1、 工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，不合格包括施工質(zhì)量不合格、裝修質(zhì)量不合格或合同約定不合格。建筑質(zhì)量不合格是指開發(fā)商違反國家工程質(zhì)量有關(guān)規(guī)定，偷工減料，使房屋無法居住，甚至危及人身安全。

裝修質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)或合同約定，即房屋裝修使用假冒偽劣產(chǎn)品或不符合合同約定，給消費者生活帶來困難，配套設(shè)施不完善。對于前者，買受人有權(quán)解除合同，要求出賣人雙倍返還定金，返還全部貨款，支付利息并要求違約金，有的還可以要求其他賠償，應(yīng)在合同中提前注明。對于后者，買方有權(quán)要求賣方按照標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行改進(jìn)，并支付違約金。如果有任何損失，買方可以要求賠償。如果賣方拒絕改進(jìn)或不符合要求，買方有權(quán)終止合同并退還貨款和利息。同樣，這些內(nèi)容也應(yīng)包含在合同中。同時，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身傷害或者其他財產(chǎn)損失的，侵權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定賠償受害人。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任引發(fā)的民事糾紛，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院起訴。需要指出的是，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第四十五條規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成損害的訴訟時效期間為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害之時起計算?？梢姡寒?dāng)商品房在法律規(guī)定的期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，或由此造成損壞時，可以向開發(fā)商和建設(shè)單位雙方協(xié)商。如果開發(fā)商或施工單位置之不理，也可以向消費者協(xié)會投訴。如果投訴解決不了問題，他們也可以向人民法院起訴，保護(hù)自己的合法權(quán)益。1997年，上海房地產(chǎn)案件達(dá)8026件。在這些案件中，無效和無效合同的比例一直很高。在上海市法院1995年至1997年受理的近2萬起房地產(chǎn)案件中，40%以上的當(dāng)事人主動要求確認(rèn)合同無效或無效，半數(shù)以上的合同經(jīng)法院審理后確認(rèn)無效或無效。

在簽訂合同的過程中，開發(fā)商會盡最大努力使合同有利于自己的利益；在履行合同的過程中，由于各種原因，開發(fā)商或多或少有延遲交付的情況，交付不符合交付條件，或者交付的房屋在面積、室內(nèi)裝修等方面與合同不符，甚至存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。同樣，個人購房者也存在不按合同支付房價的現(xiàn)象。而合同欺詐是糾紛的根源，也是購房者無法防范的陷阱。第三，開發(fā)商不能按時交房。這種違約行為多發(fā)生在期房銷售中。

如果這種情況不是由于不可抗力造成的，買方有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同并要求賠償違約金；如果賣方在約定的期限內(nèi)仍不履行合同，買受人有權(quán)要求解除合同，退還利息和違約金，造成損失的，可以要求賠償損失。但很多購房者在遇到這個問題時，往往想索賠或退房，卻發(fā)現(xiàn)大部分合同對購房者不利。問題是，開發(fā)商在購房合同中對逾期交房的免責(zé)條款讓消費者吃虧。免責(zé)條款包括：有下列特殊原因的，可以憑北京市有關(guān)部門的證明文件，據(jù)實予以延長。（1） 不可抗力；（2）施工中不可預(yù)見的困難和重大技術(shù)問題不能及時解決；（3）甲方無法控制的其他事件；（4）國家政策法規(guī)調(diào)整影響本合同履行；（5）冬雨季、停電日期、工期延長等>

一位律師指出，“甲方無法控制的其他事件”是一個相對模糊的概念，在合同的實際履行中難以界定。因此，這成為一些開發(fā)商延遲交房的有利論據(jù)。

當(dāng)出賣人因經(jīng)營管理原因確實不能按時交房時，買受人可以采取第一步與出賣人協(xié)商，要求出賣人退房并支付違約金；如果買受人仍想買房，但又擔(dān)心，最好采取約定的方式懲罰性違約金予以保護(hù)；如果賣方多次違約，工期和質(zhì)量得不到保證，又沒有解決問題的誠意，買方應(yīng)堅決要求解除合同并賠償損失。此時，可以信賴的法律條款是《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》，該法第二十六條規(guī)定：“有下列情形之一的，對方在合同規(guī)定的期限內(nèi)不履行合同的，可以變更或者解除合同一方有權(quán)通知另一方終止合同。因合同變更或者終止給對方造成損失的，責(zé)任方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但依法可以免除的責(zé)任除外。”也就是說，即使雙方在合同中沒有約定房屋未在合同約定的期限內(nèi)交付可以解除合同，買受人仍可以向出賣人提出解除合同，并按照《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條的規(guī)定要求賠償損失中華人民共和國。4交付時的面積與預(yù)定面積不一致，即出賣人給予買受人的房屋實際使用面積過大或過小。

由于開發(fā)商在預(yù)售時只根據(jù)工程圖紙計算建筑面積，在施工過程中，由于施工單位使用新材料或開發(fā)商更改設(shè)計圖紙，面積較原圖紙增減。這種情況顯然是不公平的。因此，購房人在購房時，應(yīng)在合同中明確注明實際使用面積平方米和建筑面積平方米。如果賣方違反合同，可要求賣方支付違約金，并根據(jù)實際情況重新估價。目前，銷售面積與實測面積的誤差比在相關(guān)法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定，因此買賣雙方在合同中的事先約定更為重要。5虛假廣告房地產(chǎn)廣告一直是消費者投訴的熱點之一。不少消費者抱怨，剛買房時，賣房人說花兒好，桃子無與倫比。廣告海報很漂亮。入住時，我發(fā)現(xiàn)所謂的便捷交通是一條坑坑洼洼的泥濘道路，豪華裝修其實是一個劣質(zhì)工程，更何況延遲交房和錯區(qū)。產(chǎn)權(quán)問題是購房者關(guān)注的主要問題之一，因此購房者在簽訂預(yù)售合同時，要求開發(fā)商承諾何時能拿到產(chǎn)權(quán)，逾期不能拿到產(chǎn)權(quán)怎么處理。但簽訂合同后，由于開發(fā)商未繳納土地出讓金、未辦理相關(guān)手續(xù)等原因，無法如期辦理房產(chǎn)證。此時，開發(fā)商違約，雙方發(fā)生糾紛。如果業(yè)主在補充條款中對此有約定：如果開發(fā)商應(yīng)在什么時間之前向房地產(chǎn)管理部門提交產(chǎn)權(quán)證相關(guān)證明，開發(fā)商將賠償違約金。如有爭議，開發(fā)商應(yīng)支付違約金并全額承擔(dān)仲裁費。7因買受人要求退房而發(fā)生的糾紛，視為無效。同時，由于該房屋不是商品房，不能適用雙倍賠償法。

編輯點評：防范房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)從最常見的房地產(chǎn)糾紛入手。作為開發(fā)商，要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定和合同規(guī)定，否則會造成不必要的損失。< /