眾所周知，深圳的房屋租賃市場為深圳的經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。但與此同時，越來越多的房屋租賃糾紛也困擾著廣大租賃當事人和租賃管理部門。在福田區(qū)，1997年由租賃管理部門調(diào)解的糾紛有100多起，但到1998年已飆升至500多起。據(jù)福田區(qū)法院房地產(chǎn)庭統(tǒng)計，1999年法院審理的案件中，房屋租賃糾紛約占30%。如果不能有效地遏制和化解房屋租賃糾紛，將不利于房屋租賃市場的健康發(fā)展。1、 目前，房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式和特點如下：1。此類糾紛占房屋租賃糾紛的70%，是房屋租賃糾紛的主要形式。當事人所欠的租金從幾千元到幾十萬元不等。企業(yè)因拖欠租金被拖累的情況并不少見。這些爭端的起因與經(jīng)濟泡沫的破滅有很大關(guān)系。一九九七年的金融風暴，不僅嚴重打擊了香港經(jīng)濟的泡沫，也對深圳經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響。這導致許多寄生在泡沫經(jīng)濟中的企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益出現(xiàn)負增長。而這些企業(yè)和個人基本上都是為了生產(chǎn)、經(jīng)濟、辦公甚至居住而租房。大量拖欠租金和租金糾紛接踵而至。2未經(jīng)有關(guān)部門批準擅自改變房屋使用功能發(fā)生的糾紛。這種糾紛近年來不少。比如八卦嶺、上步、車公廟等工業(yè)區(qū)，原來的建筑大多是廠房，現(xiàn)在大多改為商業(yè)用房。其中，未經(jīng)批準擅自改變用途的業(yè)主或承租人占很大比例。這類房屋進入租賃市場后，很容易發(fā)生租賃糾紛。三。因未簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完整，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛的。由于缺乏法律知識，或者怕麻煩，計劃簡單，特別是農(nóng)村股份公司的村民租房時，很少簽訂書面合同，留下糾紛的種子。4變相發(fā)生租金糾紛，以逃避管理、稅費。一些業(yè)主為了不交管理費和租賃稅，與承租人串通，以承包、合資、承包甚至借款等名義變相出租房屋。因此，一些承租人不僅拒付租金，還要求出租人承擔相應(yīng)的經(jīng)營責任風險，從而導致租賃雙方發(fā)生糾紛。由于當事人逃避法律和管理，在發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性而導致合同無效，無法得到法律的有效保護。5拖欠的租金在專業(yè)市場聯(lián)手拒付租金，引發(fā)租賃糾紛。一些虧本經(jīng)營或利潤較低的承租人為了彌補堤內(nèi)堤外的損失，聯(lián)系幾個小房東（承租人）拒付租金，即少交或不交租金，以此轉(zhuǎn)移經(jīng)營風險。而且，如果出租人的處理方式不當或租賃房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途等方面存在缺陷，很容易產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，這將導致市場上所有承租人拒付租金甚至索賠損失。2、 它一方面反映了租賃市場的繁榮，同時也暴露出許多問題。如果不采取一些有效的防范措施和解決辦法，不利于市場的發(fā)展和成熟。我想在這里發(fā)表一些意見，以吸引更多有價值的意見。1業(yè)主（出租人）應(yīng)當依法簽訂租賃合同，依法出租房屋。這里強調(diào)的是合法性。房屋租賃關(guān)系只有合法，才能有效。合法有效，不僅可以大大減少租賃糾紛的發(fā)生，而且是當事人保護自己最實際的措施。要使租賃關(guān)系合法有效，首先要依法簽訂書面租賃合同，并在合同中明確約定租賃當事人的權(quán)利義務(wù)，俗稱“先惡人后君子”。其次，合同內(nèi)容不應(yīng)違法。房屋功能為住宅或者工廠的，未經(jīng)有關(guān)職能部門批準，不得在合同中變更房屋功能，出租作商業(yè)用途。第三，房屋租賃法律關(guān)系是一種特殊的民事法律關(guān)系。為了合法有效，除了真實一致地表達雙方的意思表示和合同的法律內(nèi)容外，還需要法律形式的要求。比如，出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，且必須在房屋租賃合同簽訂后10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記。