根據(jù)解釋，主要有五種情況：買受人可以向出賣人主張承擔(dān)不超過已付貨款一倍的懲罰性賠償金。但適用條件不同，需要引起足夠的重視。下面將詳細(xì)分析：

1。商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人房屋抵押給第三人，致使商品房買賣合同目的未能實(shí)現(xiàn)。

我們知道，如果出賣人在與買受人簽訂買賣合同后，將房屋抵押給第三人，并不一定會(huì)導(dǎo)致合同實(shí)際履行的失敗，因?yàn)槌鲑u人也可能在買賣合同履行期前解除抵押，不影響買方的合法權(quán)益。因此，最高人民法院規(guī)定，在適用該條款時(shí)，必須達(dá)到“商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)”的條件。簡(jiǎn)言之，主要包括房屋不能實(shí)際交付或者無(wú)法取得房屋所有權(quán)證。因?yàn)樵谶@種情況下，會(huì)導(dǎo)致出賣人根本違約，因此會(huì)導(dǎo)致買受人購(gòu)房目的的失敗，嚴(yán)重影響買受人的合法權(quán)益。尤其是購(gòu)房者已經(jīng)支付了相當(dāng)數(shù)額的購(gòu)房款，一旦賣方破產(chǎn)或喪失償債能力，購(gòu)房者的損失就很難得到保證。然而，這一規(guī)定在法理上的合理性值得懷疑。

因?yàn)樵谶@種情況下，有兩種明顯的可能性，一種是出賣人抵押房屋的目的是為了獲得更多的資金，以便更好地履行合同義務(wù)；第二種情況是出賣人故意違約，即出賣房屋抵押后，抵押不能撤銷，導(dǎo)致自己違約，根本無(wú)法履行義務(wù)?！逗贤ā返诰攀臈l明確規(guī)定了故意違約或根本違約的事后處理，即：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的；（二）合同期滿前履行期間，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；（三）一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；（4） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！边@種情況只適用于合同法第四款。但《合同法》并未規(guī)定本案應(yīng)支付懲罰性賠償金。當(dāng)然，買受人可以要求出賣人賠償其所有損失，包括一些直接損失和間接損失，這可以從《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定中找到，但懲罰性賠償沒有法律依據(jù)。同時(shí)，如果《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來(lái)認(rèn)定，懲罰性賠償就不能適用，因?yàn)榇藭r(shí)的銷售者雖然主觀上屬于故意違約，但卻不能構(gòu)成欺詐，兩者有很大區(qū)別。因此，筆者認(rèn)為，這一規(guī)定既不符合法理，也沒有法律依據(jù)。

2。商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)出賣人與他人簽訂買賣合同，將同一標(biāo)的物賣給第三人時(shí)，懲罰性賠償并非適用于所有情形。即使適用，也只能由先與賣方簽訂銷售合同的買方提出索賠。我們知道，出賣人將同一標(biāo)的物多次出賣給他人的，最多只能履行其中一項(xiàng)合同，交付標(biāo)的物。對(duì)其他人來(lái)說，不言而喻，他們無(wú)法履行，他們都是騙子。兩件以上銷售一件物品的，情節(jié)嚴(yán)重的，甚至可以構(gòu)成詐騙罪，行為人可以承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。但在民事責(zé)任方面，賠償數(shù)額只能按照民法通則、合同法等民事實(shí)體法關(guān)于民事責(zé)任的規(guī)定來(lái)處理。在這兩部法律中，我們沒有發(fā)現(xiàn)任何關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時(shí)，在適用最高法院的這一規(guī)定時(shí)可能會(huì)遇到困難。比如，賣房人多次將房屋出售給他人，涉嫌合同詐騙，被追究刑事責(zé)任。在附帶民事訴訟中，是應(yīng)當(dāng)依照民法通則的規(guī)定賠償損失，還是應(yīng)當(dāng)依照這一規(guī)定判斷賠償損失并給予懲罰性賠償？顯然，法院不認(rèn)為這一規(guī)定不適用，因?yàn)樗吘共皇欠傻臏Y源。如果將賠償作為民事案件處理并加以適用，可以得到比追究其刑事附帶民事責(zé)任更多的賠償。再者，當(dāng)出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權(quán)（即合同法理論中的第三人侵害債權(quán)）時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？它很可能承擔(dān)連帶賠償，那么它是否也應(yīng)該承擔(dān)懲罰性賠償呢？因此，這一解釋也給今后這方面的立法帶來(lái)了一些困難或障礙。

3。出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，致使房屋買賣合同無(wú)效、解除或者解除的。

出賣人在與買受人簽訂合同時(shí)，明知未取得商品房預(yù)售許可證，仍將商品房出售給買受人。但出賣人可以在合同簽訂后、房屋交付前取得房屋買賣許可。但直接違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的強(qiáng)制性規(guī)定，致使買賣合同無(wú)效。需要注意的是，雖然此時(shí)出賣人尚未取得預(yù)售許可證，但并不一定不能交付或者履行全部合同義務(wù)，也就是說，仍然可以履行合同義務(wù)，但因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。因此，在本條款的適用中，賣方能否實(shí)際履行或?qū)?lái)能否完全履行不是適用要件，必須注意合同無(wú)效的原因。但《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無(wú)效，但出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以撤銷視為有效”。這一規(guī)定既不符合合同法的基本理論，也不同于法律規(guī)定。我們?cè)诖_定合同是否有效時(shí)，只能在合同成立時(shí)，在沒有合同生效的特殊條件的情況下進(jìn)行判斷。《合同法》第四十四條明確：“依法成立的合同，成立時(shí)即生效”，最高法院的這一規(guī)定不僅混淆了合同效力的理論體系，違反了法律的有關(guān)規(guī)定，而且從反面告訴了出賣人一方認(rèn)為，有沒有預(yù)售許可證并不重要，只要以后起訴時(shí)能拿到預(yù)售許可證就行。是否存在鼓勵(lì)賣方在未取得預(yù)售許可證的情況下與買方簽訂預(yù)售合同的嫌疑？賣方認(rèn)為這一規(guī)定應(yīng)予糾正。同時(shí)需要注意的是，這一規(guī)定只能在買賣合同被確認(rèn)無(wú)效、解除或者撤銷時(shí)適用，而不能在合同生效后適用違約。4出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效、解除和解除。

本案主要是指買賣雙方未訂立買賣合同，出賣人已將已售出的房屋抵押給他人的情形。這里還要注意的是，只要出賣人在與買受人簽訂買賣合同時(shí)將房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人要求懲罰性賠償。從現(xiàn)行法律特別是合同法的規(guī)定來(lái)看，一方當(dāng)事人將房屋抵押給另一方當(dāng)事人