出賣(mài)人逾期交付房屋的情形一般有兩種：一種是出賣(mài)人未按合同約定的入住日期完成工作并通知買(mǎi)受人入?。欢欠课菸磳?shí)際竣工，不符合入住條件時(shí)，出賣(mài)人也通知買(mǎi)受人入住。

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于第一種情況，直接約定逾期交貨期的違約金就足夠了，但為了防止第二種情況的發(fā)生，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)入住條件有爭(zhēng)議，賣(mài)方拖延結(jié)算，買(mǎi)方未能按時(shí)辦理入住時(shí)間，這會(huì)導(dǎo)致更多的爭(zhēng)端。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確約定：

（1）出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋時(shí)應(yīng)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人入住時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足雙方約定的基本入住條件。首先，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量證明書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。其次，出賣(mài)人承諾提供水、電、氣的，應(yīng)當(dāng)全部開(kāi)放，所提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；否則，視為不符合入住條件，并按雙方約定的一定期限順延入住日期，在該期限內(nèi)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)符合入住條件；否則，視為違約，出賣(mài)人逾期交付房屋；

（2）出賣(mài)人的行為已構(gòu)成逾期交付房屋的，視為違約每逾期一天，以房?jī)r(jià)的一定比例（如萬(wàn)分之三）作為違約金，直至出賣(mài)人實(shí)際交付之日。逾期超過(guò)一定期限（如3-6個(gè)月）的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人除應(yīng)向買(mǎi)受人返還房?jī)r(jià)本息外，還應(yīng)雙倍返還定金并支付逾期違約金。

逾期交付的違約金應(yīng)按合同約定支付，除非開(kāi)發(fā)商有免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等合同約定的不可抗力事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，否則不能承擔(dān)違約責(zé)任。

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