什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的不繳納土地出讓金的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，也叫“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語(yǔ)。沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。最新出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房政策《關(guān)于農(nóng)村集體土地登記發(fā)證的意見(jiàn)》明確規(guī)定：“無(wú)論是戶籍制度改革方式還是擅自采取‘村改居’方式，集體土地都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法轉(zhuǎn)讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)的。居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住房、小產(chǎn)權(quán)房等違法用地的，不準(zhǔn)登記發(fā)證。對(duì)不依法登記發(fā)證、不規(guī)范登記，造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任?！薄?/P>

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)區(qū)分

有國(guó)家產(chǎn)權(quán)的房屋稱為“大產(chǎn)權(quán)房”，無(wú)國(guó)家產(chǎn)權(quán)的房屋稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)政策之間的爭(zhēng)議，不是房屋所有權(quán)的問(wèn)題，而是土地使用權(quán)的問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)主要有三種解釋：

1。對(duì)于開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這是因?yàn)橘?gòu)房者的產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商的一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割。

2。根據(jù)房屋再次轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分。不需要繳納土地出讓金的稱為大產(chǎn)權(quán)，需要繳納土地出讓金的稱為小產(chǎn)權(quán)。按照這個(gè)解釋，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房是小產(chǎn)權(quán)房。按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)區(qū)分。國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)稱為大產(chǎn)權(quán)。非國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)稱為小產(chǎn)權(quán)，又稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)不構(gòu)成真正的合法產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法取得正式的房產(chǎn)證，因此不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)小的房子只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，對(duì)住宅的保值增值也有一定的影響。（2） 政策風(fēng)險(xiǎn)在購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并支付房?jī)r(jià)后，如果有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被叫停甚至被迫拆除。購(gòu)房后征地拆遷，由于缺乏國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，因此不能取得產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人的拆遷補(bǔ)償與財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償相比是非常小的。對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以限制，對(duì)開發(fā)建設(shè)缺乏監(jiān)管，對(duì)購(gòu)房者的利益造成一定影響。同時(shí)，沒(méi)有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。（4） 金融風(fēng)險(xiǎn)如果買賣雙方發(fā)生交易糾紛，在郭先生和賣方的案件中，法院有責(zé)任收集大量貸款的證據(jù)。如果真相大白，法律肯定不會(huì)支持這種關(guān)系。

小產(chǎn)權(quán)房一直是購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題，希望國(guó)家能認(rèn)可，但按照目前的國(guó)家政策，短期內(nèi)沒(méi)有這種可能。如果購(gòu)房者一定要選擇小產(chǎn)權(quán)房，一定要了解購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，以免后悔莫及。你知道嗎