[謹(jǐn)慎交定金]

部分購房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購合同時，會向開發(fā)商交納一定數(shù)額的定金，但由于對價不高等原因，不想買房時拒絕退還定金，并向開發(fā)商索要定金。開發(fā)商和購房人將通過簽訂認(rèn)購、定購、預(yù)定合同的方式收取購房人的定金，作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保。因一方當(dāng)事人原因未訂立《商品房買賣合同》的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定處理，即買受人無故不訂立合同的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；開發(fā)商不訂立合同的，應(yīng)當(dāng)依法處理雙倍返還定金給買受人；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

商品房買賣合同簽訂后，也可能出現(xiàn)一些問題，比如房屋面積的增加、房屋許可證的期限等，合同能否獨(dú)立終止？

有下列情形之一，致使商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、房屋不能取得的，買受人可以請求解除合同。

商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商將房屋抵押給第三人而不通知買受人；商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商將房屋出售給第三人；開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付房屋款的經(jīng)催告后三個月內(nèi)未履行的，一方要求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外；交付房屋面積與合同約定面積誤差比的絕對值大于3%；房屋權(quán)屬登記期限屆滿一年以上，因開發(fā)商原因，購房人不能辦理房屋權(quán)屬登記的。

[補(bǔ)充協(xié)議需要平等協(xié)商]

在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商往往要求簽訂補(bǔ)充文本。有些條款顯然對開發(fā)商有利，但不允許修改，這讓購房者左右為難。根據(jù)《中華人民共和國合同法》，買賣雙方簽訂的合同或補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)當(dāng)以雙方的平等地位、雙方的真實(shí)意愿以及雙方協(xié)商達(dá)成的內(nèi)容為基礎(chǔ)。因此，沒有法律依據(jù)的開發(fā)商起草的買賣合同補(bǔ)充文本不能修改。

買受人認(rèn)為開發(fā)商提供的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議不合理，可以與開發(fā)商協(xié)商，要求改正。買受人與開發(fā)商不能達(dá)成協(xié)議的，買受人有權(quán)拒絕簽訂商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議。

在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)要求開發(fā)商提前向買受人提供全部擬簽訂的商品房買賣合同和擬簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，購房人應(yīng)當(dāng)閱讀并充分理解商品房買賣合同及擬簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。一些市民在購房時與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購協(xié)議，還支付了部分房價。這份紙質(zhì)協(xié)議書是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑。

現(xiàn)實(shí)中，有大量購房者和開發(fā)商只簽訂商品房認(rèn)購、下單、預(yù)訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同效力，主要取決于這些認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，以及開發(fā)商是否按約定收到購房款。符合上述條件的，該協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同。

[購房定金不能口頭約定]

口頭約定不具有法律效力。如果只是口頭交存，沒有任何書面協(xié)議，就沒有法律保護(hù)。因此，消費(fèi)者應(yīng)強(qiáng)化法律觀念和自我保護(hù)意識，用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。

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