根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，沒(méi)有主體資格的合同無(wú)效，合同主體不符的合同也無(wú)效。如果合同無(wú)效，合同中約定的條款或細(xì)節(jié)及補(bǔ)充部分對(duì)雙方均無(wú)法律約束力。因此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前，首先要弄清誰(shuí)是甲方，是否具備與您簽訂合同的資格。作為買方，甲方的主體資格應(yīng)從以下六個(gè)方面進(jìn)行審查。

1。開(kāi)發(fā)單位、銷售單位、業(yè)主是否一致。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)許可證上的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位和房屋所有人不一致，就意味著與你簽約的甲方存在“賣羊頭狗肉”的問(wèn)題。

2。需要注意的是，并不是每個(gè)有公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和印章的人都能和你簽訂賣房合同。售房單位產(chǎn)權(quán)人的姓名與房屋應(yīng)當(dāng)相同。賣預(yù)售房的，要看有沒(méi)有商品房預(yù)售許可證；賣現(xiàn)房的，要看有沒(méi)有商品房預(yù)售許可證。如果是，就意味著可以拿到產(chǎn)權(quán)證。

3。一期工程、二期工程是否具備預(yù)售資格。住宅區(qū)一期建設(shè)的部分商品房已經(jīng)繳納了地價(jià)，取得了預(yù)售許可證，具有合法的銷售權(quán)利；而二期建設(shè)的商品房，由于未繳納地價(jià)等原因，尚未取得預(yù)售許可證。有的利用一期工程預(yù)售許可證對(duì)二期工程建設(shè)的房屋進(jìn)行預(yù)售，以盡快收回資金，這也屬于“不具備合同主體資格”。這樣的合同一旦簽訂，風(fēng)險(xiǎn)自然很大。

4?？偣竞头止径加泻戏ǖ匿N售權(quán)。很多房地產(chǎn)公司都有分公司、子公司或銷售公司。與您簽訂購(gòu)房合同的甲方是開(kāi)發(fā)公司的分公司或銷售公司的，分公司或銷售公司未取得總公司正式書(shū)面法定代表人簽署的委托文件，分公司或銷售公司無(wú)權(quán)銷售，更不用說(shuō)以簽訂購(gòu)房合同為主要資質(zhì)的甲方了。

5。作為房地產(chǎn)的總營(yíng)銷代理，房屋中介必須具備以下三個(gè)條件：一是中介必須具有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《資格證書(shū)》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證》。二是代理必須有工商行政管理部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍必須有代理銷售房屋的項(xiàng)目。只有這樣，中介機(jī)構(gòu)才有資格簽訂合同，才有權(quán)與購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同。

6。簽約人是否具備簽約資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人必須是公司的法定代理人，公司其他人無(wú)權(quán)簽字。也就是說(shuō)，簽字人必須與公司“許可證”上的法定代表人姓名一致。如果銷售經(jīng)理或營(yíng)銷人員代表甲方與買方簽訂合同，為取得合同的有效性，必須同時(shí)附上公司法定代表人對(duì)銷售經(jīng)理的正式書(shū)面委托或代表的簽字權(quán)。建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征地劃撥前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)項(xiàng)目選址范圍符合城市規(guī)劃法定證明。（2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需要的法律證據(jù)。（3） 《國(guó)有土地使用證》是市各級(jí)人民政府根據(jù)土地使用者的申請(qǐng)頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法定憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地位置、土地用途、土地使用面積、使用年限和“四到”范圍?！督ㄔO(shè)工程開(kāi)工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程建設(shè)的合法證件也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬于違法建筑，不受法律保護(hù)。市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《商品房銷售（預(yù)售）許可證》（五）的批準(zhǔn)文件銷售商品房，“兩本書(shū)”《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

證件不全的房屋不得購(gòu)買，在房地產(chǎn)交易中，最常見(jiàn)的違規(guī)案例是“五證”不全。預(yù)售許可證是這5張?jiān)S可證中的最后一張通行證，房地產(chǎn)管理部門只有在前四張?jiān)S可證齊全后，才會(huì)發(fā)放《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。如果五證不齊全，不僅無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，而且簽訂的預(yù)售合同也無(wú)效。本文還介紹了判斷出賣人是否具有房屋銷售資格的方法。如果你在買房時(shí)對(duì)賣房人的身份有一些疑問(wèn)，可以用這些方法來(lái)判斷，但最好找專業(yè)人士幫你分析。上面有律師律師網(wǎng). 有需要的人不妨來(lái)網(wǎng)站咨詢了解。你知道嗎