《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第一條為規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)抵押估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》，房地產(chǎn)根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，制定本意見(jiàn)。第二條本意見(jiàn)適用于各類(lèi)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)。第三條本意見(jiàn)所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估計(jì)和判斷，為確定房地產(chǎn)抵押貸款金額提供價(jià)值參考依據(jù)的活動(dòng)。第四條房地產(chǎn)抵押價(jià)值是指被抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定不存在法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師已知的法定優(yōu)先受償額。

本意見(jiàn)書(shū)所稱(chēng)抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償額是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，法律規(guī)定在抵押貸款之前的數(shù)額，包括發(fā)包人對(duì)承包人所欠的建設(shè)工程價(jià)款、抵押擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償額。第五條房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。第六條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。第七條從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)的金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。第八條委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)所需的資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)地了解抵押房地產(chǎn)的法律優(yōu)先權(quán)，必要時(shí)應(yīng)查閱委托人提供的有關(guān)資料和資料。第九條房地產(chǎn)抵押評(píng)估的目的應(yīng)當(dāng)表述為“評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款金額提供參考”。第十條房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估時(shí)間原則上為評(píng)估對(duì)象實(shí)地調(diào)查完成之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。

如果評(píng)估時(shí)點(diǎn)不是實(shí)地調(diào)查的完成日期，則在“評(píng)估假設(shè)和限制條件”中應(yīng)假設(shè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估對(duì)象狀態(tài)與實(shí)地調(diào)查完成日期的狀態(tài)一致，評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)為在評(píng)估報(bào)告中提醒。第十一條法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為抵押估價(jià)對(duì)象。

第十二條房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍、合法用途和實(shí)際用途以及估價(jià)時(shí)點(diǎn)的位置、實(shí)物和權(quán)益。第十三條房地產(chǎn)估價(jià)師知道估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否具有法定優(yōu)先受償權(quán)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

法定優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面詢問(wèn)材料和調(diào)查記錄作為評(píng)估報(bào)告的附件。第十四條房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，將估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀與有關(guān)權(quán)屬證明材料記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行比較，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄，拍攝能反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部條件、周?chē)h(huán)境、景觀的照片。

評(píng)估報(bào)告應(yīng)附有內(nèi)部和外部條件的照片。因各種原因無(wú)法拍攝內(nèi)外環(huán)境照片的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中予以披露。

實(shí)地調(diào)查記錄應(yīng)作為鑒定檔案妥善保管。第十五條在不確定的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)處置抵押房地產(chǎn)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不得高估市場(chǎng)價(jià)值，不可低估已知的法定優(yōu)先受償權(quán)，并在評(píng)估報(bào)告中提出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。

采用市場(chǎng)比較法時(shí)，不應(yīng)選擇交易價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易案例作為可比案例，應(yīng)對(duì)可比案例進(jìn)行必要的實(shí)地調(diào)查。

采用成本法時(shí)，不應(yīng)高估征地成本、開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，也不應(yīng)低估折舊。

采用收益法時(shí)，不應(yīng)高估收益或低估營(yíng)業(yè)費(fèi)用，選擇的收益率或資本化率也不應(yīng)低。

采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，也不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)費(fèi)用及稅金和利潤(rùn)。

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織公布收益率、資本化率、利潤(rùn)率等評(píng)估參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇；未選擇的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明理由。第十六條估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)以劃撥方式取得，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)采用下列方式之一評(píng)估：

（1）直接評(píng)估劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；

（2）假設(shè)出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或抵押金，相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。

以上述方式評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中注明土地使用權(quán)出讓金的金額或相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的金額。按當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；當(dāng)?shù)卣匆?guī)定的，按同類(lèi)房地產(chǎn)支付的標(biāo)準(zhǔn)估算。第十七條在建工程的發(fā)包人、承包人評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)就評(píng)估時(shí)點(diǎn)建設(shè)工程價(jià)款是否存在違約，建設(shè)工程是否存在違約出具書(shū)面說(shuō)明違約金額應(yīng)以書(shū)面形式提供。第十八條房地產(chǎn)估價(jià)師知道估價(jià)對(duì)象已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露抵押權(quán)和有擔(dān)保債權(quán)。第十九條房地產(chǎn)估價(jià)師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，在評(píng)估報(bào)告中合理、合理地說(shuō)明有關(guān)假設(shè)和限制條件。

作為假設(shè)和約束條件，對(duì)評(píng)估結(jié)果有重大影響的因素應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露，并說(shuō)明可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的影響。第二十條房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估的依據(jù)、原則、方法、有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源及有關(guān)參數(shù)的確定、選擇和應(yīng)用、主要計(jì)算過(guò)程和其他必要的資料，使估價(jià)報(bào)告的委托人和使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理了解估價(jià)結(jié)果。第二十一條房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，并分別說(shuō)明在不存在法定優(yōu)先受償權(quán)的前提下的市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師已知的法定優(yōu)先受償款。第二十二條房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者提供下列提示：（一）估價(jià)對(duì)象的情況可能產(chǎn)生的影響和估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)