（1） 承租人有優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利，承租人購(gòu)買房屋的權(quán)利是債權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力不同于普通優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗第三人，即不能憑借承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張承租人與第三人之間的房屋買賣合同無(wú)效。（2） 侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賠償方式是賠償經(jīng)濟(jì)損失。正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，所以房東對(duì)承租人違反義務(wù)、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)方式是賠償損失，而不是保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，有下列情形之一的承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：/（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；（二）房東將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；（三）房東履行通知義務(wù)后，承租人未在15日內(nèi)明確表示購(gòu)買的；

（4）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)。”

從上述規(guī)定可以看出，如果房屋共有人和房東的近親屬是房屋交易的當(dāng)事人，或者承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或者第三人善意取得房屋所有權(quán)，原承租人不能再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（1） 注意房屋手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是證明業(yè)主對(duì)房屋所有權(quán)的唯一憑證。在沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易中，購(gòu)房者拿不到房子的風(fēng)險(xiǎn)很大。房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者倒賣，即使以后沒(méi)有取得房產(chǎn)證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。（2）注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，有些房屋共有人較多，如繼承人、家庭、夫妻等，買受人應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，未經(jīng)其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無(wú)效。在二手房中，購(gòu)房者要注意土地使用性質(zhì)，是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般免費(fèi)使用，政府可以免費(fèi)收回。轉(zhuǎn)讓是指業(yè)主已經(jīng)繳納了土地出讓金，而買受人對(duì)房屋擁有相對(duì)完整的權(quán)利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權(quán)只有40年，而業(yè)主已經(jīng)使用了10年以上，那么購(gòu)房者按照同一區(qū)域內(nèi)擁有70年土地使用權(quán)的商品房?jī)r(jià)格來(lái)衡量，并不劃算。（4） 注意交易房屋是否出租。如果購(gòu)房者只看房產(chǎn)證，只注意過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否有租賃，購(gòu)房者很可能拿到無(wú)法及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I賣合同不能對(duì)抗先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購(gòu)房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。（5） 注意物業(yè)管理費(fèi)是否拖欠。

一些業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)長(zhǎng)期拖欠，已經(jīng)拖欠了大量費(fèi)用。如果購(gòu)房者在不知情的情況下購(gòu)房，購(gòu)房者可能要承擔(dān)全部費(fèi)用。一些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款中為購(gòu)房者提供零首付服務(wù)，即購(gòu)房者支付的購(gòu)房款全部可以向銀行騙取。買方認(rèn)為他利用了這個(gè)機(jī)會(huì)，但他不知道如果被銀行發(fā)現(xiàn)，他可能要承擔(dān)所有的責(zé)任。什么情況下二手房買賣合同無(wú)效？（1）非財(cái)產(chǎn)所有人出售他人的房屋。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的房屋（主要是以親屬的名義），事后也不能得到產(chǎn)權(quán)人的同意。一些父母以未成年子女的名義登記房屋，并出售房屋。因?yàn)榉擅鞔_規(guī)定監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因此無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。這種情況稱為法定處分。（二）未經(jīng)其他共有人同意，出賣共有房屋的。形成共同住房的共同原因如下：

1?；橐鲂纬傻墓灿蟹课莓a(chǎn)權(quán)雖然登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋；

2。繼承形成的共有房屋，即房屋所有人死亡，法定繼承人兩人以上，房屋產(chǎn)權(quán)由繼承人共有；

3。拆遷形成的共有房屋，即根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人是家中的幾個(gè)人，但歸還房屋登記在其中一人名下，實(shí)際上是家中的共有房屋；

4。共同投資建造和購(gòu)買房屋形成的共同房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》第六條第四款規(guī)定：“未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)?！背鲑u人侵害其他共有人的合法權(quán)益，導(dǎo)致合同無(wú)效。

（3）在房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售的早期，因違法行為，無(wú)法取得合法的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、項(xiàng)目未通過(guò)竣工驗(yàn)收、未辦理合法銷售手續(xù)等原因，無(wú)法辦理具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如，建在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因未辦理征地手續(xù)、未取得土地使用權(quán)證，屬于法律禁止在市場(chǎng)上銷售的房屋。違法建設(shè)也屬于這類住房。（4） 未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押、轉(zhuǎn)讓的房屋。

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