一是開發(fā)商已提前將房屋出售給購房人，但尚未辦理房屋過戶手續(xù)，也未交付房屋。風險由開發(fā)商承擔。在這種情況下，購房者不必承擔房屋的損失。

第二，房子已經(jīng)提前賣給了購房者，而且沒有辦理過戶手續(xù)，所以在交房時發(fā)現(xiàn)房子質(zhì)量有問題。當房屋出現(xiàn)風險時，買賣雙方正在解決房屋的質(zhì)量問題。此時買賣雙方尚未辦理書面驗收手續(xù)，不視為交貨。從法律的角度來看，它被稱為不交付。因此，當房屋出現(xiàn)風險時，即使買受人已經(jīng)住過房屋，也不需要承擔任何風險。第三，如果交房時沒有質(zhì)量問題入住，無論是否辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，都只能自己購買。

在二手房買賣中，買賣雙方均已簽訂房屋買賣合同，如未辦理房屋過戶手續(xù)，且房屋未實際交付，或雖辦理過戶手續(xù)，但房屋未交付，兩種情況下的風險損失均由二手房賣方承擔房子。當然，如果購房者已經(jīng)入住，無論是否辦理過戶手續(xù)，風險承擔都將在購房者入住時轉(zhuǎn)移給購房者。

相關(guān)知識：

所謂風險，是指未來可能發(fā)生的對房屋產(chǎn)生不利影響的行為或事件。如地震、戰(zhàn)爭、泥石流、海嘯、墜物、恐怖爆炸等。風險的結(jié)果是不確定的。由于風險轉(zhuǎn)移時間對雙方當事人的重要性，風險轉(zhuǎn)移協(xié)議成為一個非常重要的條款。商品房轉(zhuǎn)讓只是轉(zhuǎn)讓房屋的占有權(quán)。此時，房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶尚未開始或正在辦理中。買受人只享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人。

從正式的角度來看，移交是交付和接收房屋鑰匙（通常稱為“交鑰匙”）。但根據(jù)解釋，交房不僅是房屋本身的交付驗收，即出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，而且是房屋風險的移交或轉(zhuǎn)移。當然，這是法律對買賣雙方在合同中不約定“交付”時作出的強制性規(guī)定。假設買賣雙方在簽訂買賣合同時，約定完成產(chǎn)權(quán)過戶登記的時間為“交付”時間，則房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移不構(gòu)成“交付”，不存在風險轉(zhuǎn)移的法律后果。只有符合合同規(guī)定的條件，才能發(fā)生風險轉(zhuǎn)移的問題。

如果出賣人未能在約定的交房日期內(nèi)交付房屋，房屋毀損、滅失的風險仍由出賣人承擔。買受人在收到出賣人的書面交付通知后，無正當理由拒絕接受該房屋的，自該房屋按照書面交付通知交付使用之日起，房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔。因此，房屋交接對雙方都具有重大的法律意義，應慎重對待。

風險承擔又稱風險自留，是指企業(yè)自身非理性或理性地主動承擔風險，即企業(yè)利用內(nèi)部資源彌補損失。保險和風險承擔是企業(yè)虧損后的兩種主要融資方式，也是風險管理的重要手段。目前，風險自留在發(fā)達國家的大型企業(yè)中普遍存在。

風險承擔是指將項目風險保留在風險管理機構(gòu)，通過內(nèi)部控制措施解決風險，或?qū)ΡＡ舻捻椖匡L險不采取措施。風險自留與其他風險對策的根本區(qū)別在于，它不改變項目風險的客觀本質(zhì)，即不改變項目風險發(fā)生的概率，也不改變項目風險潛在損失的嚴重程度。你知道嗎