1、 關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款購(gòu)房問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商將房屋出售給消費(fèi)者后，將房屋全部抵押給銀行貸款是否合法？

律師回答：律師建議購(gòu)房者到房產(chǎn)所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)查詢抵押登記。經(jīng)查實(shí)，開(kāi)發(fā)商已為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，且抵押行為是在買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有在征得買(mǎi)受人書(shū)面同意的情況下，才能將該房屋作為抵押物轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人抵押權(quán)人（即貸款銀行），否則，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這種情況下，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還已付購(gòu)房款并賠償利息等損失。據(jù)有關(guān)部門(mén)介紹，經(jīng)核實(shí)，開(kāi)發(fā)商的抵押行為是在買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因房地產(chǎn)抵押造成的損失，如買(mǎi)受人未按期辦理產(chǎn)權(quán)證等商品房買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定。當(dāng)然，由于買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后已經(jīng)取得了房屋的預(yù)期權(quán)益，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以自己的名義將房屋抵押。因此，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商限期解除房屋抵押權(quán)。否則，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并賠償經(jīng)濟(jì)損失。第二，關(guān)于“不可抗力”購(gòu)房問(wèn)題：如何認(rèn)定購(gòu)房合同中注明的“不可抗力”，如何正確理解“不可抗力”的法律含義？

律師的回答：作為購(gòu)房合同中的免責(zé)事由，“不可抗力”必須符合法律的明確規(guī)定，不能憑自己的主觀想象來(lái)推斷，否則，就忽略了我們應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。在當(dāng)前的房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)根據(jù)不可抗力條款將以下項(xiàng)目列為免責(zé)項(xiàng)目：1。施工中遇到的異常困難和重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決。市政配套審批及安裝延誤。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商所提到的這兩種情況，并不具備法律規(guī)定的不可抗力的三個(gè)必要條件，即不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的客觀情況。簡(jiǎn)單分析一下，開(kāi)發(fā)商在建房前就可以預(yù)見(jiàn)到施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題。即使不能克服，也是開(kāi)發(fā)商在建房過(guò)程中需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不能將這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。同樣，市政配套設(shè)施的審批和安裝也具有一定的程序性。開(kāi)發(fā)商應(yīng)能在初始總體規(guī)劃中預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)和安裝期。如果延誤是政府行為造成的，也是開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不能將這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。第三，關(guān)于面積縮水的購(gòu)房問(wèn)題：我在房地產(chǎn)展會(huì)上看到一套房，但我懷疑這套房的面積縮水了。請(qǐng)問(wèn)：我該怎么辦？

