1。房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指特定時(shí)期內(nèi)建筑物及其占用土地的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：地價(jià)+建筑價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)控機(jī)制。房?jī)r(jià)的價(jià)格取向是由多種因素構(gòu)成的。房?jī)r(jià)有三種形式：報(bào)價(jià)、成交價(jià)和申報(bào)價(jià)。發(fā)行價(jià)隨市場(chǎng)隨時(shí)波動(dòng)。交易價(jià)格是供需雙方博弈的結(jié)果，申報(bào)價(jià)格是向政府登記的結(jié)果。廣泛使用的房地產(chǎn)交易價(jià)格往往是申報(bào)價(jià)格，而且申報(bào)價(jià)格的質(zhì)量很差。租金價(jià)格通常稱(chēng)為租金，在土地領(lǐng)域統(tǒng)稱(chēng)為地租，在房地產(chǎn)和房地產(chǎn)混合的情況下通常稱(chēng)為租金。我國(guó)的租金分為市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。抵押價(jià)格是指為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。由于抵押物還款的安全性，抵押物價(jià)格的評(píng)估應(yīng)以房地產(chǎn)價(jià)值在到期不能支付且需要強(qiáng)制出售時(shí)所能達(dá)到的金額為基礎(chǔ)。因?yàn)槭菑?qiáng)制銷(xiāo)售，所以不能在理想的市場(chǎng)背景下對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。因此，一般低于市場(chǎng)價(jià)格。有一種說(shuō)法是“少估計(jì)比多估計(jì)好，這是保守的。”。從理論上講，按揭價(jià)格評(píng)估是一種預(yù)期價(jià)格評(píng)估。（2）避免貸款人不必要的風(fēng)險(xiǎn)。因此，抵押價(jià)格應(yīng)為扣除強(qiáng)制處置稅后的價(jià)值，即：抵押價(jià)格=預(yù)期價(jià)值處置稅，這樣，即使借款人無(wú)法償還抵押貸款，貸款人的資金仍有保障，因?yàn)橘J款人可以按照約定從抵押房地產(chǎn)中收回貸款資金。

4。稅價(jià)？

計(jì)稅價(jià)格是指估價(jià)人員評(píng)估的作為政府征稅房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的價(jià)格。具體稅種取決于稅收政策。征收價(jià)格是政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格是指以拍賣(mài)方式買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑姆康禺a(chǎn)的成交價(jià)格。房地產(chǎn)競(jìng)價(jià)，是指以競(jìng)價(jià)方式買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑姆康禺a(chǎn)的成交價(jià)格。房地產(chǎn)協(xié)議價(jià)格是指以協(xié)議方式交易（或轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑姆康禺a(chǎn)的成交價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照用途相似、區(qū)位相通、地價(jià)相近的原則，劃分某一城市的地價(jià)區(qū)間，然后對(duì)某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)斷面的平均水平價(jià)格進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)。界定地價(jià)是指地標(biāo)性用地在一定時(shí)期、一定條件下，能夠代表不同地點(diǎn)、不同用途的地價(jià)水平的地價(jià)。簡(jiǎn)言之，假設(shè)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)重建房屋時(shí)，所需的建筑成本加上平均利潤(rùn)。具體而言，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照社會(huì)正常的施工技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工、機(jī)械成本等條件，改建一棟結(jié)構(gòu)、樣式、質(zhì)量、功能相同的新房所需的成本加上平均利潤(rùn)。底價(jià)是指政府、企業(yè)或者私人出售（特別是拍賣(mài)）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，又稱(chēng)起拍價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)起拍價(jià)）。如果低于這個(gè)價(jià)格，就不能賣(mài)了。預(yù)期價(jià)格一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)的滿意價(jià)格。在底價(jià)的基礎(chǔ)上再增加15%可以作為預(yù)期價(jià)格。補(bǔ)充地價(jià)，是指改變政府出讓的原土地使用權(quán)的用途，或者提高容積率，或者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或者續(xù)期出讓的土地使用權(quán)，需要上交政府的地價(jià)總和。改變用途時(shí)，溢價(jià)金額通常等于改變用途后的地價(jià)與改變用途前的地價(jià)之差，即：增加容積率時(shí)，溢價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià)，保費(fèi)金額可通過(guò)以下公式計(jì)算：

保費(fèi)：[（增加的容積率-ngng）//原容積率]xngnnt~