房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)注意什么？

1。房地產(chǎn)抵押的價(jià)值構(gòu)成不同于其他情形。房地產(chǎn)抵押是對(duì)債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠充分保證抵押人債務(wù)的清償能力。不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是處分抵押物時(shí)可以用來(lái)清償債務(wù)的部分。由于處置抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款中，土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)首先支付給國(guó)家，剩余部分首先支付給債權(quán)人。因此，在用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)將應(yīng)向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)計(jì)算在內(nèi)。采用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，還應(yīng)在比較價(jià)值和收益折現(xiàn)值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)。一般房地產(chǎn)交易（如轉(zhuǎn)讓和租賃）中對(duì)資產(chǎn)和其他類型估價(jià)的預(yù)測(cè)分析，是對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前實(shí)際價(jià)值的評(píng)估。房地產(chǎn)抵押評(píng)估是對(duì)債權(quán)的擔(dān)保，價(jià)值評(píng)估是對(duì)未來(lái)債務(wù)償還價(jià)值的評(píng)估。因此，房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)充分考慮未來(lái)抵押期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。地價(jià)將占普通商品房總價(jià)的20-40%，因此地價(jià)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值的重要組成部分。但地價(jià)中包含的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金不能作為抵押。房地產(chǎn)抵押人取得的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)可以是國(guó)有的，也可以是集體的；取得土地使用權(quán)的方式可以是有償或者無(wú)償?shù)?，支付的土地使用?quán)出讓金或者出讓金可以是全部或者部分。這些都會(huì)影響房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)值。因此，在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估之前，必須弄清情況，才能準(zhǔn)確評(píng)估價(jià)值。比如，集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，要辦理國(guó)家征收手續(xù)。因此，在確定集體土地上房屋的抵押價(jià)值時(shí)，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除相關(guān)的征地費(fèi)用；對(duì)于無(wú)償劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)有償出讓的土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，必須扣除補(bǔ)償?shù)貎r(jià)成本；對(duì)有償出讓的土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，必須了解出讓金的交付情況等。地方政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金和出讓金的繳納也有不同的要求。有的要求一次付清，有的要求分幾次付清，有的要求交多少過(guò)戶費(fèi)，批多少面積的房地產(chǎn)要賣(mài)。因此，估價(jià)人員必須注意區(qū)分上述情況，不得因地價(jià)不清而使估價(jià)不實(shí)。房地產(chǎn)再抵押根據(jù)《房地產(chǎn)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，即在房地產(chǎn)抵押后，抵押價(jià)值大于有擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的部分可以再抵押抵押，但再抵押金額不得超過(guò)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的余額。因此，評(píng)估人員在評(píng)估再抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確說(shuō)明是否扣除了上次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免產(chǎn)生誤導(dǎo)。就個(gè)人住房擔(dān)保貸款的特殊性而言，個(gè)人住房擔(dān)保貸款是購(gòu)房者在支付首付款后與銀行簽訂的抵押貸款。銀行將余款一次性貸給買(mǎi)方，買(mǎi)方在一定期限內(nèi)分幾次償還。按揭的特點(diǎn)是：1）按揭的貼現(xiàn)率一般較低，一般為50-70%；2）按揭期限較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年；3）還款形式為按月或按季還款。因此，在評(píng)估個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值時(shí)，基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選擇房屋交付日。只有這樣，房屋的抵押價(jià)值才能與房屋銷(xiāo)售價(jià)格的狀況相一致。

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