本文主要分析了房屋中介中常見(jiàn)的八種糾紛，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。在購(gòu)買二手房時(shí)，一定要慎重選擇房屋中介，小心房屋中介糾紛。房地產(chǎn)中介在二手房交易中占有非常重要的地位。中介服務(wù)是否規(guī)范，直接關(guān)系到房地產(chǎn)交易的安全。在實(shí)踐中，客戶與房產(chǎn)中介之間的糾紛屢見(jiàn)不鮮。這些糾紛主要有以下八種：

首先，由意向金支付引起的糾紛

中介帶著購(gòu)房者看房，一旦客戶透露了購(gòu)房意向中介往往會(huì)趁熱打鐵，勸說(shuō)購(gòu)房者支付意向金并提出要求對(duì)于簽訂中介合同，并說(shuō)明付款只是“意向金”而不是“定金”。如果出售失敗，它將被退回。但當(dāng)買家不愿意購(gòu)買并要求退貨時(shí)，中介卻說(shuō)已經(jīng)變成了給賣家的“定金”，如果反悔將被沒(méi)收。當(dāng)買方支付“定金”時(shí)，他必須清楚地看到定金是如何在中介合同中約定的。通常，中介提供的中介合同字跡密集，字?jǐn)?shù)也很小。在中介的催促下，購(gòu)房者往往粗略地看了一眼并簽字，根本不知道定金是怎么變成定金的?！薄爸薪楹贤逼鋵?shí)比正式的買賣合同更為重要，其中有許多玄機(jī)，但在二手房買賣中卻往往被忽視，尤其是其中約定的“意向金繳存”條款。

“定金對(duì)定金”通常規(guī)定，買受人提前向中介支付一部分定金作為定金。出賣人同意中介合同條件（包括總價(jià)和付款方式）的，中介將定金轉(zhuǎn)給出賣人，定金轉(zhuǎn)為定金。如果買方拒絕購(gòu)買，就不能要求退貨，如果賣方拒絕出售，就要雙倍退貨。因此，當(dāng)買方付款時(shí)，它是一筆定金，但如果賣方同意出售，它就成為一筆定金。所以，一定要看清中介合同的條款，不能隨便交意向金。第二，跳樓中介引發(fā)的糾紛有兩種情況：

第一種情況：買受人看房時(shí)，在看房確認(rèn)單上簽字（在看房確認(rèn)單上，買受人跳樓中介，與出賣人私下交易，買方應(yīng)向中介支付違約金）。購(gòu)房者看房后，通過(guò)其他中介公司進(jìn)行交易。

買方通過(guò)其他中介公司進(jìn)行交易的原因可能是其他中介公司不收取或收取較少的傭金，或者通過(guò)其他中介公司協(xié)商的交易價(jià)格可能較低。如果是前者的原因，無(wú)疑購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與前者中介公司的違約責(zé)任，因?yàn)椤厄?yàn)房確認(rèn)書(shū)》也具有約束力，而且購(gòu)房者的行為明顯違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，如果是后一種原因，買方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)楹贤瑢?shí)際上是按照新的交易條件訂立的，其目的不是少付傭金。

第二種情形：買賣雙方與中介簽訂中介合同后（在中介合同中，買賣雙方跳出中介，向中介支付違約金進(jìn)行私下銷售），為規(guī)避中介費(fèi)，買賣雙方先通過(guò)協(xié)議解除合同，然后跳出中介直接成交。但“中介合同”不僅是買賣合同，還包括中介合同的內(nèi)容。即使買賣雙方解除合同，也只能解除買賣合同，不能解除中介合同。在這種情況下，買賣雙方仍應(yīng)向中介承擔(dān)違約責(zé)任。第三，合同無(wú)效和終止引起的糾紛是常見(jiàn)的。例如，房屋產(chǎn)權(quán)登記為張三、李四。簽合同時(shí)，只有張三來(lái)。張三可以出具委托書(shū)，證明自己已經(jīng)得到李四的授權(quán)，也可以只是口頭告訴中介，房子的出售已經(jīng)得到李四的批準(zhǔn)。合同簽訂后，李四說(shuō)他一直不同意。此時(shí)，購(gòu)房者可能已經(jīng)交了定金或首付，引發(fā)糾紛。

