公式1:租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù),這是一個簡單的公式,用于將總售價與年總租金收入(租金乘數(shù)=投資額/年潛在租金收入)進行比較,小于12。以2001年一套房子的售價為22萬元,月租金為1500元為例,當(dāng)時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說,這一數(shù)字被視為大多數(shù)租賃物業(yè)的分界線。如果一個物業(yè)的租金乘數(shù)超過12倍,很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流?,F(xiàn)在房價漲到了60萬元,但月租金還不到2000元,租金乘數(shù)漲到了25倍,大大超出了合理范圍。
投資者可以將目標(biāo)房產(chǎn)的總租金乘數(shù)與自己的要求進行比較,或者在不同房產(chǎn)之間進行比較,取較小的一個。但是,這種方法沒有考慮空置率和租金拖欠、運營費用、融資和稅收的影響。公式2:投資回收期8-10年投資回收期法考慮了租金、價格和前期主要投資,比租金乘數(shù)更適用,也可以估算投資回收期的長短。其計算公式為:投資回收年限=(首付+遠期按揭付款)/(月租金-月按揭供款)×12。一般來說,恢復(fù)期越短越好。以上述房屋為例。假設(shè)2001年首付5萬元,月供1000元,一年后交房。當(dāng)時,其投資回收年限為10.3年。但是,2005年由于房價上漲,但租金卻沒有同時上漲,現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)的月租金收入無法彌補月供,事實上,正面臨著投資無法收回的局面。
公式三:15年的收入決定是否物有所值
此外,國際專業(yè)理財公司的財產(chǎn)評估也可以參考以下公式。
如果房產(chǎn)年收入×15年=房產(chǎn)購買價格,則房產(chǎn)具有性價比;如果房產(chǎn)年收入×15年>房產(chǎn)購買價格,則房產(chǎn)具有升值空間;如果房產(chǎn)年收入×15年>房產(chǎn)購買價格那么財產(chǎn)的價值被高估了。
仍以上述房屋為例。2001年,年租金收入為1.8萬元,相當(dāng)于27萬元乘以15,高于當(dāng)時22萬元的售價。因此,值得投資。但現(xiàn)在按2000元的月租計算,合理值是36萬元,遠低于目前60萬元的價格。該值已透支。
以上是三種常用的比例和比率法,有的只需要簡單的預(yù)測和分析,幫助投資者快速判斷,有的還需要專業(yè)的投資分析,計算出其他指標(biāo),以增加可靠性。比如,地段好的樓盤,租金回報率可能不高,但升值前景較好,或者一套普通的房子可以享受稅收減免,這在一定程度上可以彌補房租乘數(shù)過大的問題。
希望以上內(nèi)容能對您有所幫助,您可以在買房前粗略估計一下。你知道嗎
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