據(jù)介紹，在對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強制措施的過程中，部分購房人會發(fā)現(xiàn)房屋被查封，無法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。這種情況在法庭上非常普遍，而且有愈演愈烈的趨勢。據(jù)市第二人民法院統(tǒng)計，近八成案件為10余名購房者集體提出異議申請，達127件。他們都是從開發(fā)商手中購買一手房的業(yè)主，都是期房，幾乎都交了全款。”房屋一經(jīng)拍賣，購房款只能向出賣人追討，而出賣人作為被執(zhí)行人，基本上沒有償債能力或已經(jīng)消失，買受人的畢生積蓄也會瞬間消失”，北京市第二人民法院執(zhí)行二庭副庭長詹彤說中消協(xié)表示，部分購房者在房屋被查封前只簽訂認購書和意向書，在房屋被查封后才簽訂正式合同，因此請求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果房屋在查封前未被合法占用或者查封時房屋尚未竣工交付的，不予支持。因自身原因不能證明房屋已付款或者未及時辦理過戶登記的，不予受理。那么如何防范買房可能帶來的風(fēng)險呢？詹彤表示，房屋開發(fā)、銷售手續(xù)是否齊全，按揭是否設(shè)定，是否被法院查封，對購房者能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有著重大影響。因此，在買房之前，一定要進行詳細的調(diào)查，了解房屋的上述情況以及賣方尤其是開發(fā)商的信用狀況。一旦發(fā)現(xiàn)不當(dāng)，要提高警惕，謹慎交易。

預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險的重要手段之一。我國《物權(quán)法》規(guī)定的通知登記制度是保障購房人財產(chǎn)權(quán)利順利實現(xiàn)的保全制度。一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣人就不能再設(shè)定抵押權(quán)和辦理抵押登記，也不能再單獨處分房屋，這大大降低了出賣人惡意損害買受人利益的風(fēng)險。同時，由于預(yù)告登記申請權(quán)具有排除包括強制執(zhí)行在內(nèi)的處罰的功能，法院應(yīng)當(dāng)支持買受人停止處罰的請求。符合物權(quán)登記條件的，應(yīng)當(dāng)進一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買方充分利用法律權(quán)利為自己建立防火墻。執(zhí)行法官侯*成說：“只要購房人和開發(fā)商在簽訂合同后到房管部門辦理預(yù)告登記，就可以在房產(chǎn)證未出之前抗拒法院的查封?！彼自捳f，打官司就是打證據(jù)。要注意收集和留存發(fā)票、過戶憑證、票據(jù)存根、入住通知書、物業(yè)取暖費繳納證明等能夠證明房屋付款和實際占有的合法有效證據(jù)，對難以核實的房屋付款，盡量不要使用現(xiàn)金支付。同時，要注意可能影響證據(jù)有效性的細節(jié)。房屋付款發(fā)票或收據(jù)上的付款人應(yīng)當(dāng)與合同約定的買受人一致。不要更改發(fā)票內(nèi)容，也不要輕易將房款轉(zhuǎn)入非售房人的賬戶，如開發(fā)商員工的個人賬戶，以免因證據(jù)的瑕疵而導(dǎo)致證據(jù)力的下降。

除法律規(guī)定的特殊情況外，房屋所有權(quán)必須依法登記后才能發(fā)生法律效力。如果有一天房子不過戶到自己名下，就有可能被法院作為他人財產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施。因此，在房屋交易中，購房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，還要充分注意房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，在符合轉(zhuǎn)讓條件時及時辦理變更登記，防止外來因素造成無法彌補的損失。（顏飛）統(tǒng)計顯示，2014年至今年10月底，市第二人民法院共受理購房人異議案件588件，占外地人異議案件總數(shù)的91.6%。

在簽訂合同時注意“定金”和“定金”

近年來，二手車交易市場的興起和不規(guī)范，導(dǎo)致二手車交易糾紛急劇增多。由于買家的粗心、賣家的貪婪以及二手車交易平臺的冷漠，二手車市場亟待凈化。針對幾起案件中凸顯的二手車銷售問題，海淀法院近日就二手車銷售過程中應(yīng)注意的環(huán)節(jié)作出提示。

對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的詳細約定

法官建議，市民在簽訂購車合同時，應(yīng)及時要求對方提供詳細的車況說明，或咨詢權(quán)威第三方評估機構(gòu)進行評估和協(xié)商，然后在合同中反映合同。如原車保證無重大事故、重大機械危害等，合同中應(yīng)突出是否交車牌照、購車附加費證明及發(fā)票、年檢證明、原車發(fā)票、購車保修及保修期。

此外，雙方的違約責(zé)任以及二手車購買的付款時間和方式，如先付款后過戶，或先支付部分車款，過戶后補足余款等，都應(yīng)在合同中詳細說明。法官表示，購車人在購買二手車前，應(yīng)了解二手車的相關(guān)法律法規(guī)和政策，以免觸犯法律法規(guī)，達不到購車目的。

比如北京等地規(guī)定了限購政策，購車者必須有乘用車指標等，如果購車者不了解政策，最終可能一無所獲。另外，定金的性質(zhì)與二手車買賣中約定的定金有很大區(qū)別，所以雙方在簽訂合同時要謹慎?！薄岸ń稹笔且环N法律擔(dān)保，旨在督促債務(wù)人履行債務(wù)，保證債權(quán)的實現(xiàn)。簽訂合同時，必須書面約定定金，并約定定金的金額和交付時間。法官特別指出，支付定金的一方不履行義務(wù)的，無權(quán)要求對方返還定金；收取定金的一方不履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r或者按照約定追回。目前，我國法律沒有明確規(guī)定“定金”不具有定金的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”。合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)按雙方過錯承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車合同時，買方支付金額的性質(zhì)應(yīng)由雙方以條款的形式確定，以防發(fā)生爭吵。（黃*余）

課堂問答

開篇專欄：法律是底線，是規(guī)則，是保障每個人正常生活的基本工具。各種法律法規(guī)甚至規(guī)章制度都是浩瀚的，平時可能用不上，但關(guān)鍵時刻我們真的要依靠它們。在工作和生活中，很難避免與法律法規(guī)打交道?！侗本┏繄蟆反笾v堂的記者每周一都來這里為《晨報》讀者解答一些問題。如果你有什么問題，我會給你一些建議。如果你有任何專業(yè)問題，我會幫你把規(guī)則交出來。真的不好。我也可以找更多的專業(yè)法官和律師來幫你回答問題。查詢：我已從一家私營企業(yè)退休。過去，我單位每年給我交600元取暖費，但近年來，我單位取消了這項福利。我可以通過起訴來要求嗎？

記者：根據(jù)《關(guān)于冬季宿舍分戶繳費方式的通知》