李某是李某的父親，兒子協(xié)商一致后賣掉了李某的房子。經(jīng)中介介紹，李某與周某簽訂了房屋買賣合同。后來，因為李某的房子屬于經(jīng)濟適用房，不能買賣，所以簽訂了合同。即使周某把房款借給李某，如果李某不上去，他也會把房子給周某。雙方簽訂的借款合同內(nèi)容如下：“乙方（李某華）向甲方（周某）借款321015.5元用于購房。

雙方約定如下：

1。貸款期限為2006年12月26日至2008年12月31日；

2。在約定的貸款期限內(nèi)，如乙方不能償還全部款項，乙方將該房屋借給甲方使用；

3。乙方將該房屋借給甲方期間，該房屋僅限周強本人使用，不得轉(zhuǎn)讓、出售、出租，否則由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由周強本人承擔(dān)，乙方李華不承擔(dān)責(zé)任。

4。暫住期限限定為2008年12月31日，超過該期限，房屋所有權(quán)歸甲方所有。

注：購房價格為271015.5元，購房指標(biāo)價格為50000元，雙方貸款金額為321015.5元。

購買時繳納的契稅、公共維修基金等費用，實際由周某繳納。交房后，周某對房屋進(jìn)行了裝修并辦理了入住手續(xù)，至今。李某拿到房產(chǎn)證后，由于經(jīng)濟適用房不到5年不能上市交易，無法將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給周某。2014年，5年期滿后，李某請求協(xié)助過戶，李某提出按房屋現(xiàn)值平分所有權(quán)。此后，雙方一直存在爭議。

李某華起訴周某返還原房產(chǎn)，周某反訴李某華，要求其協(xié)助辦理房屋過戶。筆者認(rèn)為，本案原告與被告之間爭議的焦點在于原告與被告之間的法律關(guān)系是借款購房關(guān)系還是借名購房關(guān)系。雖然周某與李某的父親簽訂了“借款合同”，但根據(jù)本案雙方的證據(jù)和陳述，雙方的關(guān)系應(yīng)為借名購房關(guān)系。原因如下四點：

1。根據(jù)貸款合同，貸款用途為購房，貸款金額比合同規(guī)定的購房價格多出5萬元。這筆超額與貸款目的不符，也沒有必要借錢。而且，李某事后也沒有退貨，也沒有證據(jù)證明他曾經(jīng)要求退貨。因此，從貸款金額的角度來看，貸款的含義是否真實存在疑問；

2。除購房款外，包括裝修費在內(nèi)的其他稅費均由周某支付，購房手續(xù)材料除房屋所有權(quán)證外均存放在周某手中，不符合李某是產(chǎn)權(quán)人的常識；

3。如果這個案子是關(guān)于李某購房的，他應(yīng)該知道資金來源、還款時間和過程，而且李某本人也參與了購房的全過程，但現(xiàn)在他卻說自己不知道“借款合同”的存在，這是沒有說服力的。

小編說：雙方實際簽訂了貸款名下的購房協(xié)議，房子應(yīng)該屬于投資方。

在實名買房的背景下，實際出資人將與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以確保其能獲得所購房屋。合同的有效性對于實際投資者獲得房屋或最大限度地保護(hù)自身利益至關(guān)重要。雙方在幕后簽訂的銷售合同的有效性需要詳細(xì)分析。意思自治是我國的一項基本原則。根據(jù)《合同法》關(guān)于代理的規(guī)定，任何人都有權(quán)委托他人代理，當(dāng)然也包括房屋買賣的代理。沒有惡意規(guī)避法律、政策的，雙方自愿簽訂的合同合法有效。實際出資人可以根據(jù)雙方簽訂的合同，要求登記買受人將房屋轉(zhuǎn)讓到自己名下。我國不同的法院對此類合同的效力有不同的看法。有的法院認(rèn)為，這種合同是無效的，因為雙方當(dāng)事人特別是實際出資人惡意規(guī)避法律或國家政策，這是違反法律或合同法中的約定，合同的標(biāo)的是買賣特定的購房資格，而不是房屋本身，這是應(yīng)當(dāng)?shù)囊暈闊o效。但也有人認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定，違反國家強制性規(guī)定的合同無效，有關(guān)經(jīng)濟適用房上市的相關(guān)規(guī)定既非法律也非法規(guī)。從維護(hù)市場交易秩序的角度看，此類合同不應(yīng)無效。如果合同雙方都能按規(guī)定納稅，合同仍然有效。你知道嗎