2004年，乙方租用了A公司的一棟辦公樓，經(jīng)甲方同意，同年6月1日，乙方將該辦公樓一樓租賃給C公司，租期3年。因乙方欠甲方租金，2005年12月1日，甲方與乙方解除租賃合同，于當(dāng)日收回辦公樓并起訴法院，并將情況告知丙方。2006年2月6日，丙方通知乙方終止雙方簽訂的租賃合同。后來(lái)，C向法院提起訴訟，要求法院判決B退還C支付的房屋押金，在訴訟過(guò)程中，乙方提出反訴，要求C支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于轉(zhuǎn)租期間原租賃合同的終止、轉(zhuǎn)租合同是否終止以及雙方的權(quán)利義務(wù)。不同意見(jiàn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，承租人將房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)取得出租人的書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意將房屋轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋，并要求承租人賠償損失。因此，原租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同終止，C無(wú)需按合同約定向B支付房屋租金。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同相對(duì)論認(rèn)為只有合同當(dāng)事人才能享有合同的權(quán)利和承擔(dān)合同的義務(wù)，合同對(duì)當(dāng)事人只有約束力，非合同當(dāng)事人不能起訴強(qiáng)制執(zhí)行合同。在這種情況下，當(dāng)甲乙雙方的租賃合同終止時(shí)，乙方與丙方的租賃合同并不自然終止。丙方仍應(yīng)按甲、乙雙方約定支付房屋租金，直至乙、丙方按雙方約定的通知解除租賃合同為止。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然乙方與丙方的租賃合同終止時(shí)，甲乙雙方的租賃合同并未自然終止，但在乙方無(wú)法履行時(shí)，丙方無(wú)需繼續(xù)向乙方支付租金。

評(píng)論：

小編同意第三種觀點(diǎn)。首先，建設(shè)部出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》是一部部門規(guī)章，我國(guó)法律只是在《行政訴訟法》第五十三條第一款中確立了“參照規(guī)章”制度。至于民事訴訟是“以規(guī)則為依據(jù)”還是“參照規(guī)則”，法律并沒(méi)有直接表明法院只是根據(jù)實(shí)踐選擇性地適用一些行政規(guī)則。在司法實(shí)踐中，雖然民事審判中適用了一些行政規(guī)則，但大多是行業(yè)資格、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范等。民法應(yīng)當(dāng)適用于合同解除等基本民事法律問(wèn)題。因此，轉(zhuǎn)租合同的終止，并不是用這種方法直接確定的，而是用合同法的規(guī)定來(lái)確定的。其次，第二種觀點(diǎn)是機(jī)械地運(yùn)用合同相對(duì)論來(lái)區(qū)分兩個(gè)租賃合同的相關(guān)性。甲方與乙方之間的租賃合同終止時(shí)，乙方與丙方之間的租賃合同并非自然終止。因乙方自2005年12月1日起喪失房屋轉(zhuǎn)租權(quán)，故甲、乙雙方解除租賃合同僅為解除乙、丙雙方租賃合同的一個(gè)條件，根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，可以解除合同。然而，我國(guó)法律并未采納自然解除原則。合同解除原則上必須有解除行為。因此，在滿足解除條件的情況下，合同不一定解除。解除合同，一般需要有解除行為。在這種情況下，有權(quán)解除合同的丙方應(yīng)發(fā)出解除合同的意向書(shū)，通知到達(dá)乙方時(shí)，本合同即告終止，因此，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同不解除。但2005年12月1日，甲方解除了與乙方簽訂的租賃合同，收回了乙方租賃的辦公樓，乙方已不能按約定完全履行對(duì)丙方的租賃義務(wù)。根據(jù)合同法的規(guī)定，有確鑿證據(jù)證明對(duì)方已經(jīng)喪失履行義務(wù)的能力時(shí)，C可以行使抗辯權(quán)。因此，C遲延支付相關(guān)費(fèi)用，在法律上屬于中止租賃合同的履行。因此，盡管丙方通知乙方終止了乙方與丙方之間的租賃合同，但丙方不得向乙方支付租金。以上為本公司組織的相關(guān)資料律師網(wǎng). 如果你在這個(gè)過(guò)程中需要律師的幫助，你可以打電話律師網(wǎng)任何時(shí)候。你知道嗎