產(chǎn)業(yè)性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意哪些法律問題？

1。界定與保證條款從方便、嚴(yán)格、避免歧義的角度出發(fā)，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)從對擬轉(zhuǎn)讓工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的物、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、交付日期等重要概念的界定入手。

在所有交易中，尤其是在交易金額巨大、涉及合法穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營的工業(yè)房地產(chǎn)交易中，確保對方的適宜性非常重要。合同應(yīng)當(dāng)督促出讓人承諾并保證出讓人是工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，對土地和建設(shè)不存在抵押等權(quán)利和負(fù)擔(dān)，與第三人不存在糾紛。同時(shí)，合同中還應(yīng)列出與工業(yè)房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利證明和重點(diǎn)行政審批文件。轉(zhuǎn)讓人需要的，受讓人可以對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的合法性和轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付作出保證和承諾。區(qū)位和面積在商品房經(jīng)營中，房地產(chǎn)的區(qū)位和面積是關(guān)鍵。對于工業(yè)地產(chǎn)來說，這個(gè)信息也是不可或缺的。但同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)一般使用面積大，且會(huì)有各種配套設(shè)施，場地大小和位置也會(huì)對實(shí)際使用產(chǎn)生一定影響。對此，我們可以考慮通過鎖定土地證和房產(chǎn)證的方式來澄清上述信息。第三，轉(zhuǎn)移資金和支付方式無論是不是專業(yè)買家，他們一般都會(huì)充分關(guān)注交易金額和支付方式，并能結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力做出切實(shí)安排。

需要注意的是，許多工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)變更登記可能存在一些變數(shù)。比如，有的尚未竣工；有的雖已實(shí)際投入使用，但仍在依法建設(shè)中；有的已取得房產(chǎn)證，甚至使用多年，但有抵押等權(quán)利。

在上述情況下，如果受讓人只約定支付轉(zhuǎn)讓金的期限，將面臨房產(chǎn)證能否辦理變更登記的法律風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，我們一般建議買方按照交貨、辦證等關(guān)鍵環(huán)節(jié)分期付款。第四，交付條件和程序?qū)ζ胀ㄉ唐贩坑邢鄬?yán)格的建筑規(guī)范。一般情況下，買家不需要特別注意。然而，工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造通常是由業(yè)主自己決定的。因此，受讓人必須從自身需要出發(fā)，在合同中明確物業(yè)應(yīng)具備的配套設(shè)施。一般來說，配套設(shè)施主要包括供電、供水、通信、燃?xì)夤艿涝O(shè)施、雨污水排放設(shè)施、道路及附屬設(shè)施、電話、用電容量等，如果不注意任何細(xì)節(jié)，可能會(huì)增加數(shù)百萬元的投資。

此外，在滿足移交條件的前提下，應(yīng)明確移交確認(rèn)的責(zé)任人和移交前后的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)事項(xiàng)?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。因此，將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下，即以買受人名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證，是房地產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移也不例外。

如果轉(zhuǎn)讓的是單棟或整棟建筑，而工業(yè)房地產(chǎn)本身沒有抵押等權(quán)利，能否辦理房產(chǎn)證主要取決于轉(zhuǎn)讓人的意愿。在這種情況下，設(shè)定適當(dāng)?shù)姆制诟犊畋壤?，提供適當(dāng)?shù)倪`約條款，對于促進(jìn)轉(zhuǎn)讓方盡快、順利地辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，可以起到非常積極的作用。

如果只轉(zhuǎn)讓一塊房地產(chǎn)的一部分或一棟樓的幾層，可能會(huì)遇到房產(chǎn)證分割的問題。此時(shí)，房產(chǎn)證能否辦理，不僅取決于出讓方的意愿，也取決于政府部門的態(tài)度。一個(gè)比較穩(wěn)妥的策略是事先進(jìn)行詳細(xì)徹底的調(diào)查，同時(shí)在轉(zhuǎn)讓合同中約定適當(dāng)?shù)倪`約條款，使房產(chǎn)證在無法辦理時(shí)能夠順利收回。除上述事項(xiàng)外，還需在出讓合同中明確工業(yè)地產(chǎn)的特殊性：批準(zhǔn)項(xiàng)目用地繼續(xù)建設(shè)、延長土地使用期限、退還土地出讓金等，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，特別是結(jié)合買受人自身關(guān)注的重點(diǎn)，受讓人還應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定明確、詳細(xì)的違約條款和糾紛解決方式。通過以上分析可以看出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同需要根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)進(jìn)行量身定制。這首先需要對該項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的法律盡職調(diào)查。以上是對“工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意哪些法律問題”的回答。如果您還有其他問題，請?jiān)L問律師網(wǎng)網(wǎng)上咨詢或找律師咨詢。你知道嗎