1、 深圳土地使用年限能否改變？

具體來說，經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為非經(jīng)營(yíng)性用地、非經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為非經(jīng)營(yíng)性用地都要直接審批。但經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地、非經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，必須依法收回，然后向社會(huì)出讓，不宜直接審批。使用壽命也可以改變。實(shí)際上，用途的改變往往導(dǎo)致使用壽命的改變。當(dāng)然，即使目的不變，使用壽命也可以延長(zhǎng)，但不能超過法定的最高限度。眾所周知，除了土地使用權(quán)的分配外，國(guó)有土地使用制度實(shí)行有償使用和有限使用。土地使用者應(yīng)當(dāng)與國(guó)家（政府）簽訂土地使用權(quán)出讓合同，約定使用期限和出讓金，登記后取得土地使用權(quán)；以出讓方式登記的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿時(shí)終止。土地使用者在土地使用期限屆滿前，可以申請(qǐng)續(xù)期，重新簽訂出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)續(xù)期登記。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)制度的一大例外，相當(dāng)于向社會(huì)宣告住宅用地使用權(quán)是登記后取得的，長(zhǎng)期有效是因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)約。這一規(guī)定的意義在于，它為長(zhǎng)期存在的宅基地使用權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)，成為本世紀(jì)以來人們重建和維護(hù)財(cái)富的信心最有價(jià)值的法律制度?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定，住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期沒有規(guī)定任何條件。主張宅基地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是有條件的，無(wú)論其條件寬松（如象征性交納土地費(fèi)）還是條件苛刻，都不是在解釋而是否定宅基地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度。三是土地使用期限按照國(guó)家規(guī)定與規(guī)劃國(guó)土局簽訂的土地使用合同。即：住宅用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或其他用地50年。姜大明解釋的主要內(nèi)容是“住宅權(quán)屬?zèng)]有期限，但土地使用權(quán)有期限”，眾所周知，我國(guó)土地使用權(quán)的取得方式分為出讓和劃撥兩種，出讓土地是住宅用地最重要的最長(zhǎng)期限權(quán)利年限為70年，工、科、教、文、衛(wèi)最長(zhǎng)年限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂最長(zhǎng)年限為40年；除法律規(guī)定外，劃撥土地未設(shè)定使用年限限制，由此產(chǎn)生了新的問題。土地使用權(quán)到期怎么辦？因?yàn)樽》亢屯恋厥欠植婚_的，我們是應(yīng)該再次繳納土地出讓金，還是申請(qǐng)重新分配？”楊說?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按照約定辦理；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”可見，對(duì)于居住用地，土地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期無(wú)償辦理，可以重復(fù)使用；非居住用地使用權(quán)到期，需要重新辦理土地使用手續(xù)。屬于出讓土地的，因重新繳納出讓金而屬于設(shè)定使用年限的劃撥土地，需要根據(jù)法定條件重新辦理出讓手續(xù)或過戶手續(xù)。在這種情況下，由于土地使用者屬于條例規(guī)定的范圍，應(yīng)當(dāng)采取協(xié)議出讓的方式提供土地，是否可以劃撥土地，需要審查是否符合法定條件；對(duì)于劃撥的土地沒有設(shè)定使用權(quán)期限的，無(wú)需擔(dān)心期限。第四，提前收回土地使用權(quán)的變更程序是終止土地使用權(quán)出讓合同，在合同期滿前收回土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，提前收回土地使用權(quán)的前提是，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。土地需要用于公共利益。公共利益需要是指國(guó)家需要將土地用于經(jīng)濟(jì)、政治、軍事、文化、衛(wèi)生等建設(shè)的，可以收回土地使用權(quán)。（2）為了實(shí)施城市規(guī)劃，需要調(diào)整土地的用途。隨著城市建設(shè)的加快和新城市規(guī)劃的實(shí)施，需要對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，對(duì)城市各區(qū)域的用地進(jìn)行調(diào)整和安排。為配合舊城區(qū)改造，國(guó)家需要調(diào)整土地用途，收回或重新整理部分居民正在使用的單位和企業(yè)用地。（三）土地出讓合同和其他有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的。

（4）因單位撤銷搬遷，停止使用原劃撥國(guó)有土地。公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦山等批準(zhǔn)報(bào)廢。

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