1、 如何確定抵押擔保的比例

抵押物的最高擔保能力是抵押物的現(xiàn)值，一般根據(jù)銀行確認的評估機構(gòu)的評估價值確定，或由貸款銀行和抵押人根據(jù)賬面價值確定結(jié)合當前市場價格和抵押品的變化趨勢。抵押物估價方法一般有四種：收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市場價格法和清算價格法。其中，

收益現(xiàn)值法：

重置成本法：

評估資產(chǎn)價值=重置成本-類型磨損-無形磨損

或評估資產(chǎn)價值=重置成本*（1-有形磨損率）*（1-無形磨損率）

現(xiàn)行市場價格法：

評估資產(chǎn)價值=全新資產(chǎn)或參考-

清算價格法：

在破產(chǎn)文件或抵押合同生效后取得法定價值后，為企業(yè)解散清算日拍賣資產(chǎn)時可變現(xiàn)的價格。在準確評估抵押物現(xiàn)值和合理抵押利率的基礎(chǔ)上，確定抵押物的最大擔保能力。抵押利率是指貸款本息與抵押物現(xiàn)值的比率。銀行一般參照以下操作方法確定抵押物的現(xiàn)值和抵押率：

1；房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)共同抵押的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，抵押率不超過70%；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，按揭利率不得超過50%；

3。集體土地上的房地產(chǎn)抵押率不超過50%，個人商品房和非城鎮(zhèn)、非主城區(qū)的個人住房抵押率不超過60%；

4。在建工程抵押率不超過50%；

5。一般機械設(shè)備抵押利率不超過30%；

6。汽車、船舶、民航等運輸設(shè)備抵押，一手消費抵押率不超過60%，一手經(jīng)營、二手消費抵押率不超過50%，二手經(jīng)營抵押率不超過40%；

7。用材林、薪炭林、經(jīng)濟林、林地使用權(quán)抵押，抵押率不超過70%。第二，抵押擔保的條件必須符合一定的條件，無論是銀行還是其他金融機構(gòu)。具體要求如下：

1。貸款到期日的實際年齡一般不超過65歲。有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有按時償還貸款本息的能力。三。愿意并能夠提供貸款人認可的房地產(chǎn)抵押；房地產(chǎn)共有人認可其貸款和擔保行為，并愿意承擔相關(guān)法律責任。抵押房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當清晰，符合國家規(guī)定的上市交易條件，無需其他抵押即可進入房地產(chǎn)市場。抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房地產(chǎn)部門和土地管理部門出具的房產(chǎn)證和土地證。抵押物的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人。以他人所有的不動產(chǎn)為抵押的，抵押人必須出具書面承諾，同意借款人以該不動產(chǎn)為抵押申請貸款，并要求抵押人與其配偶或者其他共有人簽名。

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