3月30日房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，深圳房?jī)r(jià)一路飆升，出現(xiàn)了賣(mài)方違約潮。7月19日，龍崗區(qū)人民法院一審判決，賣(mài)方違約應(yīng)賠償買(mǎi)方合同價(jià)款的20%，并承擔(dān)案件受理費(fèi)和保全費(fèi)。由于法院在違約賠償金比例上的自由裁量權(quán)，以往違約賠償金很少被判刑到20%。最高案件被認(rèn)為是法院處理此類(lèi)案件的風(fēng)向標(biāo)。涉案房地產(chǎn)位于深圳坂田尚品雅苑，建筑面積88平方米。買(mǎi)賣(mài)雙方于今年3月14日簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，約定成交價(jià)格為220萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，買(mǎi)方支付定金10萬(wàn)元，并于3月30日進(jìn)行了資金監(jiān)管，監(jiān)管金額49萬(wàn)元。4月20日，該行出具了承諾書(shū)。

然而，隨著3月30日房地產(chǎn)新政的調(diào)整，深圳的房地產(chǎn)價(jià)格飛漲。今年4月，該樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了簽約當(dāng)日的價(jià)格。代理此案的周*鳳律師表示，根據(jù)今年6月第三方的評(píng)估，該樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到280萬(wàn)元。4月22日，出賣(mài)人以“涉案房產(chǎn)有口頭租賃，承租人不同意提前搬家，主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”為由發(fā)出終止通知。據(jù)了解，現(xiàn)行二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，均明確約定出賣(mài)人要保證承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并在交付前解除合同。5月5日，買(mǎi)方起訴賣(mài)方。龍崗區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為，雙方合同明確約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在房屋交付前解除租賃合同?，F(xiàn)出賣(mài)人以承租人拒絕解除合同為由單方解除合同，已構(gòu)成違約。

由于財(cái)產(chǎn)中的其他糾紛，繼續(xù)履行強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓合同的條件不再存在。因此，一審法院支持賣(mài)方按合同價(jià)款的20%承擔(dān)違約責(zé)任，判決賣(mài)方返還定金10萬(wàn)元，賠償違約金44萬(wàn)元。同時(shí)，4600元的受理費(fèi)和3220元的保全費(fèi)也由違約方承擔(dān)。深圳不少房地產(chǎn)律師告訴南都記者，二手房交易合同中的違約金一般是雙倍定金或合同成交價(jià)的20%。但在司法實(shí)踐中，法院對(duì)違約金的比例有酌處權(quán)，一般為成交價(jià)的10%，有時(shí)為15%，很少為20%。

而南都記者也了解到，在今年的違約潮中，深圳不少涉及二手房交易訴訟糾紛的購(gòu)房者也組團(tuán)前往法院，希望法院能支持違約賠償20%，從而增加賣(mài)方的違約成本。據(jù)周*楓介紹，3月30日新政后的違約案件大多沒(méi)有判決。他認(rèn)為，龍崗法院對(duì)此案的判決或?qū)⒊蔀檫@波違約潮中法院判決的風(fēng)向標(biāo)。本案獲得賠償?shù)脑蛑皇琴u(mài)方的違約行為惡劣。據(jù)介紹，訴訟結(jié)束后，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人配合解除資金監(jiān)管。如果賣(mài)方不配合，49萬(wàn)元將被凍結(jié)6個(gè)月，買(mǎi)方將遭受更大損失。但賣(mài)方一直不愿配合，并向買(mǎi)方敲詐，希望買(mǎi)方接受雙倍違約金調(diào)解，性質(zhì)更糟。你知道嗎