私人房屋租賃是私人房屋的租賃，是整個(gè)租賃市場的主體。就農(nóng)村私人住房而言，目前的限制主要針對(duì)宅基地，而不是住房，因此農(nóng)村住房租賃不存在法律障礙；城市私人住房租賃限制不多，可以作為租賃合同的主體。就目前的實(shí)踐來看，農(nóng)村民房和城市民房在租賃方面基本沒有區(qū)別。因此，在處理過程中可以忽略它們之間的差異。在審判實(shí)踐中，涉及私人房屋租賃的糾紛主要包括以下幾個(gè)方面：（1）目前未經(jīng)登記批準(zhǔn)的房屋租賃合同是否影響合同效力，許多地方要求房屋租賃合同必須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)或者登記。合同到底該核準(zhǔn)還是登記在一些地方存在爭議。我們認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條關(guān)于房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記的規(guī)定，以及地方法規(guī)要求的審批和登記，不影響租賃合同的效力?！逗贤ㄈ舾山忉專ㄒ唬返诰艞l對(duì)合同登記與效力的關(guān)系作了明確的解釋。法律雖然有一些規(guī)定，但沒有規(guī)定未經(jīng)登記的合同無效。而且，這些規(guī)定的立法本意只是出于行政管理的需要，需要當(dāng)事人配合，以達(dá)到加強(qiáng)國家對(duì)流動(dòng)人口的管理，防止國家稅收流失的目的，而不是否認(rèn)合同的效力。（2） 出租人能否以停電、停煤（氣）、停水為手段先進(jìn)行航牌？在房屋租賃合同中，承租人不支付租金，且租賃方便停電、停煤（氣）、停水的，是否構(gòu)成首次履行抗辯？我們認(rèn)為，在租賃合同中，當(dāng)事人不僅可以約定先支付租金，而且可以約定先使用租賃物后再支付租金。因此，是否構(gòu)成先履行抗辯應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件進(jìn)行判斷。而且，出租人斷電、斷氣、斷水的行為在不同情況下也可能有不同的含義。如果是為了不讓承租人繼續(xù)使用房屋而切斷電、氣、水，應(yīng)視為解除合同的請(qǐng)求；如果是為了讓承租人支付租金，則對(duì)拖欠部分構(gòu)成相應(yīng)的抗辯。

對(duì)于出租人采取上述行為后，承租人是否應(yīng)支付相應(yīng)期間的租金，我們認(rèn)為還應(yīng)結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。在停電等行為尚未從根本上影響承租人使用房屋的情況下，如以居住為目的的租賃合同，承租人使用不便但無電仍能達(dá)到居住目的的，繼續(xù)使用房屋的承租人只應(yīng)減少租金而不應(yīng)增加租金完全不付款；如果停電等行為從根本上影響承租人對(duì)房屋的使用，如果房屋是以餐飲為目的出租的，出租人將采取上述行為，使承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的。此時(shí)，承租人將不必在租期內(nèi)繼續(xù)支付租金。但在后一種情況下，如果承租人在停電期間仍占有房屋，則應(yīng)結(jié)合出租人是否愿意解除合同、是否給予合理的搬出期限等因素，考慮是否給予出租人相應(yīng)的賠償。（3） 判斷出租人“一房兩租”合同效力的標(biāo)準(zhǔn)如果出租人前后與不同的承租人簽訂租賃合同，并將房屋交付其中一人，如何確認(rèn)租賃合同的效力？比如，前者的承租人要求以后簽訂合同，而后者則是無效的，比如我們?cè)撛趺崔k？

我們認(rèn)為，如果出租人與不同的承租人簽訂租賃合同，則租賃合同有效。租賃合同的效力并不因承租人已簽訂數(shù)份合同而無效。因此，承租人可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，應(yīng)當(dāng)向不能履行的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。如果出租人已將房屋實(shí)際交付給其中一人，而其他承租人主張出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，法院可以不予支持，因?yàn)槭聦?shí)上不可能繼續(xù)履行。本案中，法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人說明，允許其變更債權(quán)，向出租人提起違約訴訟。當(dāng)事人不改變請(qǐng)求的，可以拒絕。

由于出租人和所有承租人簽訂的租賃合同都是有效的，因此不支持先前簽訂合同的承租人聲稱之后的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，出租人在出租房屋時(shí)有權(quán)保證承租人的使用和收入。只要承租人的權(quán)利受到損害，無論是出租人的原因還是第三人的原因，都屬于履行合同的瑕疵，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)消除。缺陷未消除，影響承租人收入的，承租人可以要求減少租金。（5） 第三人侵害房屋時(shí)，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張權(quán)利。承租人出租房屋后，有權(quán)占有、使用和受益。第三人的行為影響上述權(quán)利時(shí)，承租人可以根據(jù)租賃權(quán)請(qǐng)求排除妨礙和損害賠償。但是，房屋所有人也可以根據(jù)房屋所有權(quán)向侵權(quán)人主張權(quán)利。盡管這兩種性質(zhì)不同的權(quán)利有其各自的范圍。然而，從實(shí)際行使的角度看，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利與承租人對(duì)房屋的權(quán)利有時(shí)是交叉的。因此，如何行使和協(xié)調(diào)雙方的權(quán)利一直是一個(gè)有爭議的問題。我們認(rèn)為，雙方權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：對(duì)于雙方權(quán)利重疊的部分，一方行使權(quán)利的，另一方可以加入主張權(quán)利的一方，但不能單獨(dú)主張權(quán)利。同時(shí)，由于業(yè)主權(quán)利與承租人權(quán)利不一致，應(yīng)當(dāng)分別主張，對(duì)方不能主張屬于對(duì)方的權(quán)利。如果承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)因故意或者重大過失造成的經(jīng)營損失，出租人不能主張；同樣，如果第三人侵害的權(quán)利只是出租人的權(quán)利，而不是承租人的權(quán)利，承租人也不能行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。（6） 未登記的租賃合同能否抵制房屋買賣的判斷標(biāo)準(zhǔn)，一直是爭議的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為，登記不影響買賣不違背租賃原則的適用，租賃合同可以對(duì)抗。也有人認(rèn)為，未注冊(cè)不能用于銷售合同。這兩種觀點(diǎn)在這個(gè)問題上實(shí)際上代表了兩種不同的價(jià)值觀。按照前者的觀點(diǎn)，房屋買受人不能以不知道租賃合同存在為由要求承租人轉(zhuǎn)讓房屋，但買受人仍可以以出賣人未告知為由要求解除買賣合同或者要求出賣人承擔(dān)其他責(zé)任。承租人和買受人都有補(bǔ)救辦法。但價(jià)值判斷傾向于維持租賃合同的現(xiàn)狀，加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)，但對(duì)于買受人而言，交易風(fēng)險(xiǎn)可能增加，交易的安全性將受到影響；后一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人不得使用未登記的租賃合同對(duì)抗買受人，只能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后向出賣人主張損害賠償?shù)冗`約責(zé)任，其權(quán)益也可以受到法律保護(hù)。其價(jià)值判斷傾向于維護(hù)交易的安全性，并對(duì)租賃權(quán)的“物權(quán)”效力施加一定的限制。你知道嗎