第一步是檢查個(gè)人銀行信用狀況

我們知道，在銀行批準(zhǔn)住房貸款之前，銀行首先檢查借款人的銀行信用狀況。如果銀行多次逾期還款，很有可能出現(xiàn)一票否決。否則，購(gòu)房者只能選擇一次性付款購(gòu)房。這一點(diǎn)非常重要，也是大多數(shù)首次置業(yè)者容易忽視的問(wèn)題。銀行逾期還款主要包括信用卡逾期還款和貸款逾期還款，最常見的是信用卡逾期還款。為提高收入，該行大力推廣銀行信用卡業(yè)務(wù)，刺激居民消費(fèi)，并與多家企業(yè)合作推出信用卡打折點(diǎn)等活動(dòng)，迎合了年輕人的先進(jìn)消費(fèi)意識(shí)。由于很多年輕人自控能力差，沒(méi)有理財(cái)意識(shí)，不知道如何制定支出計(jì)劃，未能在銀行信用卡還款期限內(nèi)完成還款，導(dǎo)致信用卡逾期還款。有的年輕人甚至與多家銀行的信用卡打交道，破東墻補(bǔ)西墻，用卡支卡。一旦遇到收入不穩(wěn)定的情況，很容易造成銀行逾期還款。當(dāng)然，有些情況是由于卡太多，忘記還款時(shí)間或還款金額不足造成的。不管是什么原因，結(jié)果是你的銀行信用不好。如果銀行認(rèn)定你的銀行信用不好，當(dāng)你需要貸款買房時(shí)，就不會(huì)那么容易審批了。不過(guò)，偶爾出現(xiàn)一兩起非惡意逾期案件也不是什么大問(wèn)題。貸款前最好與銀行溝通，取得銀行的理解和認(rèn)可。

第二步是評(píng)估每月的還款金額和還款期限

首先，確定你的家庭能夠負(fù)擔(dān)的每月還款金額，前提是在你的能力范圍內(nèi)，畢竟住房還款是一件長(zhǎng)期的事情。通常，每月還款金額不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的50%。當(dāng)然，你可以根據(jù)自己的情況來(lái)做。

大多數(shù)銀行要求男性年齡加貸款期不超過(guò)65歲，女性年齡加貸款期不超過(guò)60歲。比如李先生和妻子每月總收入在8000元左右，所以銀行每月還款不應(yīng)超過(guò)4000個(gè)月。如果李先生是銀行的主要借款人，而李先生今年已經(jīng)40歲，那么李先生的貸款期限不能超過(guò)20年。最后一步，我們確定李先生的貸款年限不到20年，每月還款不到4000元。上圖為10000元月還款查詢表，即10000元對(duì)應(yīng)的月還款。還款方式有兩種：等額本金還款和等額本息還款。等額本息還款的月還款金額相同。等額還本是逐月遞減的方式。一般選擇等額本息還款。按基準(zhǔn)利潤(rùn)6.55%計(jì)算，還款期為20年，對(duì)應(yīng)月還款1萬(wàn)元為74.85元/月?，F(xiàn)在讓我們計(jì)算一下李先生能承受的貸款額。算法是4000（月還款）/74.85=534400，也就是說(shuō)，李先生能承受的貸款金額約為53萬(wàn)。

第四步是評(píng)估自有資金和首付

在上述步驟中，我們知道李先生可以負(fù)擔(dān)53萬(wàn)元的貸款。如果李先生有50萬(wàn)元，是否意味著李先生可以買103萬(wàn)元的房子？答案是否定的，在這里我想提醒大家注意以下兩個(gè)方面來(lái)評(píng)估自己的資金是否充足。

（1）首付比例是否符合銀行要求

現(xiàn)行銀行貸款政策要求首次購(gòu)房者首付應(yīng)為總房?jī)r(jià)的30%，而第二套購(gòu)房者的購(gòu)房比例應(yīng)為總房?jī)r(jià)的60%-70%（各城市的銀行政策略有差異）。一手房購(gòu)房者要注意的是，除了一定的首付外，還需要繳納維修基金、契稅和配套費(fèi)。除了繳納二手房貸稅、營(yíng)業(yè)稅、首付等，在這里，我們需要提醒二手房的購(gòu)房者，二手房的成交價(jià)格并非銀行貸款的認(rèn)定價(jià)格。比如你買的二手房?jī)r(jià)格是150萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估后，銀行只能以120萬(wàn)元的價(jià)格向您提供貸款。如果你是首次購(gòu)房者，首付是30%，貸款比例是70%，那么120萬(wàn)元的價(jià)格只能貸到84萬(wàn)元，那么你的首付遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際房?jī)r(jià)的30%，也就是1.5-84萬(wàn)=66萬(wàn)。那么你需要準(zhǔn)備的資金是66萬(wàn)元，再加上中介費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、貸款評(píng)估費(fèi)等，買一手房不存在上述問(wèn)題。你一手房的售價(jià)是銀行貸款認(rèn)可的價(jià)格。

第五步是評(píng)估可承擔(dān)的房款總額

確定可承擔(dān)的貸款和首付金額后，所有可承擔(dān)的房款總額都將一目了然。你知道嗎