[事件過程]

王某在這次火災(zāi)中因電路短路造成經(jīng)濟(jì)損失2.3萬元。法院在事故判決書中認(rèn)為，轉(zhuǎn)租人張某作為出租人，允許王某私自敷設(shè)電線，并提供配電表。電線鋪設(shè)后，原告沒有被要求對線路的安全性進(jìn)行檢測，因此他對管理不力負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而房東李某并不知道，而且事故沒有過錯，不負(fù)責(zé)任。因此，損失應(yīng)由張某和王某分擔(dān)。實際上，出租人將房屋出租給承租人后，承租人將房屋轉(zhuǎn)租給承租人的情況非常普遍。近年來，隨著房地產(chǎn)租賃市場的興起，房屋轉(zhuǎn)租糾紛逐年增多，福州也不例外。同時，近年來，轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛也屢見不鮮。從房屋裝修、生活設(shè)備損壞等小問題，到煤氣中毒、電路老化、漏電、火災(zāi)等造成生命財產(chǎn)損失的事故等大問題，房東、房東、承租人之間的事故責(zé)任糾紛屢見不鮮。針對上述案件，民俊律師事務(wù)所卓斌律師表示，《合同法》第224條第（2）款規(guī)定，“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)讓給業(yè)主”，該房屋轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”同時，《合同法》第224條第（2）款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。但相關(guān)司法解釋第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議的，人民法院以承租人不同意為由要求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，不予支持。相關(guān)司法解釋第十五條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超出部分的約定無效。除非出租人和承租人另有約定?！弊柯蓭熖嵝盐覀?，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，轉(zhuǎn)租人不僅要告知出租人征得其同意，而且在轉(zhuǎn)租中有義務(wù)對房屋進(jìn)行保護(hù)。同時，合同是相對的。轉(zhuǎn)租人與承租人之間的協(xié)議只能雙方約定，對房屋所有人不具有約束力。

另外，卓斌律師補(bǔ)充說，一般來說，房屋轉(zhuǎn)租過程中，有兩種房屋租賃合同：一是原租賃合同仍然有效。二是第二套房屋租賃合同。原房屋租賃合同的承租人應(yīng)當(dāng)對第二房屋租賃合同第三人轉(zhuǎn)租造成的租賃物損失承擔(dān)責(zé)任?！耙环慷嘧狻钡那闆r下，承租人的權(quán)益如何界定？相關(guān)司法解釋第六條規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立多份租賃合同，承租人在合同有效的條件下主張履行合同的，人民法院對履行合同的承租人，按照下列順序確定：承租人已合法占用租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；已辦理登記備案手續(xù)的；合同成立較早的。你知道嗎