一審已判決撤銷該承諾書，承諾書不能作為本案中原告主張賠償權利的依據(jù)。即使該承諾書不被撤銷，在本案中作為被告只是逾期辦理房屋權屬證書，并沒有因此給原告造成經濟損失，按《合同法》規(guī)定，該承諾書所約定的違約金過高，應當依法減少。依據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條、建設部《商品房銷售管理辦理》第34條，本案原告應當是辦理房屋所有權登記手續(xù)的義務人，被告對此只須履行協(xié)助義務，被告已于2005年8月10日向房屋登記機關提交了土地使用證、房屋竣工驗收備案書等全部用于房屋初始登記的資料，已經履行了協(xié)助義務，本案爭議房已經具備了辦理房屋權屬證書的條件，被告已書面通知原告辦理。根據(jù)雙方合同第15條，被告不同意原告提出的必須辦證關于違約金的要求，被告同意按雙方合同中約定的按原告已付房款的1％向原告給付違約金。被告不否認向原告交付的房屋在使用過程中出現(xiàn)有部分質量問題，但并未嚴重影響原告的正常居住和使用。被告同意由原告自行或委托他人按鑒定報告所提出的修復方案進行修復，由被告承擔相應的維修費用。請求法庭查明事實，駁回原告訴訟請求中的無理請求部分。

被告華新實業(yè)公司辯稱：請求駁回原告對第二被告第1—4項訴訟請求。第二被告不是商品房買賣合同的主體，因此不應承擔任何責任。所謂的承諾是脅迫取得，東陵區(qū)法院已經撤銷了該承諾，請求市法院依據(jù)已經生效的判決結果進行裁判，原告要求第二被告承擔責任的承諾書已經被一審判決撤銷了。

經審理查明：2003年10月29日朱亞娟與華新城市公司簽訂一份《商品房買賣合同》，購買華新城市公司開發(fā)的位于沈陽市東陵區(qū)鳳凰大街99號錦繡山莊商品房一棟（A35幢），建筑面積413.57平方米，總價款3,506,164元。合同簽訂后，朱亞娟支付了首付款1,056,164元，余款辦理了銀行按揭貸款，合同第十五條關于產權登記約定：華新城市公司應當在房屋交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任。買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。朱亞娟于2003年11月11日入住該房。入住后，朱亞娟發(fā)現(xiàn)該房屋存在質量問題，且在合同約定的期限屆滿后，朱亞娟未能辦理房屋權屬證書。2004年8月，為解決上述問題，華新城市公司、華新實業(yè)公司共同向朱亞娟做出承諾。約定：房屋的土地使用權證書、房屋產權證書等手續(xù)應于承諾書做出之日起一年內辦理完畢，否則，朱亞娟有權退房，華新公司返還房款并承擔總房款30%的違約金。并承諾于承諾書做出之日起三個月內完成房屋質量維修工作，否則，每逾期一天按總房款的千分之一承擔違約金。

2005年8月，華新城市公司向沈陽市東陵區(qū)人民法院就2004年8月與朱亞娟達成的承諾書提起撤銷權訴訟，2005年11月東陵區(qū)人民法院以[2005]東民二房初字第（238）號民事判決做出裁判認定，該承諾書是華新城市公司的法定代表人在受到挾持的特殊環(huán)境下，違背真實意思表示所做出的顯示公平的承諾，不是在平等自愿的基礎上達成的，判決撤銷了華新城市公司、華新實業(yè)公司與朱亞娟2004年8月10日簽訂的承諾書。宣判后，朱亞娟不服，上訴至本院。本院于2007年月，以[2006]沈民（2）房終字第212號民事判決認定：華新國際城市發(fā)展公司、華新國際實業(yè)公司與朱亞娟所簽訂的承諾書，是在被迫的情況下，作出的違背其真實意思表示的承諾，符合《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款（二）項所規(guī)定的法定撤銷權條件。故維持了東陵區(qū)人民法院[2005]東民二房初字第238號民事判決。

