購(gòu)買二手房，必須征得全體產(chǎn)權(quán)人的同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)視為無(wú)效。

讀者魏先生告訴記者，他愛上了趙先生名下的一套房產(chǎn)，并在談妥價(jià)格后簽訂了房屋買賣合同。在簽訂合同時(shí)，魏先生忽略了這套房子是趙先生和妻子的共同財(cái)產(chǎn)。不料，付了購(gòu)房款半個(gè)月后，當(dāng)他要求與趙先生過(guò)戶時(shí)，趙先生說(shuō)，妻子不同意出售房屋，拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。魏先生非常不解，如果簽了合同，交了房款，業(yè)主能單方面違約嗎？記者就此事咨詢了專業(yè)律師。律師表示，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定：“共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共有權(quán)存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般無(wú)效。但第三人善意有償取得財(cái)產(chǎn)的，第三人的合法權(quán)益受保護(hù)；其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！?。此外，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)收回；法律另有規(guī)定的除外，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，有下列情形：（一）受讓人善意轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；（三）依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯涋D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)登記；不需要登記的，交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的人要求賠償。“因此，雖然魏先生與趙先生簽訂了購(gòu)房合同，但趙先生的妻子作為共有產(chǎn)權(quán)人之一卻不同意，在簽訂購(gòu)房合同后，沒有辦理過(guò)戶登記手續(xù)，房屋也沒有交付，不適用上述善意取得的規(guī)定。因此，購(gòu)房合同將被視為無(wú)效合同，魏先生無(wú)法取得房屋所有權(quán)。

侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同也無(wú)效

除上述情況外，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)有幾種情況需要警惕：

首先，在簽訂合同前，有必要核實(shí)賣房人的身份。如果不是產(chǎn)權(quán)人，又沒有取得產(chǎn)權(quán)人的許可，又不能提供同意書的，有必要聯(lián)系出賣人簽訂的購(gòu)房合同也無(wú)效。其次，侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同也無(wú)效。通常，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分為共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售公房時(shí)，共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；另外，房屋所有人出售出租房屋時(shí)，必須提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人侵犯共有人和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，有權(quán)向法院提起訴訟，宣告房屋買賣合同無(wú)效。

值得注意的是，一些購(gòu)房合同簽訂后在發(fā)生權(quán)屬糾紛的情況下，未經(jīng)依法登記非法轉(zhuǎn)讓權(quán)屬證書的行為也屬無(wú)效。如果買主覺得抓不住，可以咨詢律師律師網(wǎng)保護(hù)自己的合法權(quán)益，避免陷入購(gòu)房糾紛。你知道嗎