公式1：租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù)，這是一個簡單的公式，用于將總售價與年總租金收入（租金乘數(shù)=投資額/年潛在租金收入）進行比較，小于12。以2001年一套房子的售價為22萬元，月租金為1500元為例，當(dāng)時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這一數(shù)字被視為大多數(shù)租賃物業(yè)的分界線。如果一個物業(yè)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流?，F(xiàn)在房價漲到了60萬元，但月租金還不到2000元，租金乘數(shù)漲到了25倍，大大超出了合理范圍。

投資者可以將目標(biāo)房產(chǎn)的總租金乘數(shù)與自己的要求進行比較，或者在不同房產(chǎn)之間進行比較，取較小的一個。但是，這種方法沒有考慮空置率和租金拖欠、運營費用、融資和稅收的影響。公式2：投資回收期8-10年投資回收期法考慮了租金、價格和前期主要投資，比租金乘數(shù)更適用，也可以估算投資回收期的長短。其計算公式為：投資回收年限=（首付+遠期按揭付款）/（月租金-月按揭供款）×12。一般來說，恢復(fù)期越短越好。以上述房屋為例。假設(shè)2001年首付5萬元，月供1000元，一年后交房。當(dāng)時，其投資回收年限為10.3年。但是，2005年由于房價上漲，但租金卻沒有同時上漲，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)的月租金收入無法彌補月供，事實上，正面臨著投資無法收回的局面。

公式三：15年的收入決定是否物有所值

此外，國際專業(yè)理財公司的財產(chǎn)評估也可以參考以下公式。

如果房產(chǎn)年收入×15年=房產(chǎn)購買價格，則房產(chǎn)具有性價比；如果房產(chǎn)年收入×15年>房產(chǎn)購買價格，則房產(chǎn)具有升值空間；如果房產(chǎn)年收入×15年>房產(chǎn)購買價格那么財產(chǎn)的價值被高估了。

仍以上述房屋為例。2001年，年租金收入為1.8萬元，相當(dāng)于27萬元乘以15，高于當(dāng)時22萬元的售價。因此，值得投資。但現(xiàn)在按2000元的月租計算，合理值是36萬元，遠低于目前60萬元的價格。該值已透支。

以上是三種常用的比例和比率法，有的只需要簡單的預(yù)測和分析，幫助投資者快速判斷，有的還需要專業(yè)的投資分析，計算出其他指標(biāo)，以增加可靠性。比如，地段好的樓盤，租金回報率可能不高，但升值前景較好，或者一套普通的房子可以享受稅收減免，這在一定程度上可以彌補房租乘數(shù)過大的問題。

希望以上內(nèi)容能對您有所幫助，您可以在買房前粗略估計一下。你知道嗎