“一房兩售”要根據(jù)情況辦理

房屋未過戶的，已辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人擁有房屋所有權(quán)；兩個買受人均未辦理過戶登記手續(xù)屬于商品房的，且該房屋尚未交付的，該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于已辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的買受人；兩份合同未辦理登記手續(xù)的，則先轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)的買受人已經(jīng)取得所有權(quán)房屋所有權(quán)；兩份合同未辦理過戶登記和通知登記手續(xù)，標(biāo)的房屋未交付的，未發(fā)生上述情形的，預(yù)交房價款的買受人享有房屋所有權(quán)，先簽合同的買主擁有房屋的所有權(quán)。行政訴訟與民事訴訟可以并行，行政訴訟與民事訴訟的交織沖突是審判實踐中的老問題，尤其是房屋權(quán)屬登記糾紛案件。這類案件不僅涉及當(dāng)事人之間的房屋權(quán)屬民事糾紛，還涉及房屋管理部門辦理房屋權(quán)屬登記的行政糾紛，當(dāng)事人可以提起民事訴訟或者請求行政審判。解決民事糾紛與行政糾紛并存的問題，實際上已經(jīng)成為判斷民事糾紛與行政糾紛哪個前提、誰前提、誰優(yōu)先的問題。在房屋登記案件中，當(dāng)房屋登記案件中的民事糾紛與行政糾紛形成耦合關(guān)系時，房屋權(quán)利歸屬明確，民事糾紛與登記瑕疵糾紛之間不存在關(guān)聯(lián)。其實質(zhì)是簡單的民事糾紛。如果民事訴訟和行政訴訟同時并存，二者可以齊頭并進(jìn)。此時，即使行政訴訟因登記機(jī)關(guān)違法而取消登記，也不會否定基本民事法律關(guān)系的效力。小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實踐中存在的問題我們認(rèn)為，集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間出售小產(chǎn)權(quán)房一般是有效的，因為民事行為不違反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定，向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人出售小產(chǎn)權(quán)房的，視為無效。但有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況予以認(rèn)定和處理：一是買受人購房后進(jìn)入集體經(jīng)濟(jì)組織；二是出賣人已成為城鎮(zhèn)居民；三是，出賣人有多處不動產(chǎn)或者農(nóng)村住宅為多層建筑并有自有住宅的；四是因財產(chǎn)分割、離婚、繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓糾紛。；五是對歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房，要根據(jù)不同情況妥善處理。要建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

雖然小產(chǎn)權(quán)房買賣合同大多被認(rèn)定無效，不受法律保護(hù)，國家政策也屢禁不止，但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易仍然是被禁止的。要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，平等對待國有土地和集體所有土地，以法律形式賦予農(nóng)民農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)，促進(jìn)土地使用權(quán)的多元化土地供應(yīng)主體。符合國家土地利用總體規(guī)劃的，允許農(nóng)民有償轉(zhuǎn)讓他人使用。并在政府部門設(shè)立相應(yīng)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理部門，對流轉(zhuǎn)全過程進(jìn)行監(jiān)督管理。小產(chǎn)權(quán)房糾紛的案件范圍和審理原則按照流轉(zhuǎn)階段，小產(chǎn)權(quán)房糾紛的類型可分為三類：流轉(zhuǎn)前的房屋建筑糾紛；流轉(zhuǎn)糾紛，主要是合同糾紛；發(fā)行后衍生糾紛。其中比較典型的是第二類轉(zhuǎn)讓糾紛，這也是司法實踐中的一種糾紛。一般來說，人民法院可以受理小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛。目前，小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有：房屋買賣合同糾紛、土地使用權(quán)出讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質(zhì)量損害賠償糾紛、建筑合同糾紛、預(yù)付款轉(zhuǎn)讓糾紛等，房屋抵押糾紛、購房人更名糾紛、離婚分房糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、繼承糾紛等。在審判實踐中，一般應(yīng)遵循以下原則：首先，充分考慮合同無效對雙方利益的影響，特別是當(dāng)賣方故意不履行合同義務(wù)時，致使小產(chǎn)權(quán)房買賣合同解除或者經(jīng)人民法院依法確認(rèn)無效的。買受人要求賠償房屋增值部分或者合理經(jīng)濟(jì)投資的，應(yīng)當(dāng)予以支持，但出賣人的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯減輕；其次，買受人應(yīng)當(dāng)賠償改建或者擴(kuò)建房屋的增值；最后，在決定退房或退房時，要注意購房人的妥善安置，留出合理的退房時間，避免單純決定退房給當(dāng)事人帶來負(fù)面影響。

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