據(jù)小編介紹，10月1日晚出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干辦法》第五條提到：嚴(yán)格商品房合同網(wǎng)上簽約管理，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房，且備案后不得變更或取消商品房合同網(wǎng)上簽約。這就是說，如果房主把房子賣了，他需要先拿到房產(chǎn)證，然后才能辦理。而前面提到的成都市民的房源是第二套新房源，他還沒有拿到房產(chǎn)證。因此，魯巴網(wǎng)告訴業(yè)主，房子供應(yīng)不能賣。

近期，隨著房地產(chǎn)市場政策的實施，二手房市場的調(diào)控作用顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢。那么，在二手房銷售過程中應(yīng)該注意什么呢？

購買沒有房產(chǎn)證的二手房有哪些風(fēng)險？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。同時，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記的，不生效，除法律另有規(guī)定外，“買受人無房產(chǎn)證購買二手房的主要法律風(fēng)險如下：

（1）房屋為小產(chǎn)權(quán)房、違法建設(shè)或其他原因的，不能從頭辦理房產(chǎn)證，則雙方簽訂的買賣合同無效，買受人的購房目的無法實現(xiàn)；（2）對于沒有房產(chǎn)證的二手房，買受人辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)有障礙，買受人將無法取得該房屋的產(chǎn)權(quán)；（3） 如果買受人不能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，其權(quán)利將長期處于不確定狀態(tài)。在這種情況下，出賣人二次出賣房屋或者出賣人對債務(wù)有爭議的，房屋將被司法機關(guān)查封，買受人的權(quán)益可能得不到保護(hù)。

如果買受人購買的二手房是未交付的“期房”，建議買賣雙方直接與開發(fā)商協(xié)商辦理更名手續(xù)，即買受人直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，買方取代原來的賣方。當(dāng)然，前提是開發(fā)商愿意配合辦理變更登記手續(xù)，但“報關(guān)單”已在成都出臺后實施了多項措施，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這種操作模式難以推行。目前，在二手房交易過程中，糾紛主要集中在哪些方面？二手房交易在法律關(guān)系上屬于買賣合同。根據(jù)其標(biāo)的物的特殊性，主要爭議可分為：

一是出賣人的主體資格，即出賣人是否有處分標(biāo)的物的權(quán)利，如標(biāo)的物是否由夫妻共有的一些財產(chǎn)，或者標(biāo)的房屋有其他共有人；

二是標(biāo)的房屋存在質(zhì)量糾紛，如漏水、防水等問題；

三是標(biāo)的房屋的交付時間，或者購房款的支付時間，而產(chǎn)權(quán)證辦理時間不按合同約定履行；四是違反誠信原則，如標(biāo)的房屋被抵押、出租、查封甚至一房二賣，以及戶籍遷移等。第五是違約風(fēng)險。隨著各地房價的快速上漲，大量事件時有發(fā)生，比如賣家寧愿雙倍定金解除合同。因此，在二手房購買過程中，建議詳細(xì)了解房屋狀況，包括房屋是否抵押、查封、出租等；同時可以邀請律師參與制定規(guī)范的合同條款，防范法律風(fēng)險。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)受到處分：除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的房屋權(quán)屬登記期限；（二）商品房買賣合同標(biāo)的物為未完工房屋的，自該日起90日內(nèi)（三）商品房買賣合同標(biāo)的物為竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)交付使用?！备鶕?jù)規(guī)定，辦理房產(chǎn)證的期限可分為三種情況。一是商品房買賣合同約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是，商品房買賣合同沒有約定，標(biāo)的物是尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)；三是商品房買賣合同沒有約定，標(biāo)的物是已竣工的房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)簽訂合同的日期。

購買二手房后，發(fā)現(xiàn)房子已被查封。如何維權(quán)？

買受人的購買行為符合最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的，被執(zhí)行人將需要轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)出售給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款，實際占有或者不轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)。第三人沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)。人民法院不得對全額支付、實際占有、不轉(zhuǎn)移所有權(quán)、無過錯四項條件下的財產(chǎn)進(jìn)行查封。買方可以向法院提出異議。如果發(fā)現(xiàn)符合開封條件，法院將開封該財產(chǎn)。

如果買受人已按照商品房買賣合同約定支付了購房款，但標(biāo)的房屋被法院查封，首先可以與出賣人協(xié)商，到房管局了解查封情況，以了解是否可以通過還債或更換密封財產(chǎn)的方式向法院申請開封；

其次，如果沒有達(dá)成共識，買受人可以根據(jù)商品房買賣合同約定，要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。買受人支付定金的，可以要求出賣人雙倍支付定金，也可以根據(jù)合同法的規(guī)定要求出賣人解除合同，賠償損失。我現(xiàn)在該怎么辦？根據(jù)《民事訴訟法》第三條的規(guī)定：“人民法院受理公民、法人、其他組織及其相互之間因財產(chǎn)關(guān)系、人身關(guān)系提起的民事訴訟，并適用本法規(guī)定?！?/P>

由于戶口遷移涉及行政部門的審批制度，不屬于民事案件受理范圍。但是，如果在購房前商品房買賣合同中買賣雙方對此問題有明確約定的，買受人可以按照約定要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋中介機構(gòu)為買賣雙方提供中介服務(wù)。根據(jù)《合同法》第425條、第426條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)如實向委托人報告訂立合同的有關(guān)事項。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假信息，損害委托人利益的，不得要求支付報酬，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，當(dāng)中介強調(diào)需要將戶籍遷至房屋所在地時，中介故意隱瞞戶籍已遷至戶籍的重要情況，購房人有權(quán)免交或少交。

建議，在購買二手房時，首先要注意底層住房的戶籍狀況