一是審查明確“房屋所有權(quán)主體”資格，注重“共有人”。

在房地產(chǎn)交易中，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主人數(shù)，多數(shù)時(shí)候是夫妻。那么在簽訂銷售合同時(shí)，賣方和他的妻子應(yīng)該在場(chǎng)。如果只有一方來，比如丈夫來了，妻子不來，那么丈夫就應(yīng)該拿妻子的，委托書必須經(jīng)過公證才能證明委托書的真實(shí)性。否則，根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般無效。二是認(rèn)真審查“代理人”資格。

在一些房屋交易中，房東因故不能到場(chǎng)，讓他人代理。然后，代理人的情況必須核實(shí)清楚。最重要的一點(diǎn)是代理人能否拿出房東的授權(quán)委托書（公證），也不能輕信，因?yàn)榇砣耸欠繓|的親屬、子女等，在目前限購(gòu)的情況下，如果賣方，即房東，也要注意對(duì)方是不是有資格買房。如果對(duì)方因政策限制無法在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，即使簽訂了銷售合同，合同也無法履行（房管局不過戶），則合同無效。

第三，交易房屋是否有抵押，是否包含在內(nèi)，是否為農(nóng)村集體土地。

抵押房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先還清貸款，憑銀行出具的還款證明到房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押后，方可進(jìn)行交易。住房按揭可以到房管局去查。如果房屋仍處于抵押期，則涉及到在辦理過戶登記前解除抵押的問題。

如果交易房屋被納入拆遷范圍，那么被拆遷房屋不允許過戶，通常拆遷地區(qū)會(huì)提前發(fā)布公告停止交易。

如果房屋涉及農(nóng)村集體土地，即我們通常所說的“不允許上市交易，交易無效”。有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，與農(nóng)民私下交易風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)椴粫?huì)在房管局備案。一旦發(fā)生糾紛，產(chǎn)權(quán)人仍然是農(nóng)民。

目前，保障性住房交易尚未放開。

比如，房屋裝修有利于二次裝修成本的評(píng)估；土地使用權(quán)劃撥的，涉及支付土地使用權(quán)出讓金；房屋被查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的，在凍結(jié)解除前不得買賣，等等。在履行合同之前，你需要充分了解房子的狀況。第四，房屋是否有租賃，是否存在拖欠物業(yè)管理費(fèi)等問題。

法律上有一句話是“出售不違反租賃”。房屋租賃期限未屆滿的，承租人有權(quán)租賃至租賃期限屆滿，并享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；有的堅(jiān)持房屋租賃優(yōu)先，租賃有效。如果租約有效，買方必須等到租約到期后才能使用該房屋。因此，房屋是否由第三方租用是買方必須審查的內(nèi)容。但目前我國(guó)房屋租賃登記制度尚未全面推行，購(gòu)房者無法查詢租賃情況。律師建議在交易時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，或留下部分押金。如果沒有租約，將全額支付給賣方。另外，如果房地產(chǎn)交易的物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)拖欠，也可以到物業(yè)處查看。如果你等到房子被買了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)買主將不得不承擔(dān)它。第五，不要“跳轉(zhuǎn)指令”

法院還提醒，不要輕易跳轉(zhuǎn)指令。一方面，規(guī)范化的中介公司也幫你承擔(dān)了很多與房屋銷售審核有關(guān)的問題，可以省去你很多后顧之憂。二是跳單，一旦發(fā)現(xiàn)，中介可以起訴你違約，要賠付。違約金的數(shù)額基本上是交易合同約定的中介費(fèi)。第六，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房交易中，大多數(shù)購(gòu)房者需要申請(qǐng)銀行按揭貸款嗎？律師提醒購(gòu)房者不要輕信一些中介公司的承諾，他們可以按照房屋合同價(jià)格的百分之幾申請(qǐng)貸款。銀行對(duì)市民購(gòu)買二手房的貸款審核嚴(yán)格，對(duì)交易的房屋也要進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估和定價(jià)。因此，打算購(gòu)買二手房并準(zhǔn)備貸款的市民，應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款后購(gòu)買。第七，產(chǎn)權(quán)過戶登記過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)手續(xù)；雙方未能在合理期限內(nèi)辦妥交易手續(xù)的，要積極采取防范措施；如果雙方因房屋買賣發(fā)生糾紛，通常要向法院提起訴前或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，對(duì)房屋進(jìn)行查封，防止房屋轉(zhuǎn)讓。第八，明確雙方的主要權(quán)利和義務(wù)，并注意附帶義務(wù)。

買房人的主要義務(wù)是付款，一般有一次性付款或按揭付款。辦理過戶手續(xù)是賣方的主要義務(wù)。當(dāng)然，合同的附隨義務(wù)也更為重要。比如，有些人買房只是為了孩子上學(xué)，卻往往忽視戶口問題。購(gòu)房后，原房主未能及時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致新房主無法入住，引發(fā)法律糾紛。第九，明確違約責(zé)任。

明確、嚴(yán)格的違約責(zé)任是雙方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額首付或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方的損失”缺乏實(shí)際效果。當(dāng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金短缺、稅費(fèi)改革等情況時(shí)，一方當(dāng)事人遲延履行或者拒絕履行合同。如果有的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或簽訂合同后不想繳納過戶稅，就會(huì)拖延辦理過戶手續(xù)，使出賣人在交房后不能及時(shí)收到余款；有的出賣人發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲，然后，他們聲稱未經(jīng)其他共有人同意的銷售合同無效，并要求買方退房。因此，建議將合同履行期限明確到某一特定日期，每一次違約都應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)具有一定的約束力。第十，我們要及時(shí)了解國(guó)家的新政策。比如，2013年2月26日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》明確要求，稅務(wù)、住房、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要密切配合，通過資產(chǎn)評(píng)估核實(shí)房屋原值稅收征管、房屋登記等歷史資料依法按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收。

從公眾反應(yīng)來看，這一次對(duì)市場(chǎng)影響最大。公眾的第一反應(yīng)是，這20%是按總價(jià)的20%征收的，這將是一個(gè)非常大的數(shù)額。但事實(shí)上，這種理解是錯(cuò)誤的。所謂“轉(zhuǎn)讓收入”，實(shí)際上就是差額，即當(dāng)前交易價(jià)格減去原購(gòu)買價(jià)格，再減去轉(zhuǎn)讓過程中支付的合理規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)。

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