1。延遲交房是目前購(gòu)房者最可能出現(xiàn)的情況。到了開發(fā)商和購(gòu)房者在合同約定的交房日期后，卻沒有得到開發(fā)商的通知。一般3個(gè)月以上，開發(fā)商不能交房，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付利息。

2。開發(fā)商“證書”的缺失導(dǎo)致合同無效目前，開發(fā)商必須有完整的證書才能建房和賣房。如果開發(fā)商證件不齊全，屬于非法經(jīng)營(yíng)，與購(gòu)房者簽訂的合同無效。因?yàn)槭?a href='http://www.shkps.cn/contract/131.html' target='_blank' data-horse>無效合同，購(gòu)房者應(yīng)該騰出房屋，開發(fā)商應(yīng)該退還購(gòu)房者支付的房款。在買受人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)前必須征得買受人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房者同意擅自改變房屋類型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計(jì)，購(gòu)房者可按合同要求開發(fā)商退房。

4。無法獲得貸款

簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，有商業(yè)貸款或公積金貸款協(xié)議。如果是公積金貸款，開發(fā)商需要出具相關(guān)資料，提交公積金征收部門審核。如果開發(fā)商提供的信息顯示不具備公積金貸款條件，購(gòu)房者無法獲得公積金貸款，可以要求退房。

5。因開發(fā)商原因，買受人不能在合同約定的期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證。如果同意這個(gè)條件，買方可以要求退房。此外，由于近年來一些樓盤經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，一些開發(fā)商經(jīng)常拖欠政府的土地出讓金等問題，導(dǎo)致這些樓盤的購(gòu)房者在居住多年后無法拿到房屋所有權(quán)證，購(gòu)房者也可以要求退房。目前，如果交付時(shí)房屋實(shí)測(cè)面積與簽訂合同時(shí)暫測(cè)面積誤差比的絕對(duì)值小于3%（含3%），法院將不支持買受人的退房請(qǐng)求。面積誤差率絕對(duì)值超過3%的，買受人要求退房并主張利息，法院判決買受人勝訴。

7。不合格的住房質(zhì)量是住房的“硬傷”。在這種情況下，首先開發(fā)商很難拿到“竣工備案表”，無法交房?；蛘叻课萁桓妒褂煤?，經(jīng)鑒定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的。根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的《商品房買賣合同糾紛司法解釋》，對(duì)于購(gòu)房人因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用而要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的案件，法院也將予以支持。人們普遍認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常生活使用，主要是房屋入住后前期施工造成室內(nèi)空氣質(zhì)量差，影響室內(nèi)居民健康，室內(nèi)噪音影響生活，等，如果開發(fā)商在售房前將房屋抵押，或?qū)⒎课莩鍪劢o買受人后，將房屋抵押給他人，買受人發(fā)現(xiàn)后可以要求退房。

退房程序：

1/先與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成再起訴

相關(guān)專家建議，如果符合合同約定的退房條件，業(yè)主應(yīng)先與開發(fā)商協(xié)商，以節(jié)省訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能夠讓業(yè)主滿意，業(yè)主可以根據(jù)自己的情況撤回退房要求，也可以在開發(fā)商的協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)失敗，將選擇訴訟或仲裁。如果業(yè)主在合同中不同意退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于合同中未約定、不在法定范圍內(nèi)的退房要求，建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下，法院的鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。

2/違約金及相關(guān)稅費(fèi)索賠

如果開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同中約定違約金，則開發(fā)商應(yīng)按約定進(jìn)行賠償。除了房屋的全價(jià)和相應(yīng)的利息外，補(bǔ)償還包括業(yè)主前期已經(jīng)支付的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)、律師費(fèi)等，計(jì)入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍，由開發(fā)商賠償。

3/首付和月利息都可以得到補(bǔ)償

在回款方面，使用一次性付款的購(gòu)房者可以直接要求開發(fā)商回款和相應(yīng)的利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房比較復(fù)雜。在實(shí)際操作中，是開發(fā)商將退款分為兩部分。屬于買方首付的部分直接退還買方，屬于買方從銀行貸款的部分直接退還銀行，視為買方對(duì)銀行的預(yù)付款。銀行收到還款并終止與買方的貸款合同。開發(fā)商支付購(gòu)房者的首付利息，即自首付交付之日起至開發(fā)商歸還之日止的首付利息收入。如果購(gòu)房者的按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商還應(yīng)償還購(gòu)房者的月供和利息支出。如果買方要求退房，他已經(jīng)住了一段時(shí)間，在此期間發(fā)生的折舊費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房過程中，如果責(zé)任方是開發(fā)商，購(gòu)房者可以不補(bǔ)償房屋折舊。如購(gòu)房者有責(zé)任，開發(fā)商不得賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

退房的四個(gè)步驟：

第一步：購(gòu)房者通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。

第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15天內(nèi)，為購(gòu)房者和貸款銀行辦理解除或終止合同的所有手續(xù)。

第三步：督促開發(fā)商將購(gòu)房款全部退還給購(gòu)房者。

第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)