根據(jù)法律，共有財(cái)產(chǎn)的出售需要所有共有人的同意，否則合同無(wú)效。很多人認(rèn)為如果合同無(wú)效，就不會(huì)有法律后果。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。合同法規(guī)定，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。因此，如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)損失的證據(jù)，買方應(yīng)同意合同無(wú)效。但如果張三無(wú)法賠償，買家能否追究中介公司的責(zé)任？我覺(jué)得要看中介公司有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。如果中介公司有過(guò)錯(cuò)，比如中介沒(méi)有審核李思的授權(quán)，那么中介應(yīng)該賠償。如果中介沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況下，合同終止的原因有很多，如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，另一個(gè)例子是一方違約，另一方逾期不付款則行使終止合同的權(quán)利。買賣雙方約定解除合同的，仍應(yīng)當(dāng)向中介支付相應(yīng)的報(bào)酬。因一方違約導(dǎo)致買賣合同終止的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償中介傭金損失。四是對(duì)房屋情況不完全了解引發(fā)的糾紛

購(gòu)房者交定金后，發(fā)現(xiàn)房屋朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房屋滲水，第一次看房時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，于是購(gòu)房者要求退房，但房東此時(shí)拒絕退還押金。買家能否向中介索賠定金損失？在這種情況下，買方的損失率很高。房地產(chǎn)中介只是中介，中介提供的服務(wù)是舉報(bào)機(jī)會(huì)訂立合同或提供中介服務(wù)訂立合同。中介只是根據(jù)自己的了解和房東的描述，將房屋情況告知購(gòu)房者?！膀?yàn)房”將產(chǎn)生非常重要的法律后果，即“認(rèn)清房屋現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等，當(dāng)購(gòu)房者看到房子，認(rèn)為自己沒(méi)有看清房子時(shí)，便提出退房。通常情況下，除非有證據(jù)證明出賣人故意查處房屋隱匿瑕疵，否則法院不會(huì)承認(rèn)。即使中介故意誤導(dǎo)，買方也很難證明被中介誤導(dǎo)的事實(shí)，這將使他處于非常不利的境地。因此，購(gòu)房者不能輕信中介或房東對(duì)房屋情況的描述，必須自己仔細(xì)核對(duì)和詢問(wèn)。五是中介公司提供的信息不真實(shí)引發(fā)的糾紛。法院最終認(rèn)定，中介公司未履行審計(jì)義務(wù)，給李某造成經(jīng)濟(jì)損失。因此，應(yīng)以其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并判斷中介公司應(yīng)承擔(dān)給李某30%的經(jīng)濟(jì)損失。

比如，有人找人偽裝成業(yè)主，持業(yè)主身份證和房產(chǎn)證通過(guò)中介出售房產(chǎn)，還安排看房。通過(guò)一般的審核和調(diào)查，中介不可能了解到業(yè)主是變相的（比如長(zhǎng)得像業(yè)主），所以中介不必承擔(dān)責(zé)任。近日，法院判決中介公司在一起類似案件中敗訴，值得商榷。因?yàn)椤逗贤ā返?25條規(guī)定，居間人承擔(dān)賠償責(zé)任的條件是“故意隱瞞重要事實(shí)”或者“故意提供虛假信息”。如果中介被他人欺騙并認(rèn)為是真的，又不能憑自己的經(jīng)驗(yàn)和能力來(lái)辨別，那么中介就不是一種“故意”的心理狀態(tài)，甚至沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。在這種情況下，中介的審計(jì)是非常重要的義務(wù)已經(jīng)履行，所以我們不應(yīng)該賠償t