2005年8月20日，華新城市公司將辦理房屋權屬證書的相關手續(xù)報房產管理部門備案。

本案在審理中，朱亞娟申請對房屋存在的質量問題進行鑒定，本院委托遼寧省建設科學研究院、遼寧省工程質量檢測中心進行鑒定，2006年6月9日遼寧省建設科學研究院、遼寧省工程質量檢測中心作出（2006）2-2-378號檢驗報告，鑒定結論為：1、一層頂棚（12）（L）軸附近存在滲漏，為空調風道冷凝水滴落所致。2、一層（7）（K）軸墻角存在滲漏并發(fā)霉，與淋浴間防水層失效有關。二層（L）軸存在墻面發(fā)霉，是由于外墻無保溫和二層窗下部坡屋面漏雨進水潮濕所致。3、一層（10）軸（C）-（D）段存在墻面開裂，是施工中框架柱與空心磚墻體存在5mm縫隙，此縫隙中無砂漿填實。4、在檢測期間不是豐水期，沒有看到地面積水、返潮現(xiàn)象。從現(xiàn)場檢測結果分析，住房反映地面積水、返潮主要與地面做法欠缺、沒做散水、室內外高差不足等施工質量有關。5、車庫進深經現(xiàn)場測量，比原設計少27mm。華新城市公司對上述質量問題沒有異議。

　　上述事實有《商品房買賣合同》判決書、房屋交驗通知書、鑒定報告以及雙方當事人陳述,在本院當庭質證予以確認并在卷佐證。

本院認為：朱亞娟與華新城市公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。2004年8月10日雙方簽訂的承諾書由于華新城市公司提起撤銷權訴訟，業(yè)經東陵區(qū)法院判決撤銷該承諾書，并經本院生效判決維持原判，故該承諾書喪失了法律效力，對雙方不具有約束力，亦不能成為朱亞娟向華新城市公司、華新實業(yè)公司主張權利的證據(jù)，朱亞娟與華新城市公司簽訂的《商品房買賣合同》是確認華新城市公司應否承擔民事責任的依據(jù)，因此，由于華新實業(yè)公司不是《商品房買賣合同》的相對人，其提出的本公司并非商品房買賣合同的主體，不應承擔任何責任的抗辯理由成立，本院予以支持。

按照《商品房買賣合同》的約定，華新城市公司應當于房屋交付使用后180日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任。買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。審理中已經查明，至2005年8月20日華新城市公司才將備案資料報產權登記機關備案，致使朱亞娟未能在合同約定的期限內取得房屋權屬證書，華新城市公司存在違約行為，其應按照合同違約條款約定的方式承擔違約責任。

關于房屋質量問題。本院認為，涉訴房屋的質量問題業(yè)經鑒定機構認定，且雙方對鑒定結論無異議，華新城市公司作為該商品房的出賣人負有對出賣房屋的質量瑕疵擔保義務，因此，朱亞娟要求華新城市公司承擔房屋修復責任的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

關于逾期修復的違約責任問題。由于朱亞娟提出該主張所依據(jù)的2004年8月10日的承諾書業(yè)經生效法律文書裁判撤銷，而雙方在《商品房買賣合同》中對逾期修復的違約責任沒有約定，故該項訴訟請求，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、沈陽華新國際城市發(fā)展有限公司于本判決生效后30日內給付朱亞娟逾期辦理房屋權屬證書的違約金350,616.40元（計算方法：3,506,164 元*1%）；

二、沈陽華新國際城市發(fā)展有限公司于本判決生效后60日內按照2006年6月9日遼寧省建設科學研究院、遼寧省工程質量檢測中心作出（2006）2-2-378號檢驗報告所列明的質量問題，對朱亞娟購買的沈陽市東陵區(qū)鳳凰大街99號錦繡山莊A35幢房屋進行修復至驗收合格。

三、駁回朱亞娟、沈陽華新國際城市發(fā)展有限公司的其他訴訟請求。

案件受理費21,388元由華新城市公司負擔3, 304元，朱亞娟負擔18,084元，鑒定費20,000元，由華新城市公司承擔。

如不服本判決，可于本判決書送達之日起十五日內，向本院提出上訴，并按對方當事人的人數(shù)提交上訴狀及副本，上訴于遼寧省高級人民法院。

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審 判 長 張卓琦

審 判 員 常振明

代理審判員 李 倩

二○○七年三月十日

書 記 員 白鳳岐

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本案判決所依據(jù)的相關法律

《中華人民共和國合同法》　第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

　第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。