律師的回答：購(gòu)房合同等文本中提供的房屋面積數(shù)往往只是“預(yù)計(jì)面積”，而實(shí)測(cè)面積只有在房地產(chǎn)完工后才能告知購(gòu)房者，因此此時(shí)無(wú)法確定是否存在面積欺詐行為；如果買(mǎi)受人取得了產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的實(shí)測(cè)面積是由北京市國(guó)土資源和房屋局認(rèn)可的法定計(jì)量單位確定的，一般不會(huì)出現(xiàn)面積欺詐。然而，測(cè)量結(jié)果中存在一些誤差。買(mǎi)受人對(duì)房產(chǎn)證上標(biāo)明的面積有疑問(wèn)的，可以向法院提起上訴或者申請(qǐng)仲裁。就現(xiàn)行法律法規(guī)而言，該區(qū)域的復(fù)測(cè)只能由法院或仲裁機(jī)構(gòu)提交，測(cè)量單位一般不接受個(gè)人和其他組織的復(fù)測(cè)要求。第四，關(guān)于共享面積的購(gòu)房問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商能否將共享面積出售給個(gè)人？這種行為合法嗎？律師回答：首先，我們需要了解什么是共享區(qū)域。共享區(qū)域是所有所有者都有權(quán)使用的區(qū)域。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積和共有公共建筑面積計(jì)算中共有內(nèi)容的規(guī)定》，共有三類公共設(shè)施（樓梯、大堂、公共大廳、走廊、走道、公廁、電梯、給排水管道、加壓水泵、公共天線、陽(yáng)臺(tái)、，消防器材等）和住宅公共設(shè)施、公共場(chǎng)所（場(chǎng)所）（道路、文化娛樂(lè)場(chǎng)所、體育設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房等）。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將共享區(qū)域出售給個(gè)人。從法律上講，共有面積屬于業(yè)主共有，而不是共有。如果開(kāi)發(fā)商將共享區(qū)域出售給個(gè)人，這是違法的。消費(fèi)者可以起訴開(kāi)發(fā)商，有權(quán)退房或退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償。五、關(guān)于虛假?gòu)V告購(gòu)房問(wèn)題：購(gòu)房時(shí)，如何解決開(kāi)發(fā)商廣告與實(shí)際交房不一致的問(wèn)題？而據(jù)說(shuō)這種情況在目前的北京樓市中非常普遍。律師的回答：開(kāi)發(fā)商的廣告是要約邀請(qǐng)。根據(jù)《合同法》第十五條的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是期待他人向自己發(fā)出要約的意思表示。發(fā)出的價(jià)目表、拍賣(mài)廣告、招標(biāo)廣告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。而開(kāi)發(fā)商做廣告，其用意只是通過(guò)廣告吸引購(gòu)房者，先啟動(dòng)自己的購(gòu)房意向，然后再討論具體銷(xiāo)售合同的內(nèi)容，所以廣告并不具有合同的效力，當(dāng)然對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力。因此，筆者希望廣大讀者如果在簽訂購(gòu)房合同時(shí)以廣告為標(biāo)準(zhǔn)，可以在購(gòu)房合同中簽訂補(bǔ)充協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商在廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或者作為合同附件，明確權(quán)利和義務(wù)雙方的義務(wù)。只有這樣，才能保證自己的權(quán)益在購(gòu)房中不受損害。6關(guān)于補(bǔ)充條款：我買(mǎi)了一套房子并付了定金。當(dāng)我準(zhǔn)備簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商不允許我在合同中增加補(bǔ)充條款。我該怎么辦？律師答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是雙方平等自愿簽訂的合同。對(duì)于開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購(gòu)房人根本不能購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的房屋。但由于部分購(gòu)房者在交定金時(shí)，沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)上作出“如果雙方因商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款無(wú)法達(dá)成協(xié)議，購(gòu)房者有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額退還定金”的約定，購(gòu)房者在交納定金后，開(kāi)發(fā)商不同意買(mǎi)方在合同中簽訂補(bǔ)充條款，買(mǎi)方往往比較被動(dòng)。因此，建議購(gòu)房人在交納定金前，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款，并在就商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充條款達(dá)成協(xié)議后交納定金約定，或在交納定金時(shí)與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)上約定上述內(nèi)容。7關(guān)于精裝修的條款：未來(lái)精裝修的房子會(huì)越來(lái)越多，毛坯房會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。那么如何才能順利簽訂購(gòu)房合同中的精裝修條款呢？律師答：現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的附件3是關(guān)于裝修和裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定。然而，附件三只是簡(jiǎn)單約定了外墻、內(nèi)墻、衛(wèi)生間等簡(jiǎn)單工程，而很多細(xì)節(jié)關(guān)于裝修材料的品牌、顏色、施工工藝等都是空白？沒(méi)有明確的協(xié)議？不能滿足購(gòu)房者對(duì)精裝修房屋的明確要求。因此，律師建議，買(mǎi)受人應(yīng)將所購(gòu)房屋（室內(nèi)外）的所有裝修工程名稱、品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或相應(yīng)檔次、顏色、規(guī)格、位置、施工工藝等詳細(xì)、清晰地記錄下來(lái)，作為合同的補(bǔ)充條款。裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在合同中嚴(yán)格約定，其中