商品房合同中對(duì)土地使用證的發(fā)放沒(méi)有約定，那么如果開發(fā)商遲遲不辦理土地使用證，能否要求違約金？首先，如果買賣雙方在合同中明確約定辦理土地使用證的違約金問(wèn)題，那么如果開發(fā)商違約，買方可以要求違約金。在商品房買賣合同中，買賣雙方只約定“產(chǎn)權(quán)登記協(xié)議”，而產(chǎn)權(quán)通常是指所有權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地屬于國(guó)家所有，使用者只能依法取得使用權(quán)，不能取得“產(chǎn)權(quán)”，這不是當(dāng)事人就辦理土地使用權(quán)證達(dá)成的協(xié)議。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”，出賣人已經(jīng)：依法有義務(wù)協(xié)助辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)并提供必要的證明文件，出賣人未在法定期限內(nèi)的，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行義務(wù)，但并不一定導(dǎo)致違約金的責(zé)任。由于違約金責(zé)任是合同責(zé)任之一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款的規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定，一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金違反合同，也可以約定違約損失賠償金數(shù)額的計(jì)算方法，“主張違約金責(zé)任的前提是，雙方在合同中基于違反一定的合同義務(wù)而明確約定了違約金責(zé)任。如果雙方僅在商品房買賣合同中未約定遲延辦理土地使用權(quán)的違約金責(zé)任，因此，買受人主張違約金責(zé)任沒(méi)有法律依據(jù)。二是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十八條所說(shuō)的“房屋所有權(quán)證”，僅指房屋所有權(quán)證，不包括土地使用權(quán)證?！督忉尅返谝粭l規(guī)定，“本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會(huì)銷售尚未完工或者已完工的“房屋”，并將所有權(quán)“轉(zhuǎn)讓”給買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。該條明確規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物是“房屋”而不是“土地”，出賣人必須“過(guò)戶”使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。土地使用者只能享有國(guó)有土地使用權(quán)，不能享有所有權(quán)。因此，本條所稱所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指房屋的所有權(quán)，取得房屋所有權(quán)證書是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。因此，解釋第十八條中的“房屋所有權(quán)證”只能是解釋第一條對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)證，而不是土地使用權(quán)證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條“預(yù)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”《條例》還分別規(guī)定了“土地使用權(quán)變更程序”和“房屋權(quán)屬登記程序”，兩者之間不存在包容關(guān)系。第二，如果買賣雙方就出賣人遲延辦理土地使用證的違約金達(dá)成一致，則買受人可以要求出賣人承擔(dān)出賣人遲延履行合同的違約金。你知道嗎