如何處理房地產(chǎn)抵押問題？

在建建筑物能否用作抵押物？

典型案例：為了開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)公司急需一筆錢。他們決定以另一棟在建的辦公樓為抵押，向銀行申請貸款。銀行通過現(xiàn)場調(diào)查，看到樓房尚未完工，不同意。那么，在建樓房能否抵押？案例分析：人們往往有一種習(xí)慣性的思維，認(rèn)為在建建筑物由于權(quán)利歸屬尚未確定或建筑物尚未形成，不能作為抵押物提供擔(dān)保，這恰恰制約了這些建筑物有效發(fā)揮其潛在作用。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，在建工程符合抵押條件，只要抵押人有處分權(quán)，在建工程就可以抵押。在建工程抵押必須滿足三個(gè)條件：一是抵押的目的是取得在建工程的資金，只能向銀行借款；二是抵押人取得合法的在建工程土地使用權(quán)，將土地使用權(quán)與在建工程投資資產(chǎn)一并抵押；三是抵押人可以取得合法的在建工程土地使用權(quán)；三是在建工程抵押需要辦理抵押登記。登記是在建工程抵押權(quán)成立的必要條件。抵押權(quán)未經(jīng)登記的，抵押權(quán)將不成立，債權(quán)人將無法取得抵押權(quán)。

在這種情況下，公司可以將在建辦公樓作為抵押物，但需要注意的是，銀行在向公司貸款前必須調(diào)查是否滿足上述三個(gè)條件。適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）荒地和其他土地承包經(jīng)營權(quán)（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者本法第五項(xiàng)規(guī)定的在建建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)在登記時(shí)成立。共同財(cái)產(chǎn)的一部分可以抵押嗎？

典型案例：韓女士的父母相繼去世，由于沒有立遺囑，留下的房子屬于韓女士和姐姐。兩人還到房地產(chǎn)管理部門辦理了房地產(chǎn)共有權(quán)證。后來，韓女士做了生意，將自己的部分房產(chǎn)抵押給了銀行，并獲得了10萬元的貸款。合同到期后，韓女士沒有還貸，銀行申請拍賣她的房產(chǎn)。韓女士的姐姐認(rèn)為，房子屬于兩人的共同財(cái)產(chǎn)。未經(jīng)她同意，抵押貸款無效。案例分析：房屋、汽車等是一個(gè)完整的個(gè)體，不能像西瓜一樣一分為二。房子在中間建造一堵墻是不可能分為兩部分的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有人對其份額享有所有權(quán)，也就是說，可以隨意處分其全部份額。

這樣，韓女士就完全有理由將自己的部分房產(chǎn)抵押出去。這種抵押是合法有效的，但這種行為是否會損害其他共有人的利益？其實(shí)，這種擔(dān)心是多余的。因?yàn)檫@種切分是一種抽象切分。例如，在這種情況下，不能說韓女士或她的姐姐擁有臥室或客廳的一角。他們擁有的是房子產(chǎn)權(quán)的一半。此外，抵押并不意味著抵押權(quán)人在抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的情況下可以取得抵押物的所有權(quán)。

在這種情況下，銀行有抵押權(quán)，但并不意味著擁有該房屋的某一房間，而是銀行通過拍賣等方式取得的價(jià)款優(yōu)先受償。同時(shí)，房子屬于兩姐妹，銀行應(yīng)優(yōu)先將房子過戶給韓女士的妹妹。在這方面，不會給其他共有人的利益帶來太大損失。因此，韓女士不需要姐姐的同意就可以處分自己的部分房屋產(chǎn)權(quán)。此外，如果銀行向法院申請拍賣韓女士的抵押財(cái)產(chǎn)，也有法律依據(jù)。適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條：共有人對共同的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。第一百零一條股份共有人可以轉(zhuǎn)讓其所享有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的份額。其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

出租房屋可以用作抵押嗎？

典型案例：某超市租房子給齊某開網(wǎng)吧。不久，超市老板顧某將房子抵押給了銀行。出租的房子可以抵押嗎？

案例分析：這種情況屬于“先租后貸”，即先設(shè)定租賃權(quán)，再設(shè)定同一物的抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，先設(shè)定的租賃權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。也就是說，當(dāng)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果租賃合同尚未到期，租賃合同將繼續(xù)對承租人和新所有人具有約束力，直至租賃合同期滿。租賃期內(nèi)租賃物所有權(quán)的變更不影響租賃合同的效力，俗稱“賣不破租”。但也有另一種情況，即“先抵押后出租”，即抵押人設(shè)定抵押后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優(yōu)先于租賃權(quán)。

本案屬于“先租后貸”。因此，銀行實(shí)現(xiàn)抵押后，齊某在租賃合同有效期內(nèi)仍享有房屋租賃權(quán)，直至租賃期滿。適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條：抵押物在抵押合同訂立前已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對抗已登記的抵押權(quán)。典型案例：董某向宋某借款5萬元，將一間平房抵押給宋某，并約定一年內(nèi)還款。但幾個(gè)月后，董某的房子被燒毀，貸款到期未還。董某認(rèn)為房屋已被燒毀，原合同無效，但宋某堅(jiān)持原合同繼續(xù)有效。

案例分析：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，可以分為兩種情況。如果此時(shí)合同還未到期，當(dāng)事人可以存入保險(xiǎn)金、賠償金或賠償金。這是因?yàn)閭鶆?wù)尚未到期，債權(quán)人不能直接要求債務(wù)人支付賠償金和其他替代品，因此可以先存入。債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，債權(quán)人可以撤回這些替代物；履行債務(wù)期限剛剛屆滿，債務(wù)人不能履行債務(wù)的，債權(quán)人可以直接要求債務(wù)人支付賠償金和其他替代物。結(jié)合本案，董某認(rèn)為由于房屋被燒毀，房屋抵押合同無效。這個(gè)想法只是一種假設(shè)。事實(shí)上，擔(dān)保合同仍然有效。如果董某不履行債務(wù)，宋某可以要求董某支付房屋火災(zāi)賠償金。多的部分歸董，少的部分需要補(bǔ)。

適用條款：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十四條：擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收的，擔(dān)保權(quán)益持有人可以優(yōu)先受償保險(xiǎn)、賠償或者賠償。有擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存保險(xiǎn)金、賠償金或者賠償金。抵押品可以買賣嗎？

典型案例：王某因炒股被抓，于是將車抵押給胡某，借了5萬元。但5萬元很快就丟了，王某把車賣給了鄧某。王某與胡某簽訂的抵押合同到期后，胡某知道該車已被王某賣掉。胡某認(rèn)為，車是先抵押給他的，所以這種業(yè)務(wù)是無效的。但鄧認(rèn)為他