2012年12月，徐某與陳某簽訂房地產(chǎn)銷售協(xié)議，約定徐某將自己的一套房產(chǎn)出售給陳某，購房總價50余萬元。陳某當天交了1萬元定金。許某答應在原房產(chǎn)戶籍處落戶。徐某應自行辦理與該房產(chǎn)有關的戶籍事宜。如果戶籍問題處理不清楚，徐某和陳某均有權(quán)解除合同。同時，雙方約定了付款期限、轉(zhuǎn)讓期限和違約金。合同簽訂后，徐某未能如期履行協(xié)議和辦理過戶手續(xù)。他起訴法院，要求撤銷原、被告簽訂的買賣合同，理由是他所帶房屋的賬戶不能遷出，原告只退還被告定金1萬元。

購房者陳先生辯稱，徐某解除合同的原因是房價上漲，一些客戶愿意以更高的價格向徐某購買，但沒有提出漲價要求，于是，他們以賬戶未辦理清楚為由，起訴要求終止買賣協(xié)議。徐某應繼續(xù)按照約定履行合同義務，不得擅自變更或終止；陳某表示，無論戶籍是否遷出，他都愿意接受徐某交付的房屋，不會追究徐某的責任。法院經(jīng)審理認為，原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)，駁回了原告的訴訟請求。

[法官提示]

買方無需支付對價，賣方就可以從賬戶中轉(zhuǎn)移出去。

鑒于本案情況，法官提醒，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或者解除合同。根據(jù)《合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當根據(jù)合同中使用的詞語和句子、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣等確定條款的真實含義誠實信用原則。

本案中，原告與被告對“戶籍問題處理不清，雙方均有權(quán)解除合同”這一條款的理解存在爭議。法院認為，根據(jù)雙方約定，徐某的戶口遷出合同為合同義務。為此，陳不必支付對價。陳水扁現(xiàn)在放棄了戶籍權(quán)，他表示不再追究徐某的責任。也就是說，如何辦理戶口可以視為“清賬”。債務人不應仍然保留終止合同的權(quán)利。如果將協(xié)議解釋為將徐某的合同義務設定為其解除合同的權(quán)利，則無需承擔違約責任，這樣徐某就可以通過不履行合同義務的方式解除合同，這顯然違背了誠實信用原則，不足以保護由于交易安全，因此法院最終駁回了原告徐某解除合同的訴訟請求。《中華人民共和國戶籍條例》第四條第四款規(guī)定：“戶口簿和戶口簿上登記的事項具有證明公民身份的效力?！惫裆矸葑C明是戶口最原始、最基本的效用。隨著社會的變遷，城市化進程的推進，城市之間的發(fā)展差距，戶口不再僅僅證明公民身份。戶口被賦予了更多的價值和效用，它直接影響著居民的教育、保障、購房等。為了控制外來人口的涌入，許多城市對取得戶口實行嚴格限制。

購房落戶是一種獲得戶口的方式，這從教育地產(chǎn)的高房價中可以看出，教育地產(chǎn)的房價連年上漲。因此，在二手房銷售中，因戶籍糾紛引發(fā)的糾紛也越來越多。為避免因戶籍引起的房屋買賣合同糾紛，為購房人結(jié)清房屋提出三點建議：

首先，購房人應調(diào)查原戶主在二手房的戶籍，如房屋的原戶籍號、能否落戶、落戶人數(shù)等；應要求當?shù)毓矙C關辦理戶口遷移、戶口結(jié)算等相關規(guī)定，并辦理居民住宅清理的有關手續(xù)。其次，轉(zhuǎn)讓賣方賬戶應明確寫入合同，作為賣方避免糾紛的義務。如果對戶籍問題沒有明確約定，一旦發(fā)生糾紛，戶籍問題就不是明確的產(chǎn)權(quán)，也不一定是房屋買賣合同的內(nèi)容。因此，主張權(quán)利的一方在訴訟中很可能處于不利地位。第三，明確約定違約責任，促使賣方積極履行義務。出賣人不履行義務的，可以依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，要求違約方承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。遇到“登記老賴”的，可以申請法院強制執(zhí)行。

當然，對于賣方來說，更重要的是提前了解賬戶遷移的相關政策法規(guī)，避免因政策等原因造成違約；如果能夠履行，則應堅持誠實信用原則，忠實履行依法成立的合同，以避免違約避免訴訟。你知道嗎