1、 交房時要核對開發(fā)商的幾張證件，交房時開發(fā)商提供給業(yè)主的《竣工驗收記錄表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須是原件而不是復印件。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商必須取得《建設(shè)工程竣工備案表》，這是國家的強制性要求。我國《合同法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未驗收或者驗收不合格的標志，要看是否取得《建設(shè)工程竣工表》。其次是我們常說的“兩本書”：“質(zhì)量保證書”和“操作手冊”。三是開發(fā)商取得國家認可的是專業(yè)測繪單位的面積實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同約定有差異，盡快解決問題。其次，質(zhì)量問題無疑是購房者最關(guān)心的問題，如地板漏水、墻體嚴重開裂等。

但問題是，很多房子交房時，沒有裂縫，即使有裂縫，也往往被抹平，幾個月甚至一兩年后就會逐漸出現(xiàn)裂縫。但在那個時候，很難分清誰負責，怎么維修，怎么收費。律師意見：

1。申請房屋質(zhì)量鑒定。商品房作為一種特殊商品，應(yīng)當遵守和執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》?！稐l例》第三十二條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請復驗。經(jīng)檢驗，如主體質(zhì)量不合格，購房人有權(quán)退房。出賣人對修理房屋的質(zhì)量缺陷負有連帶義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書承擔商品房保修責任?！睂τ诜课莸馁|(zhì)量缺陷，出賣人有附帶的維修義務(wù)，也應(yīng)當依法承擔賠償責任。第三，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題如何取證？

為了成功索賠，買方應(yīng)注意證據(jù)的保全和收集，因為在法庭審理中，買方需要提供證據(jù)要求賣方賠償損失。一是房屋質(zhì)量問題的證據(jù)；

二是出賣人拒絕修理或者在合理期限內(nèi)拖延修理的證據(jù)；

三是買受人自行修理或者委托他人修理的證據(jù)；第四是買方損失的證據(jù)。

如果不能提供上述證據(jù)，將無法實現(xiàn)索賠目的，因為證據(jù)無法得到法律的支持。真實案例：李先生預購了一套總價88萬元的商品房，預售合同約定房屋建筑面積105平方米，房屋內(nèi)建筑面積84平方米。合同還規(guī)定，登記建筑面積與合同建筑面積誤差比絕對值小于3%的，按實際情況結(jié)算；超過3%的，買受人可以要求退房。

交房后，李先生覺得面積有問題，便委托房地產(chǎn)測繪單位對房屋面積進行重新測繪，發(fā)現(xiàn)總面積與協(xié)議一致，但房子的建筑面積比合同約定減少了4%，李先生要求退房。但開發(fā)商認為，合同約定的面積是以房屋總建筑面積為準，而不是房屋的已建建筑面積，因此他們交房的面積是符合合同約定的，不存在違約行為。

律師提醒：預購房屋難免會出現(xiàn)面積誤差。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，房屋建筑面積或者建筑面積與約定面積不一致的，合同有約定的，按約定執(zhí)行。沒有約定的，雙方根據(jù)實際情況結(jié)算，3%以上的購房者可以要求退房。因此，在這種情況下，開發(fā)商拒絕退房的理由是雙方約定的面積是建筑面積，而不是內(nèi)建建筑面積。

購房者在簽訂買賣合同時，應(yīng)明確區(qū)分建筑面積和內(nèi)建建筑面積，不僅約定建筑面積的誤差，而且約定內(nèi)建建筑面積的誤差，以防出現(xiàn)建筑面積在約定范圍內(nèi)，內(nèi)建建筑面積不一致的情況。購房人收到房屋時，應(yīng)當向開發(fā)商索取商品房面積測繪技術(shù)報告。對商品房面積測繪有異議的，可以到測繪單位查詢所購商品房面積測繪情況。必要時，可以委托有關(guān)測繪單位進行復測。真實案例：2003年，數(shù)十戶業(yè)主與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑高度為2.9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書等材料上標明的樓層高度為2.8米和2.9米，于是不少業(yè)主自行測量房屋室內(nèi)高度，發(fā)現(xiàn)高度在2.6米至2.62米之間。當業(yè)主要求開發(fā)商承擔違約責任時，開發(fā)商聲稱是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。律師提醒：從法律上講，開發(fā)商交付的商品房樓面高度與合同不符，屬于違約行為，應(yīng)承擔違約責任。但在實踐中，合同往往沒有明確規(guī)定開發(fā)商應(yīng)承擔多少責任，一般也不能強迫開發(fā)商將層高恢復到約定的層高，業(yè)主只能要求開發(fā)商賠償損失。但是應(yīng)該賠償多少呢？法院的原則是，如果合同中有協(xié)議，法院應(yīng)按照協(xié)議行事。如果沒有約定，法院只能根據(jù)房屋縮水對業(yè)主使用房屋的實際影響，從理性的角度來確定賠償金額。在這種情況下，賠償金額一般不高。因此，業(yè)主最好在合同中明確規(guī)定違約責任。

為了減少關(guān)房后出現(xiàn)的各種問題，所有業(yè)主最好在關(guān)房前做好功課。與其花大力氣維權(quán)，不如關(guān)門時多加注意。你知道嗎