1、 與招拍掛方式相比，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的成本較低，但由于其運(yùn)作過(guò)程與市場(chǎng)分離，實(shí)際上只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行談判，而這種談判通常是在“暗箱”條件下進(jìn)行的。許多沒(méi)有相關(guān)信息的開(kāi)發(fā)商被排除在競(jìng)爭(zhēng)之外。缺乏競(jìng)爭(zhēng)性和開(kāi)放性，會(huì)導(dǎo)致土地出讓價(jià)格低于土地市場(chǎng)價(jià)格，二者的價(jià)差形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“租金”。從追求自身利益最大化的開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，在支付土地使用權(quán)的行政價(jià)格之外，再支付一個(gè)低于租金的價(jià)格，是非常劃算的。在一些負(fù)責(zé)土地出讓權(quán)的官員看來(lái)，與開(kāi)發(fā)商的額外租金相比，守法的好處微不足道。努力維持土地使用權(quán)的出讓價(jià)格，保護(hù)國(guó)家利益已成為非常不明智的舉動(dòng)。相反，為爭(zhēng)取更多租金而降低價(jià)格的努力對(duì)他們有相當(dāng)大的激勵(lì)作用。巨大的經(jīng)濟(jì)利益使得貪官與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)瓜分國(guó)有土地收益。從城市土地出讓市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，尋租行為主要有三種方式：（1）地方政府尋租，地方政府追求地方經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)國(guó)家和地方利益發(fā)生沖突時(shí)，必然要努力維護(hù)地方利益，比如土地出讓金是各級(jí)政府的重要財(cái)政來(lái)源，一方面地方政府會(huì)分擔(dān)過(guò)多的公共設(shè)施成本，另一方面為了照顧本地企業(yè)，吸引外資優(yōu)先出讓土地，地方政府可以利用實(shí)際控制土地出讓金和國(guó)家尋租。（2） 政府各部門之間的尋租活動(dòng)和土地的租賃，使土地資源形成了潛在的巨大收益。因此，擅自批地、多次批地、任意改變土地利用性質(zhì)的現(xiàn)象屢禁不止，形式和手段日益多樣化。（3） 由于利益巨大，缺乏有效的約束機(jī)制，開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府之間的尋租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些政府官員在出讓土地時(shí)，依靠自身權(quán)力，以犧牲國(guó)家利益為代價(jià)，謀求高額回報(bào)。通過(guò)行賄，開(kāi)發(fā)公司還可以低價(jià)獲得“關(guān)系地”和“人地”等。社會(huì)尋租的損失是顯而易見(jiàn)的。首先，尋租是一種非生產(chǎn)性活動(dòng)，會(huì)造成社會(huì)福利的損失。過(guò)高的利潤(rùn)吸引了大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商之間也會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)樽罱K只有一個(gè)贏家，大量的社會(huì)財(cái)富被官員消耗為開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中的“公關(guān)”支出，造成資源的巨大浪費(fèi)。其次，尋租蔓延擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。在尋租過(guò)程中，通過(guò)正常渠道參與土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商面臨著非常嚴(yán)峻的選擇：要么同舟共濟(jì)，要么被擠出市場(chǎng)。市場(chǎng)秩序的擾亂給我國(guó)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度帶來(lái)了巨大沖擊。其次，尋租扭曲了資源配置。為了得到租金，官員們爭(zhēng)相出售土地。這將嚴(yán)重危害我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。低行政地價(jià)使得價(jià)格杠桿在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中失效，扭曲資源配置，脫離社會(huì)期望水平，造成福利損失。最后，從政治上講，尋租現(xiàn)象損害了土地出讓的法律基礎(chǔ)，降低了群眾對(duì)政府的信任，損害了國(guó)家和人民的經(jīng)濟(jì)利益，不利于社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展。除了尋租現(xiàn)象造成的國(guó)家利益受損外，地方政府競(jìng)相降價(jià)、低價(jià)出讓土地使用權(quán)以吸引投資，這也導(dǎo)致國(guó)民土地收入大幅減少。在2011年底舉行的“中國(guó)地價(jià)論壇”上，全國(guó)人大環(huán)境資源委員會(huì)委員王×金說(shuō)：“有專家估計(jì)，每年國(guó)有土地資產(chǎn)流失約100億元。我認(rèn)為這個(gè)數(shù)字很保守。粗略地說(shuō)，虧損數(shù)字應(yīng)該在數(shù)百億到數(shù)千億之間?！睂?shí)際上，在綜合投資環(huán)境較好、開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)較多的地區(qū)，政府不必低價(jià)出讓土地使用權(quán)。在沒(méi)有開(kāi)發(fā)條件的情況下，或是大量地方政府競(jìng)相爭(zhēng)奪少數(shù)開(kāi)發(fā)商的情況下，依靠低價(jià)吸引開(kāi)發(fā)商投資是比較方便的手段，一系列優(yōu)惠政策往往與低價(jià)相配套。這種降價(jià)出讓不是市場(chǎng)上的調(diào)價(jià)行為，而是政府的效用函數(shù)與土地出讓本身追求的效用函數(shù)不一致造成的。由于尋租現(xiàn)象的蔓延，土地出讓成為政府收錢的手段，投資額成為考核官員政績(jī)的重要指標(biāo)，這使得大量土地開(kāi)發(fā)條件較差，甚至沒(méi)有開(kāi)發(fā)條件，參與競(jìng)爭(zhēng)，人為創(chuàng)造土地買方市場(chǎng)。擾亂土地市場(chǎng)秩序，造成國(guó)有和集體土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失，危害農(nóng)業(yè)發(fā)展和糧食安全，破壞自然環(huán)境和生態(tài)平衡。你知道嗎