《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期”，物權(quán)法將建設(shè)用地使用權(quán)分為住宅建設(shè)用地使用權(quán)和土地使用權(quán)兩部分對(duì)使用非住宅建設(shè)用地，并對(duì)兩種使用權(quán)的續(xù)期作出不同規(guī)定。”住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，將自動(dòng)續(xù)期”，無(wú)需申請(qǐng)續(xù)期或等待政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。但“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)”到期后，不能自動(dòng)續(xù)期，但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，只有向政府土地管理等相關(guān)部門申請(qǐng)批準(zhǔn)后，才能續(xù)期。國(guó)家按照所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)以土地所有者的身份將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓最長(zhǎng)年限按下列用途確定：

1，住宅用地70年；

2，工業(yè)用地50年；

3，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4，商業(yè)用地，旅游娛樂用地40年；

5，綜合或其他用地50年。

上述商品房的最長(zhǎng)使用年限為70年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者對(duì)土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓，包括出售、交換和增加。出讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件約定的義務(wù)和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移。出讓取得的土地使用權(quán)使用年限，為土地使用權(quán)合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余使用年限。上訪所述年限減少的原因是房地產(chǎn)公司已計(jì)算了將土地轉(zhuǎn)讓給上訪人時(shí)的土地出讓年限。再次將土地出讓給上訪人時(shí)，將按照出讓規(guī)定減少土地使用年限。對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》還規(guī)定，第一百四十九條“住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期”