編者按：不久前本報發(fā)表的《房地產(chǎn)市場何時才能擺脫違法開發(fā)》一文在讀者中反響強烈。有讀者打來電話，告訴我們他們在買房過程中的騙術和問題。對此，筆者將告訴大家一些在購房過程中容易被少數(shù)不誠信開發(fā)商忽視和利用的細節(jié)，以避免今后更多的人傾覆。近年來，越來越多的人購買商品房，這表明人們的生活水平正在提高。然而，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商趁機到處設“陷阱”，使那些不懂房地產(chǎn)知識的消費者上當受騙，從而引發(fā)諸多糾紛。在這里，我們列出了購房者容易出現(xiàn)問題而忽略的部分，以提醒大家。權屬證明一般來說，很多房地產(chǎn)項目在預售時，證明不是很齊全，雖然有的可以慢慢完成，不影響購房者的購房和居住，但也可能存在潛在的風險，所以在簽訂合同之前，在做決定之前，你最好先看一下房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權證。這里所說的權屬證書主要包括：建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、開工許可證和銷售（預）許可證。此外，購房者還應注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否一致，是否與您所簽開發(fā)商的名稱一致。否則，將給買方申請產(chǎn)權證帶來麻煩。缺少一些證書并不一定會導致風險。如果一個項目偽造一個證書，將會有很大的風險。請注意。2為防止面積欺詐，房屋或建筑物的總價一般按單位面積價格計算。此時，面積已成為影響總價的關鍵因素。對于固定面積的現(xiàn)房，如果面積大，總價就會上漲，開發(fā)商可以從中獲得更多利潤。因此，購房者經(jīng)常與開發(fā)商就房屋面積發(fā)生糾紛。常見的問題有：（1）增加每套房子的公共面積，完整計算不應計入銷售面積的部分。（2） 按建筑面積定價，承諾使用系數(shù)較高，但不將使用系數(shù)寫入合同，交房時使用系數(shù)大打折扣，使購房者失去實際可用面積。（3） 在使用面積計價時，應混淆建筑面積和使用面積的概念，擴大使用面積的計算范圍。（4） 經(jīng)有關部門實際測算，價差較小，不再結算。合同中約定了面積差異的處理。當面積差不超過-3%的合理比例時，房價不變。如果超過這個比例，雙方將商定解決方案。三。購房者買房的第一步是與開發(fā)商簽訂購房書，并支付一定的定金，這無可厚非。但有時當購房者交了定金，或是因為房價再次上漲，或是購房者對項目的理解不合適，或是因為無法從銀行拿到貸款，買不到房子，開發(fā)商通常只退還購房款而不退還定金，因為購房者不履行合同，所以押金被沒收了。在這里，建議購房者和開發(fā)商在協(xié)議中約定，如果購房者拿不到貸款，如何退還定金或者是否扣除部分定金作為手續(xù)費，這樣可以避免很大的麻煩。4購房合同文本（1）您應與開發(fā)商簽訂房管部門印制的合同文本。由于這些文本中明確規(guī)定了雙方的權利和義務，開發(fā)商制定的“不平等條約”少之又少。在合同中，對不按設計圖紙施工，達不到質(zhì)量標準的處理方法要明確，做到越細越好。另外，在簽訂合同前，最好先了解代簽人是否是法定代表人，如果不是，是否持有“委托書”。否則，此人簽字無效，同時注意合同上的公章，以免開發(fā)商推卸責任。在實踐中，開發(fā)商和投資者之間往往存在矛盾。比如，這個項目是張三開發(fā)的，實際上是李四投資的。作為買家，你應該和張三簽合同，否則以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。除簽訂正式合同外，還必須簽訂補充協(xié)議，包括一些未在正式合同中體現(xiàn)的相關條款，如開發(fā)商提供的裝修、承諾的便利及配套服務等。（2）至于價格，一般買受人按照買賣雙方約定的定價標準和房屋面積計算的房價，以及按照國家規(guī)定應繳納的各項稅費。有的開發(fā)商要求購房者承諾接受物業(yè)管理服務，并接受預售合同中的相關約束后，才能確定物業(yè)管理公司、服務標準和收費標準，這是對消費者的侵權行為。因此，購房者應在預售合同之外另行簽訂物業(yè)管理條款，或設置其他條款來確定物業(yè)管理的成本標準。（3） 由于缺乏建設資金，交貨期往往被推遲。開發(fā)商為了逃避責任，往往在交房時大驚小怪。常見的有：只注明竣工日期，不注明使用年限；交貨日期極不明確，如將交貨日期設置為“水電安裝竣工后”、“質(zhì)量驗收合格后”等；以大型市政建設為幌子，稱為在這方面由于不可抗力造成的交貨延誤，買方應注意在簽訂合同時必須明確規(guī)定交貨日期為“某年、某月、某日”。同時要注意的是，開發(fā)商不能按時交房。5注意房地產(chǎn)是否已抵押。在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商往往以全部或部分國有土地使用權或在建項目作為融資需求的抵押物，向銀行申請貸款。根據(jù)我國《擔保法》，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人（一般為借款人）不得處分抵押物。因此，在按揭尚未解除的情況下，開發(fā)商必須在商品房預售前征得享有抵押權銀行的同意，并確保預售所得用于還貸，使買賣雙方能夠順利辦理產(chǎn)權過戶。因此，購房人在購房前查看開發(fā)商出示的《國有土地使用權證》時，應注意該證上的“其他權利證明”一欄是否注明上述抵押。如果是，買受人應當注意核對所購房產(chǎn)是否屬于抵押部分。由于個別開發(fā)商未能按期償還銀行貸款，銀行不愿放棄開發(fā)項目的抵押貸款，導致購房者無法順利取得產(chǎn)權證。6簽訂違約合同的目的是假定將來會發(fā)生違約，并事先設定一些條款加以防范。因此，在預售合同中，有必要明確規(guī)定違約責任，最好明確規(guī)定違約金。目前的處罰標準是每天萬分之四。一些開發(fā)商在簽訂正式的預售合同后，要求客戶簽訂補充協(xié)議。兩個協(xié)議中約定的爭端解決方式是不同的。買家應注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，避免日后發(fā)生爭執(zhí)。